WWW.PDF.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Разные материалы
 

Pages:   || 2 | 3 |

«НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК Федеральная нотариальная палата Нотариальное удостоверение сделок Москва УДК347.961:347.132.6 ББК 67.410 Н85 Серия «Библиотека ...»

-- [ Страница 1 ] --

НОТАРИАЛЬНОЕ

УДОСТОВЕРЕНИЕ

СДЕЛОК

Федеральная нотариальная палата

Нотариальное

удостоверение

сделок

Москва

УДК347.961:347.132.6

ББК 67.410

Н85

Серия «Библиотека "Нотариального вестника"»

Н85 Нотариальное удостоверение сделок. – М.: ФРПК, 2012. –

168 с. – (Серия «Библиотека “Нотариального вестника”»)

ISBN 978-5-903272-32-5

Список авторов:

Е.А. Арчугова, преподаватель кафедры гражданского права СПбГУ – § 7 и § 8 части 1.

Н.Ю. Рассказова, заведующая кафедрой гражданского права СПбГУ, к.ю.н. – § 1–6 части 1, приложение.

М.З. Шварц, доцент кафедры гражданского процесса СПбГУ, к.ю.н. – часть 2.

Ответственный редактор – Н.Ю. Рассказова.

Настоящая работа подготовлена в рамках исследования темы «Нотариальная форма сделки». Исследование проведено по заданию Федеральной нотариальной палаты Институтом нотариата юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета.

Целью исследования явилось выявление проблем, возникающих перед практикующими нотариусами при удостоверении сделок, и выработка рекомендаций законодателю и практикующим нотариусам.

Работа адресована практикующим нотариусам и юристам, профессиональные интересы которых связаны с совершением нотариальных действий и нотариальной деятельностью как таковой.



УДК 347.961:347.132.6 ББК 67.410 © Федеральная нотариальная палата, 2012 ISBN 978-5-903272-32-5 © Фонд развития правовой культуры, 2012 Оглавление

ЧАСТЬ 1. НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА СДЕЛКИ

С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

§ 1. Общие положения

1.1. Понятие сделки

1.2. Что означает выражение «сделка не соответствует требованиям закона»?

1.3. Каковы последствия совершения сделки, не соответствующей требованиям закона?

1.4. Возможно ли нотариальное удостоверение действительных сделок, не соответствующих закону?

1.5. Возможно ли нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и залога «будущих вещей»?

1.6. Возможно ли нотариальное удостоверение волеизъявлений, не являющихся сделками?

1.7. Что удостоверяет нотариус: сделку или волеизъявление?............. 23 § 2. Понятие формы сделки

2.1. Каково юридическое значение формы сделки?

2.2. Каковы способы совершения сделки в письменной форме?........ 27

2.3. Что такое дополнительные требования к форме сделки?............. 28

2.4. Как подписываются сделки?

2.5. Что такое аналог собственноручной подписи?

2.6. Возможно ли использование аналогов собственноручной подписи при совершении нотариально удостоверяемых сделок?

2.7. Возможно ли удостоверение сделок, совершаемых путем бездействия?

§ 3. Понятие нотариальной формы сделки

3.1. Общие положения

3.2. Какова природа соглашения о придании сделке нотариальной формы?

3.3. Можно ли придать нотариальную форму договору, заключенному в простой письменной форме?

3.4. Какое влияние на действительность сделки оказывают дефекты нотариальной процедуры?

§ 4. Субъекты сделки

4.1. Кто является субъектом, стороной, участником сделки?.............. 44

4.2. Является ли стороной сделки супруг, дающий согласие на распоряжение общим имуществом?

4.3. Сколько сторон может быть в сделке?

4.4. Кто является стороной в сделке, совершаемой представителем?

4.5. Договор с множественностью лиц или несколько договоров....... 50

4.6. Что такое трехсторонний договор?

§ 5. Кауза (правовое основание) сделки

§ 6. Содержание сделки и его изложение в нотариальном акте.................. 69

6.1. Возможно ли изложение содержания сделки, имеющей нотариальную форму, в нескольких документах?

6.2. При каких условиях документ можно признать письменным выражением сделки?

6.3. Как отличить письменную форму сделки от документа, подтверждающего факт ее совершения?

6.4. Как содержание сделки соотносится с содержанием разъяснений, которые нотариус дает при удостоверении сделки?...... 79

6.5. Какую информацию целесообразно включать в текст нотариального акта?

6.6. Какими способами в договоре устанавливается условие о цене?

§ 7. Субъективная сторона сделки

7.1. Как соотносятся понятия воли и волеизъявления?

7.2. Участвует ли нотариус в формировании воли сторон сделки?...... 95

7.3. Что делает нотариус: формирует сделку или оформляет ее?......... 98 § 8. Сделка и ее исполнение

8.1. Что такое исполнение сделки?

8.2. Как соотносятся момент заключения договора и передача имущества?

8.3. Является ли передача вещи сделкой?

8.4. Передаточный акт: свидетельствовать подписи или удостоверить факт передачи объекта недвижимости?.................. 105

8.5. Возможно ли удостоверение факта платежа, совершаемого во исполнение договора?

ЧАСТЬ 2. НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА СДЕЛКИ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НОТАРИАТЕ

§ 1. Понятие нотариальной удостоверительной деятельности

1.1. Какова правовая природа нотариальной удостоверительной деятельности?

1.2. Какова природа отношений, складывающихся между нотариусом и лицами, обратившимися за совершением нотариального действия?

1.3. На какие стадии делится процедура нотариального удостоверения, и каково их содержание?

1.4. Какие функции нотариата реализуются в нотариальной удостоверительной деятельности?

1.5. Каким должно быть соотношение текста нотариально удостоверенной сделки и удостоверительной надписи (что входит в «объем удостоверения» со стороны нотариуса)?........... 132 § 2. Отдельные вопросы удостоверения сделок с точки зрения природы нотариальной деятельности

2.1. Должна ли проверка принадлежности права собственности на отчуждаемый объект недвижимости являться обязательным элементом процедуры нотариального удостоверения сделки?............ 137

2.2. Вправе ли нотариус осуществлять контроль за таким условием в договоре купли-продажи недвижимости, как цена?

2.3. Допустимо ли нотариальное удостоверение оспоримых сделок (в контексте функций нотариата)?

2.4. Может ли нотариус удостоверить сделку, по которой лица, cостоящие в браке и выступающие приобретателями объекта недвижимости, приобретают его в общую долевую собственность?

2.5. Допустимо ли удостоверение договора отчуждения супругом принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости без получения согласия второго супруга, являющегося сособственником объекта?

Приложение

–  –  –

Федеральная нотариальная палата и Фонд развития правовой культуры продолжают публикацию книг из серии «Библиотека “Нотариального вестника”». Издание, которое вы сейчас держите в руках, содержит ответы на наиболее актуальные вопросы, посвященные нотариальному удостоверению сделок.

Авторы этой книги – научные сотрудники Института нотариата юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета сделали акцент не только на материально-правовой стороне удостоверения сделок, но уделили внимание и процессуальным правилам. Теоретическая проработка и анализ темы, наряду с рекомендациями по практическому применению, делают работу ценной для практикующих нотариусов при удостоверении сделок.

Авторами предложены вниманию читателей конкретные рекомендации в решении многих проблем, связанных с приданием сделке нотариальной формы.

Поскольку одним из ключевых направлений в работе Федеральной нотариальной палаты являлось и является оказание практической помощи нотариусам и нотариальным палатам, мы надеемся, что данная книга займет достойное место среди изданий, способствующих решению вопросов, связанных с профессиональной деятельностью.

М.И. Сазонова, президент Федеральной нотариальной палаты Настоящая работа подготовлена в рамках исследования темы «Нотариальная форма сделки». Исследование проведено по заданию Федеральной нотариальной палаты Институтом нотариата юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Целью исследования явилось выявление проблем, возникающих перед практикующими нотариусами при удостоверении сделок, и выработка рекомендаций законодателю и практикующим нотариусам.





Сделанные выводы опираются на обширный эмпирический материал, включающий:

1) материалы судебной практики (опубликованные и предоставленные нотариальными палатами);

2) методические материалы, подготовленные нотариальными палатами и используемые нотариусами в практической деятельности;

3) образцы договоров, удостоверенных нотариусами, и иные документы.

Краткий отчет о результатах исследования приведен в Приложении. Полный отчет о результатах научно-исследовательской работы передан ФНП.

Настоящая публикация подготовлена в форме учебно-методического пособия. Поскольку придание сделке нотариальной формы зависит и от материально-правовых, и от процессуальных (процедурных) правил, книга разделена на две части. Первая часть посвящена материально-правовой стороне удостоверения сделок, вторая – удостоверению сделок с точки зрения законодательства о нотариате. Внимательный читатель найдет расхождения в ответах на одни и те же вопросы в зависимости от того, с какой точки зрения анализируется соответствующая проблема. Это лишний раз доказывает, что при регулировании отношений, возникающих в связи с приданием сделкам нотариальной формы, необходимо учитывать и согласовывать материально-правовой и процессуальный (процедурный) подходы.

Для облегчения изучения содержание каждой части разбито на разделы, посвященные конкретным проблемам. Будучи ориентированы на практические цели, все предлагаемые решения имеют теоретическое обоснование. Авторы понимают, что практика не может полностью соответствовать теоретическим рекомендациям, но уверены, что знание теории права существенно облегчает принятие практических решений, отвечающих интересам цивилизованного оборота.

Работа адресована практикующим нотариусам и юристам, профессиональные интересы которых связаны с совершением нотариальных действий и нотариальной деятельностью как таковой.

Н.Ю. Рассказова, директор Института нотариата юридического факультета СПбГУ

Список сокращений:

РФ – Российская Федерация ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации ФАС – Федеральный арбитражный суд ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации СК РФ – Семейный кодекс Российской Федерации ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации Основы – Федеральный закон от 11.02.1993 г. № 4462-1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»

ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРЮЛ – Единый государственный реестр юридических лиц ФЗ – федеральный закон ФРС – Федеральная регистрационная служба

ЧАСТЬ 1. НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА

СДЕЛКИ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ

ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

§ 1. Общие положения

1.1. Понятие сделки В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Легальная дефиниция позволяет указать на следующие признаки сделки:

1. Это юридический факт (то есть жизненное обстоятельство, наступление которого порождает юридические последствия).

Отсюда с необходимостью следует, что удостоверение сделки – это удостоверение факта. При удостоверении сделки нотариус как квалифицированный свидетель подтверждает лишь факт, который наблюдает лично: волеизъявление сторон, имеющее конкретное содержание. Нотариус не может подтвердить то, чему он не был свидетелем. Включение в нотариально удостоверенный договор1 фраз «деньги переданы до подписания договора», «факт передачи денег подтверждается настоящим договором» и т.п. в буквальном смысле указывает на допущенное нотариусом нарушение. Критика таких формулировок обычно наталкивается на возражения: «Всем понятно, что нотариус лишь слышит о соответствующих фактах от сторон сделки». Этот аргумент «работает» только в отсутствие спора. Любой конфликт в связи со сделкой потребует дополнительных доказательств того, что имелось в виду, а что имело место на самом деле.

Кроме того, если нотариусу будет предоставлена возможность контролировать процесс исполнения сделок, а значит, и передачу денег В силу статьи 156 ГК РФ «к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки». Это правило позволяет распространить на односторонние сделки выводы, сделанные в отношении договоров.

по возмездным договорам2, критикуемые формулировки утратят для практики однозначность.

Нотариус может засвидетельствовать следующий факт: стороны подтвердили в его присутствии те или иные обстоятельства.

2. По своей сути сделка есть воля лица, изъявленная вовне (волеизъявление).

Поэтому ядро удостоверительной деятельности состоит в проверке правильности формирования воли сторон и правильности ее изъявления. В возможности проверить указанные обстоятельства заключается уникальность профессии нотариуса. Никакое иное должностное лицо не сможет заменить нотариуса в части проверки соответствия закону субъективной стороны сделок.

3. Сделка – это волеизъявление, направленное на создание определенного правового результата, на изменение юридических отношений сторон.

Сделкой является только такое действие, которое влияет на правовое положение ее участников.

Сделка вызывает одно из четырех последствий:

– создает право;

– изменяет право;

– прекращает право;

– переносит право.

Документ, значение которого ограничивается констатацией существующего положения, подтверждением имеющихся на момент создания документа обстоятельств, не выражает содержание сделки и не может удостоверяться. Примерами таких документов являются акт сверки расчетов3, подтверждение факта отсутствия имущественных претензий и т.п. На документах такого рода следует свидетельствовать подпись лица. При включении такой информации в текст удостоверяемого договора необходимо использовать правильные формулировки: «сторона/стороны подтверждают, что…».

Особо следует остановиться на документах, выдаваемых по требованиям иностранных государств и организаций. По большей части они порождают моральные обязательства.

В качестве примера можно привести такой документ:

Эта возможность обсуждается в связи с работой над внесением изменений в ГК РФ и подготовкой проекта Закона о нотариате.

См., например, постановление ФАС СЗО от 22.09.2006 г. по делу № А56СПОНСОРСКОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ Я, ФИО, настоящим заявлением подтверждаю, что являюсь спонсором туристической поездки моего мужа, ФИО, в Италию с тридцатого мая две тысячи восьмого года по семнадцатое июня две тысячи восьмого года, а также финансирую все дополнительные расходы, связанные с этой поездкой.

Я, ФИО, в присутствии нотариуса подтверждаю, что дееспособности не лишена, на учете и под опекой или попечительством не состою, заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого заявления, не страдаю, обстоятельства, вынуждающие меня совершить данное заявление на крайне невыгодных для меня условиях, отсутствуют.

Указанное заявление не ставит меня в крайне неблагоприятное положение.

Текст заявления зачитан нотариусом вслух и прочитан до подписания лично мною, ФИО».

Удостоверение таких документов невозможно, поскольку их содержание заключается либо в констатации имеющихся и не зависящих от воли лица обстоятельств, либо в утверждении, не влекущем ни прямо, ни косвенно гражданско-правовые последствия. В данном случае будет уместным свидетельствование под документом подписи.

4. Сделка – это волеизъявление, направленное на создание гражданско-правового результата.

Не являются сделками волеизъявления, направленные на правовые последствия иной отраслевой принадлежности, в частности, подача иска (статья 131 ГПК РФ), заявления, связанные с осуществлением избирательных прав, согласие на выезд несовершеннолетнего гражданина Российской Федерации (статья 20 ФЗ от 15.08.1996 г. № 114-ФЗ «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»). На документах такого рода следует свидетельствовать подпись лица. Исключением являются случаи прямого указания в законе на «нотариальное удостоверение» таких волеизъявлений4.

5. Сделка порождает именно те правовые последствия, на которые направлена воля ее сторон, и порождает их только потому, что этого желали стороны5. Указанный признак не нашел закреплеАнализ законодательства показывает, что законодатель, обращаясь к потенциалу нотариата, нередко игнорирует различия между природой нотариального удостоверения, с одной стороны, и свидетельствования фактов, с другой.

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2009. С. 243– 247; Тузов О.Д. О правовой природе традиции / Сборник статей к 55-летию А.А. Крашенинникова. Ярославль, 2006. С. 59–62.

ния в тексте ГК РФ, но следует из анализа его норм. В частности, если сделка совершена под влиянием существенного заблуждения или обмана, она может быть признана недействительной. Это положение принципиально для нотариуса как минимум по двум причинам. Во-первых, оно определяет содержание удостоверительной деятельности. Пороки воли сторон приводят либо могут привести к отсутствию правового эффекта волеизъявления, поэтому в их устранении, в том числе, состоит значение удостоверительной деятельности. Во-вторых, этот признак позволяет отграничить сделки от правомерных действий, которые порождают последствия независимо от того, желали этого стороны или нет, например, от юридических поступков6.

1.2. Что означает выражение «сделка не соответствует требованиям закона»?

«Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если … сделка не соответствует требованиям закона» (статья 48 Основ). Что означает выражение «не соответствует требованиям закона»?

Многовековой опыт анализа сделок позволил прийти к следующему выводу. Сделка как юридический факт предстает в виде совокупности пяти элементов, составляющих корпус (от лат.

corpus – тело) сделки:

– субъект (стороны);

– субъективная сторона (воля и волеизъявление сторон);

– содержание;

– форма7;

– кауза.

Анализ любой сделки с точки зрения пяти указанных элементов позволяет полностью оценить ее соответствие требованиям законодательства. Целесообразно использовать описанную логическую схему и в процессе совершения нотариальных действий.

При оценке сделки как факта помимо собственно сделки (ее корпуса) должны быть исследованы дополнительные обстоятельства, наличие которых необходимо в соответствии со специальными требованиями закона. Эти условия по общему правилу заключаются в получении необходимых для совершения сделки согласий, разрешений и т.п. Очевидно, что такие согласия и разрешения не являются элементами самой сделки, но невыполнение требований Подробнее см. п. 1.7.

В некоторых случаях форма сделки не входит в ее корпус. См. п. 2.1.

об их получении может влечь либо оспоримость сделки (например, сделка с нарушением порядка получения согласия супруга на распоряжение совместно нажитым имуществом – статья 35 СК РФ, сделка с нарушением порядка уведомления (получения согласия) антимонопольного органа – пункты 2, 4 статьи 34 ФЗ от 26.07.2006 г.

№ 135-ФЗ «О защите конкуренции»), либо иные специально указанные в законе последствия, нежелательные для нарушителя и направленные на защиту лица, в интересах которого установлены соответствующие требования (например, правило пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Рассмотренное деление дефектов юридического состава на две группы (требования к корпусу сделки, с одной стороны, и требования к внешним условиям сделки, с другой) должно учитываться в деятельности нотариуса при оценке сделки, элементы (корпус) которой сами по себе соответствуют требованиям закона.

В специальном смысле под законом понимается акт высшей юридической силы. Но в контексте статьи 48 Основ под законом следует понимать правовой нормативный акт любого уровня, если он содержит нормы права. Иное толкование статьи 48 Основ привело бы к недопустимому выводу о том, что нотариус может игнорировать нарушение сторонами подзаконных актов, в которых содержатся нормы права. Основной причиной несоответствия сделок закону является несоблюдение норм гражданского права. В соответствии со статьей 3 ГК РФ к актам, содержащим нормы гражданского права, относятся федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти. Необходимо подчеркнуть, что речь в любом случае идет об актах, принятых на федеральном уровне, поскольку гражданское законодательство отнесено Конституцией к ведению Российской Федерации. Однако, если сделка нарушает нормы иной отраслевой принадлежности, она тоже рассматривается как несоответствующая закону. Например, если стороны договариваются о совершении действий, нарушающих требования налогового, таможенного, трудового законодательства, нотариус не может удостоверить такую сделку.

Сделка, не соответствующая требованиям закона – это сделка, элементы которой или внешние условия совершения которой не соответствуют требованиям, установленным правовыми нормативными актами.

1.3. Каковы последствия совершения сделки, не соответствующей требованиям закона?

Для ответа необходимо обратиться к статье 168 ГК РФ «Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам»: «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».

Как видим, сделки, не соответствующие требованиям закона, по их последствиям разделены на три группы:

– ничтожные;

– оспоримые;

– иные.

Сделка как волеизъявление ценна для сторон способностью производить ожидаемый эффект. Поэтому и для теории сделок, и для практики важен вопрос о действии сделки. Действует действительная сделка. Не действует, то есть не порождает те последствия, на которые она направлена, недействительная сделка (статья 167 ГК РФ). Последствия недействительной сделки если и возникают, то не из нее, а в результате дополнительных действий – исполнения сделки (см. пункт 2 статьи 167 ГК РФ: «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке…»). Поэтому следует согласиться с мнением о том, что недействительная сделка не существует как юридический факт гражданского права8. Недействительные сделки делятся на две группы: ничтожные и оспоримые, которые оспорены в судебном порядке.

Ничтожные сделки. Ничтожная сделка недействительна в силу самого совершения (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Она не действует изначально9, то есть не является юридическим фактом, а потому судебное решение об уничтожении ее правового эффекта не требуется. Практика признает иски о признании ничтожности сделки, поскольку стороны могут нуждаться в признании этого обстоятельства авторитетным органом. Но судебное решение о признании ничтожности сделки лишь подтверждает имеющийся факт, но не преобразуСм. анализ взглядов автора: Рудоквас А.Д. Opus magnum: монографии Д.О. Тузова о недействительности сделок в гражданском праве // Вестник гражданского права.

2009. № 2. Доступно в СПС «КонсультантПлюс».

См. п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г.

№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».

ет спорные правоотношения. Таким образом, в данном случае имеет место не преобразовательный иск, а иск о признании10.

Оспоримые сделки. Такая сделка недействительна не в силу факта совершения, а в силу судебного решения, признающего ее недействительной (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). До судебного решения оспоримая сделка действительна и производит правовой эффект, на который она была направлена. Судебное решение уничтожает этот правовой эффект по общему правилу с момента совершения сделки (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), а если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (пункт 3 статьи 167 ГК РФ). Требовать признания оспоримой сделки недействительной может лишь лицо, прямо указанное в законе (пункт 1 статьи 166 ГК РФ) – лицо, имеющее в этом интерес. Таким образом, судьбу сделок законодатель отдает в руки самих субъектов права (статьи 173–179 ГК РФ). Очевидно, что немало оспоримых сделок сохраняют правовой эффект, если это устраивает заинтересованных лиц. В то же время отношения между сторонами оспоримой сделки носят в известной степени неопределенный характер, поскольку правовые последствия такой сделки в дальнейшей могут быть уничтожены. Иногда и нотариус заинтересован в устранении этой неопределенности. Такое встречается, например, в практике нотариусов, ведущих наследственные дела. Однако, с точки зрения гражданского права, нотариус в любом случае не является лицом, имеющим интерес в оспаривании сделки. Поэтому он не может оспорить сделку. Нотариус должен разъяснить заинтересованной стороне ее право оспорить сделку.

Иные сделки. Это сделки, которые имеют дефекты, но при этом не являются ни ничтожными, ни оспоримыми. Последствия дефектов таких сделок не влияют на их действие – сделки действительны.

Наиболее распространенными примерами таких сделок являются:

1) совершенные устно сделки, для которых установлена простая письменная форма (пункт 1 статьи 162 ГК РФ). Их последствием является невозможность в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания;

2) сделка по приобретению добросовестным приобретателем вещи у неуправомоченного отчуждателя (статья 302 ГК РФ). Такая См. п. 32 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»; Тузов Д.О. Ничтожность и оспоримость юридической сделки: пандектное учение и современное право. М., 2006. С. 97–101; Витрянский В.В. Недействительность сделок в арбитражно-судебной практике / Гражданский кодекс России: Проблемы.

Теория. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова. М., 1998. С. 132–133.

сделка приводит к возникновению у добросовестного приобретателя права собственности, хотя этого права не было у отчуждателя11;

3) распоряжение залогодателем предметом залога без согласия залогодержателя. Такая сделка нарушает требования статьи 346 ГК РФ. При этом законодатель не указывает на ничтожность или оспоримость сделки по распоряжению предметом залога без согласия залогодержателя. Последствием совершения такой сделки является возникновение у залогодержателя права потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (пункт 2 статьи 351 ГК РФ). Таким образом, для сделок по распоряжению предметом залога без согласия залогодержателя установлены не общие (недействительность), а специальные последствия. Этот вывод находит подтверждение в судебной практике12,13.

Не соответствующая требованиям закона сделка может быть как действительной, так и недействительной. Поэтому понятие недействительности как таковое не позволяет ответить на вопрос о том, в удостоверении каких сделок должен отказать нотариус.

1.4. Возможно ли нотариальное удостоверение действительных сделок, не соответствующих закону?

Очевидно, что удостоверение ничтожной сделки ничего не меняет с гражданско-правовой точки зрения, поскольку такая сделка в любом случае не может породить правовые последствия. Но с точки зрения законодательства о нотариате это ненадлежащее осуществление нотариусом своих обязанностей (статья 16 Основ). Нарушение состоит в том, что нотариус удостоверяет не сделку, как этого ожидают стороны, а некий юридически безразличный факт.

Не столь очевидно решение в отношении не соответствующих закону действительных сделок. Будучи совершены сторонами устно См. также Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева».

См. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»; см. также Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2007 г. № 11-В07-12 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года».

Следует оговориться, что при отчуждении без согласия залогодержателя заложенной недвижимости залогодержателю предоставлено также право оспорить подобную сделку (ст. 39 ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 (далее – Закон об ипотеке).

или в простой письменной форме, такие сделки производят правовой эффект. Более того, после совершения сделки их дефект может быть устранен (получено необходимое согласие и т.д.). Могут ли стороны настаивать на удостоверении оспоримой сделки исходя из того, что она действительна? Или на удостоверении сделки, дефект которой вызывает иные, помимо недействительности, последствия (например, отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя)?

На вопрос следует ответить отрицательно. Сделанный вывод можно обосновать целями института нотариата и его ролью в укреплении правопорядка. «Нотариат в гражданском обществе обеспечивает защиту частной собственности и бесспорность имущественных прав, охрану прав всех участников гражданского оборота»14. Принцип латинского нотариата – осуществление нотариальной деятельности в сфере бесспорной юрисдикции – характеризует не только условия совершения нотариальных действий, но и условия, создаваемые в обществе в результате деятельности нотариуса. «Освящение» нотариусом сделок, пусть и действительных, но потенциально создающих новые споры, не отвечает задачам нотариата как юрисдикционного института. Чтобы нотариальному акту доверял оборот, этот акт должен служить интересам не только сторон сделки, но и третьих лиц.

Для этого «…при удостоверении сделок … нотариус проверяет наличие юридических фактов и вообще всех предусмотренных правом предпосылок, необходимых для возникновения между сторонами правоотношения, убеждается в отсутствии препятствующих обстоятельств, а затем удостоверяет соглашение договора или односторонней сделки, вследствие чего они становятся достоверными»15.

Нотариальному удостоверению должны подлежать только безупречные с точки зрения их элементов и условий их совершения сделки.

Нотариус не имеет права удостоверить действительную сделку, если ее элементы или внешние условия ее совершения противоречат требованиям закона.

От несоответствующих закону сделок нужно отличать потенциально спорные сделки. Например, сделки с супружеским имуществом в случаях презюмируемого согласия одного из супругов. Нотариус должен разъяснить сторонам смысл презумпции и удостовериться, что им не известны обстоятельства, опровергающие ее. Проводить расНастольная книга нотариуса (том 1) / Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенинников П.В., Юшкова Е.Ю., Ярков В.В. М., 2004. Доступно в СПС «КонсультантПлюс».

К.С. Юдельсон. Советский нотариат. М., 2005. С. 221.

следование или требовать оформления согласия в письменном виде нотариус не вправе. Сказанное относится и к удостоверению договора купли-продажи «будущих вещей».

1.5. Возможно ли нотариальное удостоверение договоров куплипродажи и залога «будущих вещей»?

Статьей 455 ГК РФ установлено общее правило: «Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара».

На практике эта норма повсеместно применяется в отношении движимости. При продаже жилья норма статьи 455 ГК РФ не применяется в силу правил о регистрации договоров купли-продажи жилых помещений16. Что касается иной недвижимости, практика колеблется. Именно поэтому потребовалось официальное разъяснение ВАС РФ: «Судам следует иметь в виду, что по смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу, и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону»17. Как видим, разъяснение сформулировано в виде общего правила. Исключение касается только договоров, заключаемых при осуществлении долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214См. приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». Вопрос о соответствии этих правил закону оставим открытым, поскольку проблема не может быть решена путем изменения данного приказа. Требуется принципиальное с точки зрения политики права решение.

Пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 54).

ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как указал ВАС РФ, положения данного закона являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Поэтому при оформлении отношений застройщика с дольщиками правила о купле-продаже будущих вещей не применяются. Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 13 указанного закона18.

Имущество, которое лицо приобретет в будущем, может также быть предметом договора залога (пункт 6 статьи 340 ГК РФ). Указанное общее правило не применяется в отношении недвижимости.

Ограничение обосновывается ссылкой на статью 5 Закона об ипотеке: «По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество …, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним …». Из закона следует, что на момент заключения договора ипотеки право на имущество должно быть зарегистрировано в реестре. Требование о том, что оно должно быть зарегистрировано именно за залогодателем, основывается в большей степени не на законе, а на практике его применения, но на устоявшейся практике19.

Таким образом, с точки зрения гражданского права, требованиям закона соответствуют:

– договор о продаже любого имущества, которое еще не создано, или не принадлежит продавцу на праве собственности;

– договор залога движимого имущества, которое не принадлежит залогодателю.

Отказ нотариуса в удостоверении указанных договоров может быть обоснован только ссылкой на специальное правило. Таковым является правило статьи 55 Основ, которым нотариусу предписано удостоверять договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, «при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество».

На практике эта норма толкуется расширительно:

при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество отчуждателя или залогодателя соответственно. В свете официального Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 54.

Вопрос о том, насколько такой подход оправдан при современных условиях оборота, заслуживает специального обсуждения.

разъяснения, данного ВАС РФ, вновь возникает вопрос об обоснованности и самой нормы Основ, и практики ее применения. Однако понятно, что до внесения изменений в ГК РФ и принятия нового Закона о нотариате практика удостоверения нотариусами договоров купли-продажи недвижимости не изменится.

Что касается договора купли-продажи/залога движимого имущества, то отказ в удостоверении такого договора со ссылкой на то, что продавец/залогодатель не является собственником имущества, не основан на законе.

Если при удостоверении сделки нотариусу станет известно, что продаваемое имущество не принадлежит продавцу, он должен разъяснить сторонам, что исполнение договора будет возможно только после приобретения продавцом права собственности на имущество.

При удостоверении договора залога будущего имущества нотариус должен разъяснить сторонам, что право залога возникнет у залогодержателя не ранее, чем залогодатель приобретет право собственности на предмет залога20.

Нотариус не имеет права отказать в удостоверении договора куплипродажи или залога движимого имущества на том основании, что это имущество не принадлежит продавцу/залогодателю в момент заключения договора.

1.6. Возможно ли нотариальное удостоверение волеизъявлений, не являющихся сделками?

«Теория юридических фактов знает целый ряд действий, которые не являются ни сделками, ни правонарушениями и, тем не менее, порождают, изменяют и прекращают правоотношения»21. В статье 8 ГК РФ «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей»

(подпункт 8 пункта 1) они упоминаются как «иные действия граждан и юридических лиц». В классификации юридических фактов их принято называть юридическими поступками.

Определение юридического поступка, считающееся классическим, сформулировано О.А. Красавчиковым: это такое правомерное действие, которое влечет юридические последствия независимо от того, была ли направлена на него воля лица, совершившего поСм. п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».

Агарков М.М. Учение о ценных бумагах. М., 1927. С. 9.

ступок22. Иначе говоря, «сознавал или не сознавал субъект их (действий.

– Н.Р.) правовое значение, желал или не желал наступления правовых последствий»23. Из этих определений с необходимостью следует, что правовые последствия юридического поступка сформулированы законодателем и не являются результатом целенаправленных действий субъектов. В практических целях необходимо обратить внимание на то, что, совершая поступок, лицо может желать именно того результата, с которым поступок связан в силу закона.

Это обстоятельство, однако, не меняет квалификацию юридического факта, поскольку природа поступка состоит именно в том, что направленность воли лица не оказывает влияния на правовой эффект поступка.

Перечень поступков, упоминаемых в различных исследованиях24, составляет длинный ряд: признание долга, уведомление об уступке требования, заявление об отказе принять исполнение, сообщение об отказе от преимущественного права, заявление кредитора о выборе предмета исполнения по альтернативному обязательству, действия, совершаемые в состоянии необходимой обороны и крайней необходимости, оферта, акцепт, согласие супруга на распоряжение общим имуществом, на усыновление другим супругом ребенка и т. д. По общему правилу поступки являются односторонними действиями, а потому они «конкурируют» только с односторонними сделками.

С практической точки зрения, главной проблемой является не разнообразие поступков, а невозможность однозначно отнести многие из распространенных в обороте юридических актов к сделкам с одной стороны или поступкам с другой. Вопрос о том, какие действия являются сделками, а какие – поступками неясен до чрезвычайности.

Обратимся к согласиям, удостоверение которых столь часто встречается в нотариальной практике. Согласие супруга на распоряжение общим имуществом (статья 35 СК РФ) рассматривается Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.,

1958. С. 145.

Исаков В.Б. Юридические факты в российском праве. М., 1984. С. 16.

Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву / Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2-х т. Том 2. М., 2002; Исаков В.Б.

Юридические факты в российском праве. М., 1984; Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 157; Рясенцев В.А. Юридические поступки в советском семейном праве / Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о браке и семье в правоприменительной практике. Саратов: Издво Саратовского университета, 1978; Якушев П.А. Юридические акты и поступки как основания правоотношений. Владимир: ВГПУ, 2003.

некоторыми авторами в качестве односторонней сделки25. С этим сложно согласиться, поскольку согласие само по себе не изменяет правовые отношения, хотя, безусловно, имеет правовое значение.

То же относится к согласию залогодателя на внесудебное обращение взыскания на предмет залога: вопрос о природе согласия спорен26.

При этом оба согласия являются волеизъявлениями, а их удостоверение нотариусами осуществляется в рамках процедуры удостоверения сделки. В случае реализации предложения о нотариальном удостоверении оферты и акцепта также возникнет вопрос о том, можно ли отнести эти действия к односторонним сделкам. Практика будет постоянно колебаться при решении вопроса об отнесении к односторонним сделкам отказов. Так, отказ от права преимущественной покупки вряд ли можно рассматривать как сделку, поскольку он не лишает и не наделяет сособственника имуществом. Но отказ от договора, безусловно, сделка. Отказ от участия в приватизации жилого помещения квалифицирован Верховным Судом РФ в качестве сделки, поскольку отказ ведет к прекращению имущественного права – права участвовать в приватизации. На этом основании суд признал правильным отказ нотариуса от свидетельствования подписи под документом, поскольку сделки должны удостоверяться27. Этот правильный с точки зрения нотариальной деятельности вывод вызывает сомнения с точки зрения гражданского права. Право на приватизацию вряд ли можно считать субъективным имущественным правом, оно лишь создает предпосылку приобретения такового (права на жилое помещение). Так, М.М. Агарков относил «заявления о намерении осуществить или не осуществить право» к юридическим поступкам28. Не стоит ожидать появления в тексте закона признаков, позволяющих определить правовую природу всех односторонних юридических действий. Резонно предположить, что, поскольку гражданское законодательство до сих пор не содержит даже намека на соответствующее регулирование, перед нами один из тех вопросов, ответ на которые не может быть выражен на языке закона. Видимо, и наука гражданского права сегодня не может указать признаки, Чефранова Е.А. Порядок и условия совершения сделок между супругами // Нотариус. 2005. № 1.

См. подробнее: Рассказова Н.Ю. Залог в свете закона и практики // Закон. 2009.

Август. С. 104.

Определение ВС РФ от 24.06.2005 г. № 78ф05-325 по жалобе на постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 9.03.2005 г.

Агарков М.М. Указ. соч. С 351.

которые позволят на практике однозначно отнести одностороннее волеизъявление к сделкам либо к поступкам29.

Но для нотариальной практики отграничение поступков от сделок принципиально в связи с необходимостью решения при обращении за совершением нотариального действия помимо общих (какие нормы о сделках применяются к юридическим поступкам?) еще и специфических вопросов:

1. Какое действие должно быть совершено (удостоверение волеизъявления, свидетельствование подписи или иное)?

2. Каков объем удостоверительной деятельности нотариуса, если ее предметом является не сделка, а целенаправленный поступок, в частности, необходимо ли устанавливать способность лица самостоятельно совершать сделки (наличие у него сделкоспособности, являющейся элементом дееспособности) или достаточно наличия у лица физической и психической способности к совершению осмысленного поступка, то есть способности к саморегуляции?

3. Какой тариф следует взыскивать при совершении действия?

При регулировании нотариальной деятельности нужно ориентироваться на ее существо. Существо удостоверительной процедуры как процедуры уникальной заключается в возможности нотариуса обеспечить правильность формирования и изъявления воли лица.

Удостоверительная деятельность призвана исключить из оборота целенаправленные действия, правовой смысл и правовые последствия которых неизвестны или непонятны сторонам. Для достижения этой цели не столь важно, является конкретное волеизъявление сделкой или не сделкой, но имеющим правовое значение целенаправленным действием (сделкоподобным действием, по выражению М.М. Агаркова). Поэтому ответы на поставленные в предыдущем абзаце вопросы будут одинаковы как в отношении сделок, так и в отношении сделкоподобных действий, то есть в отношении любых целенаправленных волеизъявлений.

В отсутствие однозначного решения проблемы практикующему нотариусу следует ориентироваться на буквальный смысл закона.

Если законодатель употребляет выражение «удостоверить» примеРеальность такова, что постоянно рождает новые отношения. См., например, определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 г. № 459-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Саратовского областного суда о проверке конституционности статьи 8 Закона Российской Федерации “О трансплантации органов и (или) тканей человека”»: «2. Кроме того, российское законодательство не препятствует гражданам зафиксировать в той или иной форме (в том числе нотариальной) и довести до сведения учреждения здравоохранения свое несогласие на изъятие у них органов и (или) тканей после смерти в целях трансплантации, причем нарушение соответствующего волеизъявления влечет наступление юридической ответственности».

нительно к действию, являющемуся волеизъявлением, независимо от природы такого волеизъявления его необходимо удостоверять по правилам об удостоверении сделок.

Вопрос о том, можно ли удостоверить волеизъявление, не являющееся сделкой, приобретает особый смысл при обращении к вопросу о том, в какой момент совершается сделка?

1.7. Что удостоверяет нотариус: сделку или волеизъявление?

Сделка – это волеизъявление, направленное на изменение в юридических отношениях сторон (статья 153 ГК РФ). В большинстве случаев договор заключается в момент достижения сторонами соглашения в надлежащей форме. Иначе говоря, обычно волеизъявление само по себе является сделкой и порождает правовые последствия.

Однако в некоторых случаях волеизъявление производит правовой эффект только при добавлении к нему иных юридических фактов.

В связи с этим необходимо ответить на вопрос, в какой момент сделка считается совершенной: в момент достижения соглашения по поводу создания правовых последствий или в момент накопления юридического состава? Установление этого момента важно для определения состава наследства, для решения вопроса об обращении взыскания на имущество должника и т.д.

Рассмотрим проблему на примере двух актуальных для нотариусов случаев, указанных в статье 434 ГК РФ:

• при заключении реального договора волеизъявление производит правовой эффект, если к нему будет добавлена передача вещи;

• договор, подлежащий государственной регистрации, производит эффект, только если к волеизъявлению будет добавлен акт регистрации договора.

В отношении реальных договоров общепризнано, что о совершении сделки можно говорить только при накоплении юридического состава из двух юридических фактов. Ни один из этих фактов сам по себе не влечет правовые последствия. Поэтому, например, соглашение о денежном займе порождает заемное обязательство, только если сумма займа передана до или в момент нотариального удостоверения договора. Если же деньги будут переданы после нотариального удостоверения договора, нотариальный акт фиксирует волеизъявление, не порождающее правовые последствия. С точки зрения гражданского права, такое волеизъявление не может считаться сделкой (договором), т.к. для совершения сделки (заключения договора) необходимо еще одно волевое действие – передача вещи/денег. С точки же зрения нотариальной деятельности, соглашение, имеющее место до передачи вещи/денег, то есть только направленное на заключение реального договора, должно удостоверяться в том же порядке, как и то, которое будет иметь место после такой передачи, то есть завершающее процесс заключения договора. Практическое различие заключается лишь в необходимости (в первом случае) разъяснить сторонам, что правовые отношения между ними возникнут только в момент передачи вещи/денег. В связи с этим в договор займа целесообразно включать условие о порядке передачи предмета займа.

При удостоверении реальных договоров в зависимости от обстоятельств нотариально удостоверяемым фактом является либо договор, либо соглашение (волеизъявление), имеющее целью вступление в договорные отношения.

По поводу момента заключения договора, подлежащего государственной регистрации, единого мнения нет. Первый подход традиционен и основан на буквальном толковании нормы пункта 3 статьи 433 ГК РФ: пока договор не заключен, он не вызывает правовые последствия, пока нет последствий, нет сделки.

Второй подход основан на обращении к природе сделки. Если суть сделки в изъявлении воли, то она должна считаться совершенной в момент надлежащего волеизъявления. Б.Л. Хаскельберг пишет: «Совершение сделки в надлежащей форме предшествует регистрации»30.

Правовые последствия такой сделки описываются сторонниками излагаемого подхода двояко. Первая группа ученых считает, что «соблюдение требования о государственной регистрации договора следует считать условием его действительности»31, поэтому любая незарегистрированная сделка ничтожна32. Вторая группа настаивает на отсутствии дефектов такой сделки: «Подобно тому, как ненаступившее обстоятельство в условной сделке не влечет за собой недействительность условной сделки, а лишь свидетельствует о том, что правоХаскельберг Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации сделок о приобретении недвижимости в собственность // Цивилистические исследования: Ежегодник гражданского права. Вып. 3 / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М.: Статут, 2007. С. 323; схожее мнение: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис.... докт.

юрид. наук. М., 2008. С. 30; Степанова И.Е. Недействительность и незаключенность гражданско-правового договора: проблемы теории и практики: Автореф. дисс....

канд. юрид. наук. СПб., 2007. С. 20.

Степанова И.Е. Указ. соч. С. 20; Аналогично: Алексеев В.А. Указ. соч. С. 30.

Хаскельберг Б.Л. Указ. соч. С. 322, 323.

отношение из сделки еще не возникло, так и отсутствие регистрации сделки не влечет за собой признание такой сделки недействительной или несовершенной, а только означает отсутствие правоотношения, на которое была направлена сделка»33.

Последнюю точку зрения следует признать правильной. Она находит ясное обоснование в свете нотариального производства. Нотариус проверяет соответствие всех элементов сделки требованиям закона на момент удостоверения именно волеизъявления. Например, если в этот момент лицо не обладает сделкоспособностью, но, безусловно, приобретет ее к моменту регистрации – нотариус не может удостоверить сделку. И наоборот, утрата дееспособности к моменту регистрации не может повлиять на действительность сделки.

Лакмусовой бумажкой решения этой, как и многих других спорных гражданско-правовых проблем, является ее анализ в свете наследственных отношений. Судебная практика исходит из того, что в случае, если сторона совершает сделку (надлежащее волеизъявление) в простой письменной или нотариальной форме, но умирает до ее регистрации, в состав наследства входит право зарегистрировать сделку. Это особое субъективное право – «право на создание субъективного права» – является одним из ряда подобных ему прав, близких к элементам правоспособности. Решения судов основываются на расширительном толковании нормы пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

Нельзя не отметить, что расширительное толкование исключительных норм, к которым относится и норма пункта 3 статьи 165 ГК РФ, а также применение их по аналогии противоречит правилам толкования. Уклоняясь от критики судов, отметим, что их подход направлен на восполнение явного пробела в законе.

В пункте 2.5.3 Концепции изменений Общих положений ГК РФ указано следующее:

«Правило п. 3 ст. 165 ГК РФ о принудительной регистрации (так же как и правило п. 2 ст. 165 о судебной санации сделки, не прошедшей нотариального удостоверения), когда одна из сторон уклоняется от этого, следует скорректировать в том направлении, чтобы эти правила применялись также к случаям, когда невозможность провести нотариальное удостоверение (или регистрацию) сделки возникает не в результате недобросовестных действий (“уклонения”) другой стороны сделки, а независимо от воли участников сделки (в случае смерти, признания недееспособным, ограничения дееспособности, иных объективных и заслуживающих внимание обстоятельств, возШвабауэр А.В. Государственная регистрация прав, обременений прав и сделок в гражданском обороте недвижимого имущества: Автореф. дисс. …канд. юрид. наук.

СПб., 2011. С. 10.

никших после подписания (заключения) сделки, но до момента нотариального удостоверения (государственной регистрации)».

При нотариальном удостоверении договоров, подлежащих государственной регистрации, удостоверяемым фактом является соглашение (волеизъявление) сторон, направленное на создание договорного отношения, но производящее этот эффект только с момента его государственной регистрации.

§ 2. Понятие формы сделки

2.1. Каково юридическое значение формы сделки?

Закон предусматривает две формы сделки: устную и письменную (статья 158 ГК РФ). Письменная, в свою очередь, существует в двух видах: простая и нотариальная. Резонно задать вопрос: почему нельзя считать, что закон предусматривает три формы сделки, а именно устную, письменную и нотариальную? Это недопустимо с точки зрения систематического и логического толкования. Поскольку ГК РФ предусматривает именно две формы (пункт 1 статьи 158 ГК РФ), то нормы о письменных сделках распространяются на сделки, заключенные и в простой письменной, и в нотариальной форме.

Письменная форма сделки – это выражение воли, при котором ее содержание излагается с использованием графических знаков, словесный смысл которых может быть установлен сторонами и третьими лицами. Если сделке должна быть придана нотариальная форма, то словесный смысл знаков должен быть достоверно известен нотариусу. Это возможно, если при составлении документа используется какая-либо известная графическая знаковая система, будь то система письменной речи, азбука Морзе и т.д.

Если нотариальная форма обязательна для сделок, прямо указанных в законе (пункт 2 статьи 163 ГК РФ), то перечень сделок, которые совершаются в простой письменной форме, устанавливается по остаточному принципу (статья 161 ГК РФ)34.

Юридическое значение формы сделки двояко. Форма сделки имеет либо доказательственное, либо конститутивное значение. Если форма имеет доказательственное значение, она служит лишь одним из доказательств факта совершения сделки и ее условий. Если форма См. решение ВС РФ от 5.08.1998 г. № ГКПИ98-356.

имеет конститутивное значение, она входит в corpus сделки, без нее нет и самой сделки. Соответственно, в первом случае несоблюдение формы лишь затрудняет доказывание факта ее совершения и ее условий, во втором – сделка ничтожна.

По общему правилу простая письменная форма сделки имеет лишь доказательственное значение (статья 162 ГК РФ). В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (см., например, статью 339 ГК РФ о форме договора залога). Несоблюдение нотариальной формы сделки в любом случае влечет ее ничтожность (статья 165 ГК РФ).

2.2. Каковы способы совершения сделки в письменной форме?

От собственно письменной формы сделки следует отличать способ ее совершения в письменной форме.

Односторонние письменные сделки совершаются только путем составления письменного документа стороной сделки.

Договоры в письменной форме могут совершаться (заключаться) тремя способами (статьи 160, 434, 438 ГК РФ), путем:

1) составления документа, выражающего ее содержание;

2) обмена документами посредством почтовой или иной связи;

3) совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора.

Нотариально удостоверенные договоры заключаются только путем составления единого документа. Хотя Основы не содержат прямого указания на способ заключения договора в нотариальной форме, по сложившейся практике нотариальная форма не может быть придана сделке, совершаемой путем обмена документами. Гражданское законодательство также не содержит прямой запрет на придание нотариальной формы договору, заключаемому путем обмена документами. В статье 163 ГК РФ «Нотариально удостоверенные сделки» указано, что удостоверение осуществляется «путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса». В пункте 1 статьи 160 ГК РФ также упоминается документ, а не документы («путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами…»). Однако в пункте 2 статьи 434 ГК РФ, к которой отсылает пункт 1 статьи 160, упоминается уже о документе или документах. Как видим, из ГК РФ отнюдь не следует запрет на заключение нотариально удостоверенных договоров путем обмена их сторонами документами.

Следует согласиться с тем, что нотариальная практика ограничивает права участников оборота по сравнению с тем, как они описаны в ГК РФ35. Целесообразность нотариального удостоверения сделок между отсутствующими с точки зрения оборота очевидна. Удостоверение оферты с последующим удостоверением акцепта тем же или иным нотариусом позволит заключить договор путем обмена документами.

Вопрос о моменте заключения договора должен решаться на основе общих правил. Впрочем, возможно дополнение процедуры нотариальным действием по передаче документов (оферты – ее адресату, акцепта – оференту). Объем удостоверительной деятельности в описанном случае, в принципе, не должен отличаться от традиционного удостоверения единого документа. На практике может быть востребовано и нотариальное удостоверение оферты при заключении договора в порядке статьи 438 ГК РФ (путем совершения лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора). Следует подчеркнуть, что в германском гражданском праве допускается нотариальное удостоверение сделок между отсутствующими.

Учитывая, что у нас нет традиции нотариального удостоверения сделок между отсутствующими и в интересах безопасности оборота, могут быть выделены договоры, заключение которых в нотариальной форме допускается только путем составления единого документа.

Логично отнести к их числу те, для которых установлена обязательная нотариальная форма.

2.3. Что такое дополнительные требования к форме сделки?

Закон разграничивает понятия форма сделки (пункт 1 статьи 158 ГК РФ) с одной стороны и дополнительные требования к форме сделки (пункт 1 статьи 160 ГК РФ) с другой.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.). Все требования, которые не касаются собственно вопроса о том, устно или письменно должна совершаться сделка – это дополнительные требования к форме сделки (пункт 5 статьи 186 ГК РФ, пункт 1 статьи 864 ГК РФ, абзац 2 пункта 1 статьи 1153 ГК РФ и др.). Смысл разграничения состоит в следующем. В силу статьи 160 ГК РФ общим последствием несоблюдения дополнительных требований к форме, как и требоСм.: Татаркина К.П. Форма сделок в гражданском праве России. Автореф. дисс.

…канд. юрид. наук. Томск. 2009. С. 8.

вания о придании сделки простой письменной формы, является невозможность в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (пункт 1 статьи 162 ГК РФ). Иные последствия, как и при нарушении требования к форме, должны быть прямо предусмотрены в законе. Очевидно, что для конкретного вида сделок последствия несоблюдения требования к форме и несоблюдения дополнительных требований к форме могут быть различными. Например, несоблюдение простой письменной формы договора залога влечет его ничтожность. Это не означает, что нарушение дополнительных требований к форме сделки (если такие будут введены) повлечет такие же последствия. Предположим, что установлено требование о заключении договора залога с использованием специального бланка, но при этом последствия нарушения этого требования не указаны. Это означает, что последствием составления договора на обычном листе бумаги будет невозможность в случае спора ссылаться на свидетелей (что, кстати, и не требуется при наличии письменного документа). Сам же договор будет действителен, поскольку требование о придании ему простой письменной формы соблюдено.

Сказанное не применимо к сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению. Следует признать, что несоблюдение дополнительных требований к форме таких сделок влечет их ничтожность.

Этот вывод основывается на следующем. В силу статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения надписи на документе, соответствующем требованиям статьи 160 ГК РФ. Статья же 160, помимо прочего, содержит указание на то, что надлежаще установленные дополнительные требования к форме сделки должны соблюдаться. Значит, в понятие нотариальной формы сделки включается требование соблюсти и собственно форму сделки, и дополнительные требования к форме. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (статья 165 ГК РФ).

Условием нотариального удостоверения сделки является соблюдение собственно формы сделки (изложение ее содержания в письменной форме) и дополнительных требований к форме сделки.

Проиллюстрируем значение этого правила. В соответствии со статьей 1153 ГК РФ, «если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125) и лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с пунктом 3 статьи 185 настоящего Кодекса». Для сделки по принятию наследства не установлена нотариальная форма, поэтому свидетельствование подписи лица следует квалифицировать как дополнительное требование к форме письменной сделки36. Специальные последствия несоблюдения этого требования не предусмотрены. Допустим, нотариус, ведущий наследственное дело, получил по почте заявление наследника о принятии наследства, и при этом подпись на заявлении не засвидетельствована другим нотариусом. Сделка, тем не менее, является действительной, в силу чего наследник приобретает право на наследство.

Поскольку несоблюдение дополнительных требований к форме нотариально удостоверенной сделки влечет ее ничтожность, необходимо специально остановиться на вопросе о том, кто может устанавливать такие требования. В свое время приказом Минюста РФ № 19-01-31-95 и МВД РФ № 65 от 08.02.1995 г. «О введении бланка нотариальной доверенности на право пользования и распоряжения транспортными средствами» было введено дополнительное требование к форме сделки по выдаче доверенности («Утвердить и ввести в действие на территории Российской Федерации с 1 сентября 1995 года новую форму бланка доверенности на право пользования и распоряжения транспортными средствами, выполненного с применением полиграфических способов защиты, для использования при удостоверении указанных доверенностей нотариусами и должностными лицами органов исполнительной власти»). При оценке законности положений данного приказа необходимо обратиться к тексту статьи 160 ГК РФ: дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки, могут устанавливаться законом, иными правовыми актами и соглашением сторон. В ГК РФ содержание термина иной правовой акт определяется на основании положений статьи 3 ГК РФ: «Действие и применение норм гражданского права, содержащихся в указах Президента Российской Федерации и постановлениях Правительства Российской Федерации (далее – иные правовые акты)…». Очевидно, что министерства и ведомства не наделены правом устанавливать дополнительные требования к форме сделки. Рассмотренный приказ уже отменен, но возможны «рецидивы» появления незаконных установлений.

В таких случаях следует руководствоваться правилом о том, что К сожалению, это не единственный пример, когда законодатель нарушает принципиальный для нотариальной практики запрет свидетельствовать подпись лица под документом, на котором изложено содержание сделки.

нормы, введенные в нарушение установленного порядка, не подлежат применению37.

2.4. Как подписываются сделки?

При придании сделке письменной формы особое значение имеет подтверждение того факта, что сделка совершена конкретным лицом. С незапамятных времен таким подтверждением является самоличная подпись. С точки зрения оборота подпись выполняет в сделке две функции. Во-первых, она позволяет идентифицировать субъекта, изъявившего волю. Поэтому при оценке действительности сделки проверка подписи есть одновременно проверка субъекта сделки. Во-вторых, подпись подтверждает факт законченности волеизъявления (аналогично тому, как при совершении сделки в устной форме ее законченность обозначают выражением «по рукам» или т.п.). То, что помещено после подписи сторон, к сделке не относится. В практике встречаются нотариальные акты, на которых после удостоверительной надписи нотариуса38 впечатана дополнительная информация, например, о передаче имущества (денег, квартиры) по удостоверенному договору. Конечно, стороны вольны помещать на документе необходимую для них информацию. Но если из документа не следует с абсолютной ясностью, что приписки были сделаны без ведома и участия нотариуса, дополнительная информация может восприниматься третьими лицами как часть нотариального акта, что недопустимо с точки зрения Правил нотариального делопроизводства. Потребность оборота в объединении документов, относящихся к совершению сделки с одной стороны и ее исполнению с другой, может решаться путем засвидетельствования подписи лиц под документом, подтверждающим факт исполнения и отсутствие претензий сторон39.

Федеральный орган исполнительной власти «осуществляет правовое регулирование в установленной сфере деятельности, за исключением вопросов, правовое регулирование которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации осуществляется исключительно федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации» (пункт 3 Указа Президента РФ от 09.03.2004 г. № 314 «О системе и структуре Федеральных органов исполнительной власти»).

Сказанное не относится к проставлению после удостоверительной надписи адреса нотариуса, номера лицензии и т.п. информации, имеющей сугубо техническое значение. Тем более, что некоторые государственные органы и консульства просят представлять такую информацию вместе с нотариальным актом.

Подробнее см. § 8.

Если функции подписи очевидны, то ее формальное значение для сделки спорно. С одной стороны, отсутствие подписи указывает, что отсутствует окончательное изъявление воли стороны сделки. В таком случае сделка должна считаться несостоявшейся. С другой стороны, формальный анализ пункта 1 статьи 160 ГК РФ позволяет рассматривать подпись в качестве элемента письменной формы сделки.

При таком подходе отсутствие подписи стороны под документом, на котором изложено содержание сделки, свидетельствует о несоблюдении письменной формы, что должно влечь либо невозможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий, либо ничтожность сделки (статьи 162 и 165 ГК РФ). Практика неоднозначна, хотя склоняется к последнему варианту40.

Сказанное требует дать четкий ответ на вопрос о том, что есть подпись? Закон, как и подзаконные акты, ответа на этот вопрос не содержит и не содержал. Определение подписи традиционно включается в соответствующие ГОСТы. Вот одно из них: «Подпись: реквизит документа, представляющий собой собственноручную роспись полномочного должностного лица»41. В другом определение иное: «В состав реквизита «Подпись» входят: наименование должности лица, подписавшего документ (полное, если документ оформлен не на бланке документа, и сокращенное – на документе, оформленном на бланке); личная подпись; расшифровка подписи (инициалы, фамилия)»42.

Оба определения ориентированы на деятельность организаций и на подписи должностных лиц. Определение, включенное в ГОСТ 2003 г., преследует утилитарную цель: сделать удобным использование документов, исключить проставление на них «крючков», по которым невозможно определить лицо, от которого исходит документ.

Очевидно, что значение этих требований нельзя абсолютизировать.

С точки зрения правил, регулирующих совершение сделок, подпись нужно оценивать исходя из ее функций, которые указаны выше. Если текст сделки подписан только одной росписью, следует считать, что он выражает волю расписавшегося на нем лица. Вопрос о юридической силе такого документа должен решаться по обстоятельствам См., например, Постановления Президиума ВАС РФ от 18.01.2005 г. № 11809/04, от 13.12.2011 г. № 10473/11, Определение ВАС РФ от 24.10.2011 г. № ВАС-10473/11.

Государственный стандарт РФ ГОСТ Р51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утв. постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 г.

№ 28.

См. п. 3.22 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 6.30-2003 «Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов» (принят и введен в действие постановлением Госстандарта РФ от 3.03.2003 г. № 65-ст).

дела. Если роспись однозначно идентифицирует ее автора, документ должен быть принят как надлежащий, если нет – в приеме документа должно быть отказано в силу невозможности установить принадлежность росписи соответствующему лицу.

В нотариальной практике принято осуществлять подписание сделки путем собственноручного проставления лицом не только росписи, но и имени. Имя в силу статьи 19 ГК РФ включает «фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая». Сложившаяся практика целесообразна и не противоречит закону, но и не основана на его прямом указании. В частности, ни ГК РФ, ни Основы не устанавливают такое дополнительное требование к форме сделки, как проставление на соответствующем документе имени. Поэтому текст нотариально удостоверенной сделки, на котором стороной собственноручно проставлены только роспись либо только имя, либо неполное имя (например, отсутствует отчество), с точки зрения материального права не может расцениваться как дефект письменной формы сделки. С точки же зрения нотариального делопроизводства, такой нотариальный акт свидетельствует о нарушении нотариусом установленной процедуры.

Самоличная подпись стороны сделки может быть заменена:

1) собственноручной подписью рукоприкладчика (пункт 3 статьи 160, пункт 3 статьи 1125 ГК РФ);

2) аналогом собственноручной подписи, полученным с помощью технических средств (пункт 2 статьи 160 ГК РФ)43.

2.5. Что такое аналог собственноручной подписи?

Общее правило об использовании аналогов собственноручной подписи при совершении сделок помещено в пункте 2 статьи 160 ГК РФ: «Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предуПроставление аналогов подписи на векселях не допускается. См. п. 15 Комментария к постановлению Пленума ВС РФ № 33 и Пленума ВАС РФ № 14 от 04.12.2000 г.

«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей» // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (выпуск 2) / Под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. Доступно в СПС «КонсультантПлюс».

смотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон»44.

В современной практике распространены несколько видов аналогов подписи:

1) электронная подпись – информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего45 информацию (статья 2 ФЗ «Об электронной подписи»);

2) факсимиле, воспроизводящее изображение подписи методом высокой печати46;

3) использование электронного документа, соответствующего согласованным признакам (адрес отправителя, наличие имени, кода, пароля в тексте и т.д.).

Следует признать, что некоторые аналоги подписи, хотя и являются частью письменной сделки, сами по себе не могут считаться «письменными» в традиционном смысле слова (электронная подпись, пароль и т.д.). Однако это не требует корректировки понятия письменной формы сделки. Ведь при использовании таких аналогов они выполняют те же функции, что и обычная подпись, содержание же сделки при этом излагается письменно.

Практика применения статьи 160 ГК РФ в части использования при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи устоялась. Факсимиле используются в основном на основании соглашения сторон. Принципиально, что практика не рассматривает в качестве обязательного условия использования факсимиле предварительное письменное соглашение об этом, оформленное традиционно – путем проставления самоличной подписи.

В частности, нередко наличие договоренности об использовании факсимиле презюмируется в силу установившихся взаимных отношений сторон (статья 431 ГК РФ).

В решении суда указано: «Между тем непредставление суду оригинала договора само по себе не может служить достаточным основанием для отказа в иске, тем более что возможность заключения договора в письменной форме посредством факсимильной связи См. также Федеральный закон от 06.04.2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи», статья 11 Федерального закона от 27.07.2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».

За выражение «подписывающего информацию» отвечают составители закона.

Первопроходцем в использовании факсимиле подписи можно считать героя романа И. Ильфа и Е. Петрова «Золотой теленок» – начальника «Геркулеса» Полыхаева.

предусмотрена п. 2 ст. 434 ГК РФ. Кроме того, согласно пункту 6.6 указанного договора его факсимильные копии, а также других документов, используемых при исполнении договора, признаются сторонами и могут быть использованы в качестве доказательств в суде»47.

По другому делу, опираясь на ту же логику, суд указал: «Судами установлено и материалами дела подтверждено, что подпись директора общества “Управляющая компания” на договоре возмездного оказания юридических услуг от 01.12.2008 является факсимильной.

Между тем данный договор не содержит условий, предусматривающих возможность его заключения путем факсимильного воспроизведения подписи. Иное соглашение сторон о возможности использования при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи в материалах дела отсутствует. Факт подписания договора от 01.12.2008 и существование каких-либо договорных отношений с обществом “Компания Ас” ответчиком отрицается»48.

Еще одно характерное для данной категории дел судебное решение: «Согласно заключению эксперта … подписи от имени Смирнова А.Ю., выполненные в справке о стоимости выполненных работ и затрат от 22.02.2008 № 10, калькуляции от 11.02.2008, акте выполненных работ от 11.02.2008, нанесены с помощью одного и того же высокого рельефного клише – факсимиле, изготовленного с подлинной подписи, принадлежащей Смирнову Алексею Юрьевичу.

Действующее законодательство не содержит норм, устанавливающих допустимые способы подписания спорных документов, и не предусматривает запрет на совершение подписи уполномоченного лица путем проставления штампа-факсимиле.

Проставление факсимильной подписи на спорных документах, представляющей собой способ выполнения оригинальной личной подписи, как обоснованно указано судом, само по себе не свидетельствует о нарушении каких-либо положений закона… Кроме того, в отношениях между обществом “Строительная компания «СКА»” и обществом “ПИ-Машина” при приемке выполненных истцом иных работ на соответствующих документах также проставлялось факсимиле подписи Смирнова А.Ю., и данные работы ответчиком оплачивались.

Таким образом, на основании изучения конкретных обстоятельств дела суд пришел к правильному выводу, что подписание документов с использованием факсимиле Смирнова А.Ю. является для общества “Строительная компания «СКА»” и общества “ПИСм. постановление ФАС СЗО от 25.09.2008 г. по делу № А56-44531/2007.

См. постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 г. № Ф09-9173/09-С2.

Машина” сложившейся между ними практикой оформления хозяйственных связей»49.

В одном из судебных решений подчеркнуто, что «факсимильная подпись не является копией подписи физического лица, а представляет собой способ выполнения оригинальной личной подписи»50.

Необходимо обратить внимание на то, что в работе с документами, подписанными аналогом подписи, по-прежнему следует различать подлинники и копии этих документов. Определения подлинного документа и копии включено в соответствующий ГОСТ51.

Подлинник – документ, сведения об авторе, времени и месте создания которого, содержащиеся в самом документе или выявленные иным путем, подтверждают достоверность его происхождения. Копия – документ, полностью воспроизводящий информацию подлинного документа и все его внешние признаки или часть их, не имеющий юридической силы. Соответственно определению факсимиле, оттиск которого проставлен на документе, создает подлинник документа, а его ксерокопия – копию. Что касается документа, подписанного электронной подписью, то традиционное понятие копии к нему не применимо.

2.6. Возможно ли использование аналогов собственноручной подписи при совершении нотариально удостоверяемых сделок?

С точки зрения ГК РФ, на поставленный вопрос следует ответить положительно. В силу статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения удостоверительной надписи на документе, соответствующем требованиям статьи 160 ГК РФ, а использование при совершении сделок аналога собственноручной подписи допускается именно статьей 160 ГК РФ. С точки зрения нотариальной деятельности, ответ будет иным. Нотариус удостоверяет факты, которые он наблюдает лично. Поэтому удостоверение сделки возможно, только если она подписывается в присутствии нотариуса.

Это требование может быть соблюдено при подписании сделки путем проставления росписи или электронной подписи.

См. постановление ФАС Уральского округа от 7.09.2009 г. № Ф09-6532/09-С4.

См. постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2008 г. № Ф09-625/08-С2.

Определения подлинного документа («Документ, сведения об авторе, времени и месте создания которого, содержащиеся в самом документе или выявленные иным путем, подтверждают достоверность его происхождения») и копии («Документ, полностью воспроизводящий информацию подлинного документа и все его внешние признаки или часть их, не имеющий юридической силы») приведены в ГОСТе Р51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения».

Очевидно, что невозможность самоличного проставления росписи должна восполняться в порядке, установленном законом, то есть с привлечением рукоприкладчика. Отсюда следует вывод, что использование факсимиле при подписании стороной нотариально удостоверенной сделки невозможно.

Подписание сделки электронной подписью принципиально совместимо с нотариальной формой сделки. При этом необходимо подчеркнуть, что использование в нотариальной практике электронных средств подтверждения информации не может исключить требование личного присутствия нотариуса при совершении сделки.

2.7. Возможно ли удостоверение сделок, совершаемых путем бездействия?

В исключительных случаях закон признает бездействие выражением воли на совершение сделки. Применительно к сделкам такое бездействие принято называть молчанием (пункт 3 статьи 158 ГК РФ). Поскольку исключение не может предполагаться, указанные случаи должны прямо следовать из закона или договора. Очевидно, что путем молчания могут совершаться только односторонние действия. Например, по соглашению сторон молчание в течение определенного срока может расцениваться в качестве отказа от договора.

Молчанию может придаваться значение оферты или акцепта (см., например, статьи 621, 1016 ГК РФ). Закон не содержит указания на то, что молчание, которому придается юридическое значение, приравнивается к совершению сделки в письменной форме52. Поэтому молчание необходимо оценивать в соответствии с его существом, то есть как бессловесную форму волеизъявления. Очевидно, что нотариальная форма несовместима с таким волеизъявлением как формально (нотариальная форма сделки предполагает изложение ее содержания в письменной форме), так и по сути (выявление воли стороны неизбежно ведет к подтверждению истинного намерения лица с помощью слов).

В то же время стороны могут обратиться к нотариусу в случае необходимости подтвердить имевшее место молчание. В таком случае Притом, что ГК РФ содержит немало норм, указывающих на признание письменной формой сделки различных суррогатов (например, статья 887 ГК РФ: «Простая письменная форма договора хранения считается соблюденной, если принятие вещи на хранение удостоверено хранителем выдачей сохранной расписки, квитанции, свидетельства или иного документа, подписанного хранителем; номерного жетона (номера), иного знака, удостоверяющего прием вещей на хранение, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычна для данного вида хранения»).

возможно свидетельствование подписи под документом, содержащим информацию об имевшем место факте. Например, «стороны подтверждают, что тогда-то одна сторона получила предложение о расторжении такого-то договора, а другая сторона в течение такогото срока не получила возражения».

§ 3. Понятие нотариальной формы сделки

3.1. Общие положения

Нотариальная форма сделки определяется статьей 163 ГК РФ через описание результата соответствующего нотариального действия:

«Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие».

С точки зрения законодательства о нотариате, это определение явно недостаточно, поскольку не отражает смысл и цель нотариального удостоверения сделки. Видимо, этим недостатком обусловлено появление в проекте изменений ГК РФ новой редакции статьи 163 ГК РФ: «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности содержания сделки, а также права стороны на ее совершение, и осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности»53.

Предложение не может быть поддержано по следующим причинам:

1) формулировка ориентирована на определение формы сделки через описание процедуры нотариального удостоверения, но она охватывает лишь некоторые детали этой процедуры, отраженные в Основах (главы 1, 9, 10). Это неизбежно затруднит решение вопроса о том, что должен сделать нотариус, чтобы сделка считалась нотариально удостоверенной;

2) из текста статьи исчезает указание на удостоверительную надпись, хотя с точки зрения материального права, это единственный формальный момент, по которому можно определить, придана ли сделке нотариальная форма.

Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Конечно, детали процедуры удостоверения сделки должны быть ясны и нотариусу, и сторонам. Но интересны ли они третьим лицам? Очевидно, нет. Поскольку нотариальная форма является материально-правовым элементом сделки, отсутствие которого влечет ничтожность сделки, оборот нуждается в четком критерии, позволяющем однозначно установить, придана ли сделке нотариальная форма. Таким критерием может явиться не соблюдение нотариусом соответствующей процедуры, а наличие на документе удостоверительной надписи. Поэтому описание того, что делает нотариус при удостоверении сделки, логично поместить в закон о нотариате, а пункт 1 статьи 163 ГК РФ сохранить без изменений, поскольку включенное в этот пункт определение нотариально удостоверенной сделки наилучшим образом отвечает потребностям оборота.

С точки зрения материального права, нотариальная форма всегда обязательна для сторон сделки (статья 163 ГК РФ «Нотариально удостоверенные сделки»: «1.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась»).

С точки зрения законодательства о нотариате, нотариальная форма считается обязательной, если она предусмотрена законом, и не обязательной, если стороны решили придать сделке нотариальную форму по собственному желанию. Это различие оказывает влияние на размер тарифа, взимаемый за совершение сделки (статья 22 Основ «Оплата нотариальных действий и других услуг, оказываемых нотариусами»: «за совершение нотариальных действий, для которых законодательством РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, взимает государственную пошлину по ставкам, установленным законодательством РФ о налогах и сборах …. За совершение действий, для которых законодательством РФ не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, а также нотариус, занимающийся частной практикой, взимают нотариальные тарифы в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 настоящих Основ»).

Определение нотариальной формы сделки, включенное в статью 163 ГК РФ, верно отражает материально-правовое содержание нотариальной формы, соответствует интересам оборота и не нуждается в корректировке.

3.2. Какова природа соглашения о придании сделке нотариальной формы?

Для того, чтобы придать сделке нотариальную форму по воле участников оборота, требуется специально направленное на это волеизъявление сторон сделки.

Какова природа такого соглашения? Проблему исследовал М.М.

Агарков: «Такое соглашение, само по себе взятое, не порождает, не прекращает и не изменяет правоотношений. Но если стороны в дальнейшем заключат договор, к которому относится соглашение о форме, то такой договор породит обязательство лишь при условии совершения его в предусмотренной форме. Таким образом, предварительное соглашение о форме договора, которое само по себе непосредственно не порождает обязательства, все же, в конечном счете, имеет в виду возникновение правоотношения между сторонами.

Направленность действия на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений имеется не только тогда, когда стороны выразили волю непосредственно произвести этот эффект, но и тогда, когда они выразили волю, направленную на определение тех условий, от которых будет зависеть наступление эффекта»54.

Такое волеизъявление произведет эффект только при согласовании существенных условий будущего договора. Это будет «препятствующий» эффект: до нотариального удостоверения соглашения о существенных условиях договора оно не вызовет правовые последствия.

3.3. Можно ли придать нотариальную форму договору, заключенному в простой письменной форме?

Иногда стороны обращаются к нотариусу за удостоверением договора, который они уже заключили в простой письменной форме.

При анализе такой ситуации необходимо ответить на ряд вопросов.

1. Возможно ли придать такому договору нотариальную форму по заявлению одной из сторон сделки? На вопрос следует ответить отрицательно. Поскольку условие о нотариальной форме входит в корпус сделки, оно должно быть согласовано сторонами договора.

2. Возможно ли удостоверить соглашение сторон о придании договору нотариальной формы? На этот вопрос следует ответить положительно. Однако процедура удостоверения такого соглашения оказывается не обычной. Соглашение о придании договору нотариальной формы создает правовые последствия лишь в случае, если оно является частью действительной сделки, поэтому нотариус должен Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву / Советское государство и право. 1946. № 3–4. Указ. соч. с. 20.

проверить соответствие требованиям закона всей сделки. Это, по сути, означает, что нотариус должен удостоверить сделку целиком.

Но если так, в какой момент сделка будет считаться совершенной?

Этот вопрос принципиален в связи с необходимостью иметь четкое представление о применимом к отношениям сторон праве, о старшинстве прав кредиторов при конкуренции между ними, и т.д. Сделка – это юридический факт. Фактом является то, что имело место в действительности. Имевший место юридический факт нельзя изменить или отменить. Изменяются и отменяются последствия юридических фактов. Поэтому придание воле сторон квалифицированной формы не может отменить факт заключения сделки в простой письменной форме, который наступил в момент волеизъявления сторон (статья 154 ГК РФ), и его последствия (возникшие между сторонами правоотношения), которые существовали на момент нотариального удостоверения.

Рассуждая логически, нотариальное удостоверение ранее заключенного договора может произвести двоякий правовой эффект:

1) оно может прекратить существующее между сторонами отношение и породить новое. Но прекращение договорных обязательств имеет место только при наступлении юридических фактов, с которыми закон или договор связывают такие последствия (статья 407 ГК РФ). Рассматриваемая ситуация не предусмотрена законом, а стороны не намерены расторгать договор. Следует прийти к выводу, что прекращение договорного правоотношения невозможно;

2) оно может изменить существующее между сторонами отношение на будущее. Представляется, что именно такие последствия будет иметь нотариальное удостоверение сделки, ранее заключенной в простой письменной форме. Изменение будет заключаться как минимум в том, что последующие изменение и расторжение договора, так же как и уступка прав из него, должны будут совершиться в нотариальной форме.

Если в период между заключением договора в простой письменной форме и приданием ему нотариальной формы законодательство изменилось, возникает коллизия между пунктом 2 статьи 422 ГК РФ («Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров») и требованием статьи 48 Основ о том, что удостоверяемая сделка должна соответствовать требованиям закона. Норма статьи 422 имеет целью обеспечение стабильности оборота и обосновывается уважением закона к правомерному поведению его участников.

Норма статьи 48 Основ имеет целью охрану законности. Подчинение условий договора «старому» закону не противоречит режиму законности. На основе телеологического (целевого) толкования статьи 48 Основ следует прийти к выводу, что в рассматриваемой ситуации нотариус не нарушит требование о соблюдении законности, если, удостоверяя сделку, будет оценивать ее условия в соответствии со «старым» законом, а не действующим в момент совершения нотариального действия.

С точки зрения гражданского права соглашение сторон о придании нотариальной формы договору, заключенному в простой письменной форме, допустимо. Однако условием нотариального удостоверения такой сделки является возможность проверить законность не только самого соглашения, но и договора в целом.

3.4. Какое влияние на действительность сделки оказывают дефекты нотариальной процедуры?

С точки зрения оборота, определение нотариальной формы сделки имеет значение только в контексте альтернативы «форма соблюдена/форма не соблюдена». С точки зрения нотариальной деятельности, нотариальная форма есть результат осуществления сложной процедуры. Какое влияние на материальные правоотношения оказывают дефекты процедуры? С одной стороны, если нарушение процедуры удостоверения сделки будет означать отсутствие нотариальной формы, то нотариальный акт утратит значение для оборота. С другой стороны, без нотариальной процедуры не может быть нотариальной формы.

При решении проблемы нужно исходить из того, что форма сделки – категория гражданского права. Соответственно, и формулирование понятия «соблюдение формы сделки», в том числе нотариальной, должно основываться на гражданско-правовой логике и отвечать целям гражданского права. Нотариальная форма – конститутивный элемент сделки. Ее наличие указывает на существование сделки как юридического факта. Нотариальная форма сделки, пусть она и является результатом нотариального процесса, выражает определенный этап в развитии материальных отношений, их статику и должна подтверждаться знаком, легко распознаваемым сторонами и третьими лицами. Таким знаком является удостоверительная надпись, проставленная на документе, выражающем содержание сделки. На нее указывает определение, включенное в статью 163 ГК РФ.

При этом следует согласиться с А.В. Плотниковым: «…в п. 1 ст. 163 ГК определяется в действительности не “нотариальное удостоверение сделки”, а момент, когда нотариальная форма сделки считается соблюденной – момент оформления удостоверительного акта»55.

С точки зрения нотариального производства, придание сделке нотариальной формы – процесс, выполнение нотариусом обязанностей, составляющих содержание нотариального действия «удостоверение сделки». Обязанности нотариуса устанавливаются законодательством о нотариате. Поэтому для нотариуса нотариальная форма будет соблюдена при выполнении им всех требований законодательства о нотариате. Формальным подтверждением того, что нотариус проверил сделку, является проставление удостоверительной надписи. При этом, с точки зрения материальных правоотношений, саму удостоверительную надпись вряд ли можно рассматривать как отдельный юридический факт, который добавляется к основному факту – волеизъявлению сторон. Нотариальная форма предполагает, что процесс формирования и изъявления воли происходит особым образом, под контролем авторитетного лица – нотариуса. Его действия не добавляются к действиям сторон (как, например, действия регистратора). Они, если так можно выразиться, вплетаются в процесс совершения сделки. Надпись же лишь свидетельствует о том, что сделка совершена по особой процедуре56.

Окончательный ответ на поставленный выше вопрос должен соответствовать цели поддержания стабильности оборота. Поэтому приданием сделке нотариальной формы следует считать проставление нотариусом удостоверительной надписи. Допущенные нотариусом нарушения процедуры удостоверения сделки будут иметь различные последствия с точки зрения законодательства о нотариате, с одной стороны, и гражданского законодательства, с другой. Нарушение процедуры повлечет применение в отношении нотариуса дисциплинарных мер, предусмотренных Основами, и мер имущественной ответственности (статья 17 Основ). Те же нарушения окажут иное влияние на материально-правовые отношения. Это будет влияние, модифициПлотников А.В. Влияние нотариальной формы и государственной регистрации на материальное право. Магистерская диссертация. СПб., 2010. С. 29. (Доступно в библиотеке юридического факультета СПбГУ.) В литературе распространено иное мнение: надпись – административный акт (Красавчиков О.А. Указ. соч. С. 121), производный юридический факт (Нотариальное право России. Учебник / Под ред. В.В. Яркова. М., 2003. С. 143 (автор – В.В. Ярков), властное решение нотариуса и элемент состава, вызывающего гражданско-правовые последствия (Тарбагаева А.Б. Организация и деятельность нотариата с Российской Федерации. СПб., 2006. С. 205).

рованное гражданско-правовой логикой развития гражданских правоотношений. Если, проставив удостоверительную надпись, нотариус не проверил законность содержания сделки, и в нее оказалось включенным незаконное условие, сделка будет ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ. Если оказалось несогласованным существенное условие, сделка будет считаться несостоявшейся и т.д. Но нотариальная форма сделки при этом будет считаться соблюденной. Сделка может быть признана ничтожной из-за несоблюдения нотариальной формы только при отсутствии удостоверительной надписи. Анализ судебной практики подтверждает: при наличии удостоверительной надписи сделки признаются недействительными со ссылкой на статью 168 ГК РФ или статьи, в которых описываются отдельные составы недействительности, но никак не по дефекту нотариальной формы, хотя очевидно, что, удостоверяя недействительную сделку, нотариус нарушил процедуру совершения нотариального действия.

При этом даже несоблюдение требований к оформлению самой надписи, реестра, внесению поправок в нотариальный акт и т.п. рассматривается судом в свете того, какое влияние эти процедурные нарушения оказали на существо сделки, а именно на волеизъявление ее сторон. Если нарушения не повлияли на понимание сторонами смысла и правовых последствий сделки, на правильность формирования их воли, суды не отказываются рассматривать сделку как нотариально удостоверенную57.

§ 4. Субъекты сделки

4.1. Кто является субъектом, стороной, участником сделки?

Субъекты сделки называются сторонами.

Сторона сделки – это лицо, которое непосредственно своей волей определяет содержание сделки. В этом определении следует обратить внимание на три детали.

См.: Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2000 г. № 74-В99пр-17: (в удовлетворении иска о признании завещания недействительным отказано правомерно, поскольку завещание было собственноручно подписано завещателем, лично им предоставлено нотариусу и нотариально удостоверено, а несоблюдение требований удостоверительной процедуры не является безусловным поводом для признания завещания недействительным, так как это не повлияло на волеизъявление завещателя) и Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 19.04.2000 г. № 29пв-2000 (дело по иску о признании завещания недействительным направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для исследования и оценки всех обстоятельств, влияющих на действительность спорного завещания).

Во-первых, под лицом понимается только субъект гражданского права. Это с необходимостью следует из понятия о сделке как юридического факта гражданского права. Гражданские права и обязанности могут возникать из административных актов. Эти акты издаются субъектами административного права. Но субъекты административного права не могут совершать сделки. Для совершения сделки лицо должно быть субъектом гражданского права и обладать гражданской правоспособностью. К числу таких субъектов относятся только граждане, юридические лица и публично-правовые образования, выступающие участниками частно-правовых отношений. К субъектам гражданского права не относятся органы управления юридического лица.

Во-вторых, сторона определяет содержание сделки. Это значит, что условия сделки должны быть такими, какими их желает видеть сторона. В отношении договоров сделанный вывод прямо следует из закона: стороны договора – это те лица, которые согласовали его условия (пункт 1 статьи 421 ГК РФ, пункт 1 статьи 431 ГК РФ).

В-третьих, стороной сделки является лишь то лицо, чья воля нашла в сделке непосредственное выражение. Поэтому принципиальное значение имеет разграничение сторон сделки, с одной стороны, и лиц, имеющих к ней отношение, с другой. Именно сторона сделки должна обладать сделкоспособностью. Именно к сторонам обращены требования о субъектном составе сделок определенного вида. Не являются сторонами лица, которые способствуют совершению сделки, но чья воля не находит непосредственного выражения в ее содержании. Поэтому пороки воли таких лиц не влияют на действительность сделки. Круг таких лиц включает рукоприкладчика (пункт 3 статьи 160 ГК РФ), эксперта, свидетеля, адвоката стороны и т.д.

Сторона сделки – это лицо, чья воля находит в сделке непосредственное выражение.

На той или иной стороне сделки могут быть как одно, так и несколько лиц. Лицо, которое выступает на стороне сделки, называется участником сделки. С известной долей условности можно сказать, что за выражением «сторона сделки» скрываются сугубо юридические отношения, а выражение «участник сделки» отражает фактические обстоятельства. Например, некто покупает дом у трех братьев, получивших этот дом по наследству. Фактическое обстоятельство, которое очевидно для всех: в сделке участвуют четверо. В то же время в соответствии с законом в договоре купли-продажи две и только две стороны (статья 454 ГК РФ): продавец и покупатель. Данный договор купли-продажи, как и любой другой, можно заключить только в том случае, если продавец выразит волю на продажу дома. Особенность лишь в том, что воля продавца в данном случае будет являться единым согласованным результатом воль трех братьев. Но это не меняет количество сторон в сделке, а лишь создает множественность лиц на стороне продавца.

4.2. Является ли стороной сделки супруг, дающий согласие на распоряжение общим имуществом?

Ответ на поставленный вопрос имеет значение при решении ряда юридических вопросов. В частности, внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога в свое время в силу статьи 349 ГК РФ58 был исключен, если для заключения договора о залоге требовалось согласие другого лица. Очевидно, что арендодатель, дающий согласие на залог права аренды, является «другим» лицом. Но можно ли считать таковым супруга, являющегося сособственником имущества, на залог которого он дает согласие? Да, можно. Супруг действительно не является третьим лицом в отношении супружеского имущества. Но в отношении сделки, которая совершается в порядке, установленном статьей 35 СК РФ, дающий согласие супруг является «другим» лицом.

Сторона сделки – лицо, чья воля нашла непосредственное выражение в содержании сделки при ее совершении. В соответствии со статьей 35 СК РФ сделки по распоряжению общим имуществом супругов могут совершаться одним из супругов с согласия другого. Это означает, что стороной договора, заключенного в порядке статьи 35 СК РФ, будет только тот из супругов, который непосредственно участвовал в согласовании его условий и подписал документ, в котором изложено содержание договора. Соответственно, супруг, который давал согласие на заключение договора, стороной сделки не является.

Это тем более очевидно, что согласие супруга может быть выражено общим образом (на совершение нескольких сделок, без указания условий, на которых должны совершаться эти сделки и т.д.). Сделка с супружеским имуществом, совершенная в порядке статьи 35 СК РФ, относится к сделкам, «на совершение которых требуется согласие другого лица». Это согласие либо предполагается (в отношении сделок с движимым имуществом), либо удостоверяется нотариально (при совершении одним из супругов сделки по распоряжению недвиПравило утратило силу в связи с принятием ФЗ от 6.12.2011 г. № 405-ФЗ.

жимостью, а также сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке)59.

Стороной договора, заключенного в порядке статьи 35 СК РФ, будет только тот из супругов, который непосредственно участвовал в согласовании его условий и подписал документ, в котором изложено содержание договора.

Ситуация кардинально меняется, если супруги при заключении договора будут совместно выступать на одной из его сторон. В этом случае они оба будут участниками сделки, и для ее совершения по понятным причинам не потребуется согласия «другого» лица.

Возвращаясь к вопросу об обращении взыскания на предмет залога, отметим, что внесудебный порядок обращения взыскания был исключен, если договор залога заключался одним из супругов с согласия другого60, и возможен, если договор заключался в обычном порядке, то есть обоими супругами.

4.3. Сколько сторон может быть в сделке?

Количество сторон сделки определяется ее природой:

1) в односторонней сделке может участвовать только одна сторона,

2) в договорах: двустороннем – только две, многостороннем – не менее двух.

Например, договор купли-продажи может иметь только две стороны (статья 454 ГК РФ), договор простого товарищества – не менее двух (статья 1041 ГК РФ), а завещание – только одну сторону (пункт 5 статьи 1118 ГК РФ).

Принципиальным для правильного применения правовых норм является понимание связи между сделкой как юридическим фактом и ее последствиями. Сделка воздействует на правоотношения, а отношение всегда предполагает участие в нем не менее двух лиц. Поэтому независимо от количества сторон сделки она оказывает воздействие на правовое положение более чем одного лица.

Режим совместной собственности установлен и для имущества фермерского хозяйства. Порядок распоряжения таким имуществом определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства, и статьей 8 ФЗ от 11.06.2003 г.

№ 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Этот вывод нашел подтверждение в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Если закон связывает последствия с фактом заключения договора, эти последствия не могут возникнуть из односторонней сделки.

В практике нередко встречаются попытки «упростить» отношения, в частности, за счет уклонения от заключения договоров. Подтверждение тому – так называемые гарантийные письма, содержащие то или иное обещание лица. Например, гражданка обратилась к нотариусу за удостоверением такого волеизъявления: «поручаюсь за возврат суммы займа, предоставленного моему сыну работодателем». Она пояснила, что именно такие бумаги используются работодателем в качестве обеспечения займов, выдаваемых работникам.

Поскольку содержание принимаемой обязанности соответствует обязанности поручителя, а поручительство возникает из договора, а не из односторонней сделки, нотариус не может совершить удостоверительную надпись. Описанный документ можно рассматривать в качестве письменной оферты, но удостоверение оферты как одностороннего действия не практикуется. Засвидетельствовать подпись на документе тоже нельзя, т.к. на нем излагается содержание волеизъявления, направленного на изменение правовых отношений. Нотариус должен отказать в совершении нотариального действия.

Напротив, отношения, которые в силу закона возникают из односторонней сделки, по желанию лиц, на которых распространятся последствия такой сделки, могут возникнуть из договора между ними.

Этот вывод основан на логическом толковании: если отношение между А. и Б. может возникнуть из одностороннего действия А., то оно тем более может возникнуть из соглашения А. и Б., поскольку соглашение (договор) лишь придает правоотношению большую определенность. Например, зачет может быть осуществлен по заявлению одной стороны (статья 410 ГК РФ). Но должник и кредитор могут заключить соглашение о зачете и придать такому соглашению нотариальную форму как любому другому договору.

4.4. Кто является стороной в сделке, совершаемой представителем?

При заключении сделки через представителя субъектный состав правоотношений усложняется. Стороной сделки, совершаемой представителем, в любом случае явится представляемый. Представителя же по отношению к сделке принято называть контрагентом. Сторона сделки, противостоящая представляемому, контрагирует с представителем (вступает с ним в непосредственные отношения).

Важнейший для теории и практики вопрос о том, чья воля воплощена в сделке, будет решаться различно для законного представительства с одной стороны и договорного с другой.

При совершении сделки законным представителем (статья 28 ГК РФ) его воля имеет значение для сделки, поскольку именно законный представитель совершает сделку. Более того, юридически его воля полностью заменяет волю представляемого, поскольку за последним право не признает способности изъявлять волю в сделке (не признает сделкоспособности). Это положение имеет принципиальное значение с точки зрения нотариального процесса: нотариус проверяет правильность формирования воли только представителя.

Сделанный вывод имеет существенное значение и с точки зрения материального права. Например, при решении вопроса о том, по чьей воле выбыло имущество из обладания представляемого (статья 302 ГК РФ), будет оцениваться только поведение законного представителя.

При совершении сделки договорным представителем (статья 182 ГК РФ) помимо его воли (не будучи стороной сделки, именно представитель совершает ее) по понятным причинам должна учитываться и воля представляемого, поскольку она оказала решающее влияние на формирование воли представителя61. Поэтому проверке подлежит правильность формирования воли и представителя, и представляемого. На практике отсутствие дефектов воли представляемого может быть проверено только в момент выдачи доверенности. С точки зрения материального права, положение об учете воли представляемого имеет значение, в частности, при оспаривании сделки из-за дефектов субъективной стороны. Например, если при выдаче полномочия на заключение договора представляемый действовал под влиянием обмана со стороны третьего лица, а представитель совершил сделку на основе полученного полномочия, этот факт является основанием для оспаривания сделки так же, как если бы при заключении договора был обманут представитель.

Сказанное позволяет оценить как необходимое требование пункта 2 статьи 185 ГК РФ о том, что нотариальное удостоверение сделок, совершаемых через договорного представителя, возможно только при условии, что доверенность на совершение сделки нотариально удостоверена. Именно при удостоверении доверенности Рясенцев В.А. Представительство в советском гражданском праве / В.А. Рясенцев. Представительство и сделки в советском гражданском праве. М., 2006.

С. 112–113.

нотариус проверяет понимание доверителем смысла и последствий предоставления полномочия62.

4.5. Договор с множественностью лиц или несколько договоров?

Как отличить договор с множественностью лиц на той или иной стороне от нескольких договоров, связанных личностями их участников, временем совершения, целями и т.д.? Эта проблема сегодня актуальна в связи с распоряжением долями в праве собственности на недвижимость и долями в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью. Но ее решение будет одинаковым в отношении любых сделок, поскольку оно базируется на общих положениях теории сделок.

Право имеет дело с дискретными явлениями. Под дискретностью мы понимаем наличие у явления «границ», возможности обособить сходные явления друг от друга: объект от объекта, сделку от сделки и т.д. «Границы» явлений определяются сообразно их природе. Сущность сделки как юридического факта выражается понятием «волеизъявление», то есть акта изъявленной воли. Поэтому «граница»

между сделками определяется по «границе» волеизъявления лица.

Одно волеизъявление – одна сделка. Там, где не может быть единого акта воли, правовые последствия не могут быть созданы на основе одной сделки. И наоборот, сделка «заканчивается» там, где проходит «граница» воли стороны (в договоре – сторон).

Поскольку воля изъявляется по поводу содержания сделки (ее условий), а сделка – это единый акт воли, то воля стороны должна охватывать все содержание сделки. Иначе говоря: в «границах»

сделки должно заключаться все ее содержание, а оно определяется единым актом воли, изъявленной стороной (в договоре – сторонами). Если воля стороны не будет охватывать все содержание сделки, ее нельзя будет оценить как единый акт, а потому и отграничить от других сделок. В частности, в сделке, направленной на отчуждение имущества, воля должна охватывать все объекты, подлежащие отчуждению. Например, гарнитур может быть продан либо целиком по одной сделке, либо по частям – нескольким сделками. Но в любом случае именно по направленности единого акта воли (по тому, отПри этом нельзя согласиться с мнением Е.А. Крашенинникова о том, что содействие нотариуса выступает составной частью сделки по наделению полномочием, а без него сделка является незавершенной (Крашенинников Е.А. Фактический состав сделки // Очерки по торговому праву. Ярославль. 2004. Вып. 11. С. 9. Прим. 13). Удостоверительная деятельность нотариуса или ее этапы не могут рассматриваться как юридические факты гражданского права.

чуждение каких объектов охватывается волей стороны) можно будет определить содержание сделки.

Определение сделки как юридического факта позволяет разграничить не только сделки, совершаемые одним лицом, но сделки, совершаемые разными лицами. Как отграничить «мою сделку»

(ту, сторона которой я) от чужой сделки (сторона которой – другое лицо)? По содержанию и только по содержанию моей/чужой воли.

Там, где правовые последствия возникают в результате изъявления моей воли, – моя сделка. Там, где правовые последствия возникают в результате изъявления чужой воли, – не моя сделка. Моя сделка, то есть моя воля, должна соответствовать закону. Я могу обещать передать контрагенту в собственность вещь, которую собираюсь приобрести в будущем (такая сделка лишь создает для меня обязанность, причем мою обязанность.) Но я не могу передать контрагенту в собственность чужую вещь, т.к. никто не может дать то, чего у него нет.

Если моя воля направлена на совершение действия, которое я не могу совершить, это означает, что моя сделка противоречит закону.

В частности, если я хочу распорядиться тем, что мне не принадлежит, моя сделка не произведет эффект, которого я ожидаю, не будет действовать, будет недействительна.

Рассмотрим в качестве примера продажу дома, находящегося в общей долевой собственности двух продавцов. Если предметом сделки является дом, то отчуждение и приобретение могут быть совершены единым актом воли продавца в лице двух сособственников и покупателя. Каждый участник сделки на стороне продавца имеет в собственности отчуждаемый предмет и имеет право им распорядиться (статья 209, пункт 1 статьи 246 ГК РФ). Воля покупателя тоже направлена на приобретение в собственность дома. В результате все содержание сделки охватывается единой согласованной волей сторон. Изменим ситуацию: те же лица хотят совершить единую сделку по отчуждению долей в праве собственности на дом. Каждому из продавцов принадлежит доля, и каждый из них имеет право распорядиться своей долей, но не имеет права распорядиться долей сособственника (пункт 2 статьи 246 ГК РФ). Если такую сделку рассматривать как единую, то придется признать, что воля каждого из продавцов частично не соответствует закону, т.к. распространяется на отчуждение того, что ему не принадлежит – на отчуждение чужой доли. Если же исходить из того, что каждый отчуждает только свою долю, с необходимостью придется признать, что перед нами две сделки, искусственно присоединенные друг к другу в одном документе.

Заметим попутно, что попытка назвать такие «коллективные» волеизъявления смешанными договорами не основана на законе. В силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ «стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора». Таким образом, права и обязанности, составляющие содержание смешанного договора, должны связывать одних и тех же лиц. В рассмотренном выше случае отношения распадаются на две части: между одним продавцом и покупателем (1) и между вторым продавцом и покупателем (2).

Второй пример касается сделок по отчуждению долей в уставном капитале ООО. На заседании секции «Совершенствование гражданского законодательства» научно-практической конференции по проблемам мониторинга законодательства и правоприменения, организованной Министерством юстиции РФ 17 мая 2011 г. в Санкт-Петербурге, представителем адвокатского сообщества была высказана резкая критика в адрес нотариуса, отказавшегося удостоверить договор по отчуждению тремя участниками ООО своих долей в уставном капитале (всего – 100%) двум лицам, приобретавшим по 50% долей. По словам адвоката, такое поведение свидетельствует о правовой косности, в то время как оборот требует гибкости.

Не вдаваясь в рассуждения об объективных различиях в условиях профессиональной деятельности нотариусов и адвокатов, отметим лишь, что оборот, безусловно, нуждается в законности и порядке.

В свое время мы представили в Федеральную нотариальную палату заключение по вопросу о возможности удостоверения нотариусом договоров отчуждения доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью в случае, если на одной стороне договора (отчуждающее или приобретающее лицо) выступает одно лицо, а на другой стороне договора – несколько лиц; а также в случае, если и на стороне отчуждающего лица, и на стороне приобретателя выступают несколько лиц.

Считаем целесообразным повторить его здесь полностью:

«Лицо имеет правомочие распоряжения только в отношении имущества, которым оно обладает. Иначе говоря, предметом сделки по распоряжению имуществом может быть только то имущество, которое принадлежит лицу. Распоряжение чужим имуществом является недействительной сделкой, содержание которой противоречит закону (статья 168 ГК РФ).

Продажа доли в ООО является сделкой по распоряжению имуществом, а отчуждение доли происходит в момент нотариального удостоверения сделки. Отсюда продажа доли в ООО может касаться только долей, принадлежащих продавцу. Продажа долей, принадлежащих другим лицам, не может охватываться содержанием данной сделки под страхом ее недействительности в соответствующей части.

Из определения сделки следует, что это целенаправленное действие. Поэтому сделка порождает правовые последствия только в той части, которая охватывается направленной на правовой результат волей субъекта сделки. То, чего не касается воля лица, не может рассматриваться как содержание его сделки. Это, в свою очередь, означает, что воля лица должна быть сформирована в отношении всего содержания сделки. Часть содержания сделки, которая не охватывается волей лица, не может быть связана со сделкой данного лица. Например, утверждение, что при продаже долей, принадлежащих разным лицам, каждый совершает сделку в своей части, означает, что каждый совершает собственную сделку с конкретным содержанием, полностью охватываемым его волей.

Волеизъявление лица должно соответствовать внутренней воле.

Поэтому и волеизъявление продавца доли может касаться только продажи его собственного имущества, а не отчуждения всех долей.

Единство во времени и месте волеизъявлений никоим образом не означает наличия единого волеизъявления.

Таким образом, сделка по продаже доли в ООО будет соответствовать требованиям закона только в том случае, если содержанием сделки будет являться отчуждение доли, принадлежащей продавцу, а воля продавца будет направлена на продажу только своей доли.

Доли, принадлежащие разным лицам, хотя бы и составляющие в совокупности 100% капитала, не являются единым объектом гражданских прав, принадлежащим в качестве такого единого объекта нескольким лицам. Из этого с необходимостью следует, что они не могут быть отчуждены единым актом, а правила о множественности лиц на той или иной стороне сделки в данном случае неприменимы.

Отчуждение несколькими участниками своих долей с точки зрения гражданского права является совершением ряда сделок, сторонами каждой из которых являются, соответственно, лицо, которому принадлежит отчуждаемая доля, и лицо, которое ее приобретает.

Удостоверение нотариусом отчуждения долей, принадлежащих разным участникам, в качестве одной сделки противоречит закону.

Такая сделка недействительна. Она не может рассматриваться и как смешанный договор, поскольку не соответствует его определению (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

То же относится и к удостоверению сделки с принадлежащими одному участнику долями или их частями при наличии нескольких покупателей. Каждый из покупателей выражает волю на приобретение имущества для себя и не может создать своими действиями правовые последствия для других покупателей. Для этого необходимы их собственные волеизъявления. А это и означает, что совершается ряд сделок по числу покупателей. Исключением является случай приобретения объекта в общую собственность покупателей.

Сказанное относится и к совершению сделок между несколькими продавцами и несколькими покупателями.

Особого внимания заслуживают сделки с перераспределением долей. Например, два участника имеют по 50% долей и продают их двум другим участникам, которые приобретают, соответственно, по 30 и 70%. Для получения такого результата необходимо совершение трех сделок: продажа одному покупателю 50% долей первым участником, продажа ему же 20% долей вторым участником и продажа другому покупателю 30% долей вторым участником.

Допустимость удостоверения нескольких сделок, изложенных в одном документе, решается в соответствии с правилами осуществления нотариальных действий и зависит от возможности совершения нескольких удостоверительных надписей на одном документе. С точки зрения доверия оборота к нотариальному документу, последний вариант нежелателен. Тариф в любом случае должен взыскиваться за удостоверение сделки, а не документа».

Практика смешения разных сделок в одном акте представляется нам опасной. Она увеличивает риски признания подобной «сделки»

(как единого акта) недействительной в целом или в части. Нужно иметь в виду, что распространение дефектов одной сделки на другую (например, порок воли одного лица, продававшего свое имущество вместе с другим по «одной сделке») может привести к недействительности всей «сделки», если в случае спора не удастся разделить единый акт на составляющие его сделки.

4.6. Что такое трехсторонний договор?

В нотариальной практике трехсторонние договоры встречаются в основном в двух случаях: выдача кредита/займа под обеспечение, предоставленное третьим лицом, покупка недвижимости на заемные средства.

Вопрос о правомерности таких договоров требует обращения к базовым понятиям гражданского права. Сделка – это юридический факт. Сделка может быть совершена одним лицом либо более чем одним лицом. В последнем случае сделка является договором.

Любой договор основан на общей воле всех его сторон – статья 154 ГК РФ: «Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка)».

Если сделка – это действие, направленное на определенные правовые последствия, то по поводу них и должны быть согласованы воли сторон. Последствием договора является возникновение обязательств между его сторонами. В отличие от сделки, в которой может участвовать любое число сторон, в обязательстве участвуют только должник и кредитор (статья 307 ГК РФ): один обязан, а другой имеет право требовать. Механизм действия обязательства в отношении сторон не может измениться в зависимости от количества сторон договора: должник будет обязан кредитору. В двустороннем договоре, заключаемом двумя сторонами, нет проблем с определением прав и обязанностей: если у одной стороны есть право, то у другой – корреспондирующая ему обязанность. Но как распределяются права и обязанности в договоре с числом сторон более двух? Как определить, кто кому обязан, а кто имеет право требовать? Цивилистика знает лишь один способ разрешения этой проблемы: через конструкцию многостороннего договора. Его специфика не в числе сторон (их может быть и две), а в наличии у всех сторон, независимо от их числа, общей цели63. Именно этим – наличием у всех сторон договора общей цели – многосторонний договор коренным образом отличается от двустороннего договора (синаллагматического). В последнем цели сторон договора противоположны, а в многостороннем договоре – совпадают64. Классический пример таких договоров – договор простого товарищества (статья 1041 ГК РФ) и его разновидности (например, учредительный договор, договор инвестиционного товарищества). Представляется, что встречающийся в нотариальной практике договор о разделе наследства является разновидностью многостороннего договора.

Следствием наличия у сторон многостороннего договора общей цели является то, что обязанными перед одной из сторон договора выступают все остальные стороны сразу, а требование к стороне многостороннего договора об исполнении договорных обязанностей может быть заявлено только всеми остальными сторонами вместе. Так, участник договора простого товарищества, понесший расходы в процессе совместной деятельности, вправе требовать их возмещения от всех остальных товарищей вместе и не может заявить требование к одному из них. В силу того же принципа обязанность товарища, наприНеобходимо отметить противоречие между понятием многостороннего договора, следующим из буквального смысла пункта 3 статьи 154 ГК РФ, и доктринальным понятием многостороннего договора. Текст Кодекса акцентирует внимание на числе сторон. С точки зрения доктрины, многосторонний договор отличается целью сторон.

О.А. Красавчиков. Категории науки гражданского права. Избранные труды:

В 2 т. Т. 1. М., 2005. С. 45–56.

мер, отчитаться в своей деятельности – это обязанность перед всеми товарищами. Так, суд указал, что требование о выделе в натуре доли в праве общей собственности должно быть обращено ко всем участникам долевой собственности, и без их привлечения к участию в деле рассмотрение спора невозможно65. По другому делу суд удовлетворил иск рыболовецкого колхоза ко всем остальным участникам договора простого товарищества (ко всем остальным рыболовецким колхозам) о возмещении ему расходов, понесенных в рамках деятельности по договору простого товарищества66.

Особенностью многостороннего договора является и то, что его сторона не обязана осуществлять исполнение непосредственно в пользу какой-либо другой стороны. Между АО и ООО был заключен договор простого товарищества, согласно которому АО было обязано внести в общее дело денежный вклад. Поскольку АО не выполнило свою обязанность, ООО предъявило иск о взыскании вклада. Президиум ВАС отменил судебное решение о взыскании вклада в пользу ООО, т.к. у сторон договора имеется обязанность соединить вклады и совместно действовать, но отсутствуют обязательства по передаче чего-либо одним товарищем другому в собственность67.

По мнению Ю.С. Любимова, договорная ответственность товарищей друг перед другом будет долевой в некоммерческом товариществе и солидарной – в коммерческом68. И.В. Елисеев считает, что в отношениях между участниками товарищества господствует принцип долевой ответственности69. Оба подхода свидетельствуют о том, что нарушение стороной многостороннего договора своих обязанностей является одним правонарушением перед всеми товарищами, а не несколькими правонарушениями перед каждым из товарищей в отдельности70.

Итак, цели сторон договора могут быть либо общими – тогда действует описанный выше механизм многостороннего договора, либо См. постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2004 г. № А26См. постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2007 г. № А05См. Постановление Президиума ВАС РФ от 08.08.2000 г. № 7274/99.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 924. Автор – Ю.С. Любимов.

Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. 4-е изд. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К.

Толстой. М., 2004. С. 776.

Представляется, что в решении вопроса об ответственности товарищей друг перед другом более верной является точка зрения Ю.С. Любимова.

противоположными (один продает – другой покупает, один дает взаймы – другой обязуется вернуть и т.д.) – тогда действует механизм двустороннего договора.

Обратимся к анализу одного из типичных для нотариальной практики «трехсторонних» договоров71:

«ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ

Мы, СОКОЛОВА ОЛЬГА и несовершеннолетняя СОКОЛОВА ИРИНА, именуемые в дальнейшем “ПРОДАВЦЫ”, с одной стороны, ЖУРАВЛЕВ ИВАН, именуемый в дальнейшем “ПОКУПАТЕЛЬ”, со второй стороны, ОАО “Промышленно-строительный банк”, именуемый в дальнейшем “БАНК”, с третьей стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. ПОКУПАТЕЛЬ приобретает в собственность, а ПРОДАВЦЫ передают КВАРТИРУ…на условиях настоящего Договора.

1.2. Отчуждаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦАМ на праве общей долевой собственности…

1.3. КВАРТИРА продается по цене 595 000 (Пятьсот девяносто пять тысяч) рублей.

1.4. ПРОДАВЦЫ гарантируют сторонам, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра… На момент заключения настоящего Договора получено согласие супруги ЖУРАВЛЕВА Ивана… На момент подписания настоящего Договора в указанной КВАРТИРЕ зарегистрированы и проживают: Соколова Ольга, несовершеннолетняя Соколова Ирина, Соколов Сергей, которые обязуются выписаться в срок до 30 июня 2010 года.

1.5. ПОКУПАТЕЛЬ приобретает КВАРТИРУ за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых БАНКОМ Договор представлен для настоящего исследования одной из нотариальных палат в качестве образца, рекомендованного нотариусам для использования в практике.

Договор приведен с сокращениями, не затрагивающими существенные для его анализа положения.

ПОКУПАТЕЛЮ в кредит согласно Кредитному договору от 16 июня 2010 года. За пользование указанным кредитом ЖУРАВЛЕВ ИВАН уплачивает Банку проценты в размере 13,9% (Тринадцать целых девять десятых процентов) годовых. Согласно указанному Кредитному договору сумма кредита составляет 350 000 (Триста пятьдесят тысяч) рублей. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 4 645 (Четыре тысячи шестьсот сорок пять) рублей 35 копеек.

1.6. В соответствии со статьей 77 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ на основании настоящего договора возникает залог (ипотека) в силу закона.

2. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

2.1. Оплата КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦАМ производится в следующем порядке.

2.1.1. Сумма в размере 245 000 (Двести сорок пять тысяч) рублей выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦАМ за счет собственных средств гр. ЖУРАВЛЕВА ИВАНА наличными денежными средствами при подписании настоящего Договора.

2.1.2. Окончательный расчет производится после государственной регистрации настоящего Договора и перехода прав собственности на КВАРТИРУ по настоящему Договору путем уплаты ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦАМ суммы в размере 350 000 (Триста пятьдесят тысяч) рублей за счет средств предоставленного ему БАНКОМ ипотечного кредита по Кредитному договору.

2.2. Стороны пришли к соглашению, что сумма, указанная в пункте 2.1.2 настоящего Договора, перечисляется в безналичном порядке на счет ПОКУПАТЕЛЯ по вкладу “До востребования” в БАНКЕ, в течение 1 (одного) рабочего дня, следующего за днем предоставления БАНКУ последнего из следующих документов:

Свидетельства о государственной регистрации права собственности (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), подтверждающего переход права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ и обременение КВАРТИРЫ правом залога (ипотеки) БАНКА;

документа, подтверждающего факт выплаты ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦАМ суммы, указанной в п. 2.1.1 настоящего Договора, путем предоставления БАНКУ копии документа, подтверждающего получение ПРОДАВЦАМИ указанных денежных средств от ПОКУПАТЕЛЯ.

2.3. В срок не позднее 1 (одного) рабочего дня, следующего за днем зачисления суммы, указанной в п. 2.1.2 настоящего Договора, на счет по вкладу “До востребования” ПОКУПАТЕЛЯ БАНК по поручению ПОКУПАТЕЛЯ перечисляет указанную сумму с этого счета на счет ПРОДАВЦОВ.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. ПРОДАВЦЫ обязуются:

3.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояние вышеуказанной КВАРТИРЫ, не сдавать ее в аренду, наем, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными правами третьих лиц и правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА.

3.1.2. Не позднее 30 июня 2010 года освободить и передать ПОКУПАТЕЛЮ вышеуказанную КВАРТИРУ с подписанием Акта приемапередачи КВАРТИРЫ согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.2. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

3.2.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 1.3 настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 2 настоящего Договора.

3.2.2. В течение срока, указанного в п. 3.1.2 настоящего Договора, принять от ПРОДАВЦОВ вышеуказанную КВАРТИРУ с подписанием Акта приема-передачи КВАРТИРЫ.

3.2.3. В день подписания настоящего Договора осуществить все необходимые действия для составления, регистрации и выдачи БАНКУ Закладной, удостоверяющей права БАНКА по обеспеченному залогом (ипотекой) обязательству по форме, установленной БАНКОМ в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ (далее – Закладная).

3.2.4. При подписании настоящего Договора выдать БАНКУ поручение о безналичном перечислении денежных средств на счет по вкладу “До востребования” ПРОДАВЦОВ в соответствии с п. 2.3 настоящего Договора.

3.3. ПРОДАВЦЫ имеют право удерживать продаваемую КВАРТИРУ от фактической передачи ПОКУПАТЕЛЮ до полной ее оплаты.

3.4. ПОКУПАТЕЛЬ имеет право:

3.4.1. Владеть и пользоваться заложенной КВАРТИРОЙ в соответствии с ее назначением при условии, что использование не влечет ее уничтожения, утраты, повреждения или уменьшения стоимости.

3.4.2. Получить от БАНКА документы, подтверждающие исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, после его окончательного и надлежащего исполнения.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В случае просрочки исполнения своих обязательств по пункту 3.1.2 ПРОДАВЦЫ обязаны уплатить ПОКУПАТЕЛЮ пени в размере 0,1% от цены КВАРТИРЫ, указанной в п. 1.3 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

При недостоверности информации, указанной в п. 1.4 настоящего Договора, ПРОДАВЦЫ обязаны возместить ПОКУПАТЕЛЮ все связанные с этим убытки, а также выплатить неустойку в размере 30 000 (Тридцать тысяч) рублей.

В случае просрочки исполнения своих обязательств по оплате КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЬ обязан выплатить ПРОДАВЦАМ пени в размере 0,1% от цены КВАРТИРЫ, указанной в п. 1.3 настоящего Договора, за каждый день просрочки.



Pages:   || 2 | 3 |


Похожие работы:

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ ГЕНЕРАЛЬНОЙ ПРОКУРАТУРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Л. Ф. РОГАТЫХ УГОЛОВНО НАКАЗУЕМАЯ КОНТРАБАНДА Санкт-Петербург ...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «НОВОСИБИРСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ, НГУ) Юридический факультет Кафедр...»

«В. В. Романов Юридическая психология Конспект лекций Москва Юрайт 2011 УДК 159.9:34(075.8) ББК 88.4я73 Р 69 Автор: Романов Владимир Владимирович — профессор кафедры уголовно-процессуального права и криминалистики Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации, доктор психологических на...»

«Иван Александрович Ильин О сопротивлении злу силою тект предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=177398 Аннотация Переживший ужасы большевистского зла, И. Ильин старается постигнуть идею зла и обосновать борь...»

«Закупка № 1/16 Извещение о проведении закупки у единственного поставщика (исполнителя) на право заключения дополнительного соглашения к договору поставки газа № 30-1-1309/13 Общество с ограниченной ответственностью «МВЦ 2012» информирует о проведении закупки...»

«Атма Ананда ИИИ-йога. Интенсивная Инверсия и Интроверсия Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=3148145 ИИИ-йога. Интенсивная Инверсия и Интровертность: Авторский; 2011 Аннотация Данная книга содержит авторский комплекс перевернутых асан...»

«Центр научной политической мысли и идеологии Институт законодательства и нормативно-правовых разработок Государственная идеология и современная Россия Материалы Всероссийской научно-обществен...»

«Марк Хукер Голландия: Обычаи и этикет Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=179801 Голландия: Обычаи и этикет: АСТ, Астрель; Москва; 2008 ISBN 978-5-17-056479-8, 978-...»

«Приложение 1 к рекомендациям по проведению добровольной инвентаризации объема выбросов парниковых газов в субъектах Российской Федерации Справочное руководство по проведению добровольной инвентаризации объема выбросов парниковых газов в с...»

«РЕЦЕНЗИИ УДК 342 КОНСТИТУЦИОННАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ: НОВЫЙ ВЗГЛЯД, НЕОБХОДИМОСТЬ ДИСКУССИИ, ПОИСК МАТЕРИАЛЬНЫХ ОСНОВАНИЙ И ОСОБОЙ ПРОЦЕССУАЛЬНО-ПРАВОВОЙ ФОРМЫ ЕЕ ПРИМЕНЕНИЯ (Рецензия на книгу: Серков П. П. Конституционная ответственность в Российской Федерации : современная теория и практика : монография / П. П. Серков. – М. : Норма, 2014....»

«Протоиерей Георгий Ореханов Русская Православная Церковь и Л. Н. Толстой. Конфликт глазами современников Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=11788774 Русская Православная Церковь и Л. Н. Толстой : конфликт глазами современников : монографи...»

«УДК 343 ШТРАФ КАК ВИД УГОЛОВНОГО НАКАЗАНИЯ В США FINE AS A FORM OF PUNISHMENT IN THE UNITED STATES ШАГИДУЛЛИНА Ж.В., аспирант кафедры «Уголовное право и уголовный процесс», Университет управления «ТИСБИ» Тел.: 8(987)415-04-54 Е-mail: shagidullina82@mail.ru SHAGIDULLINA Z.V., a post graduate student of «Criminal law and cri...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ» «УТВЕРЖДАЮ» Первый проректор, проректор по учебной работе _С.Н. Туманов «22» июня 2012 г. УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС ДИСЦИПЛИНЫ «Основы нейропсихологии» Направление по...»

«Тамара Руцкая Полный справочник пчеловода Серия «Подворье» http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=6649423 Тамара Руцкая. Полный справочник пчеловода: АСТ; Москва; 2014 ISBN 978-5-17...»

«Введен в действие с 16 мая 2003 года ОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ закон Республики Казахстан от 13 мая 2003 года № 415-II ЛИСТ ПОПРАВОК 1. Дополнения № 1:– внесены законом Республики Казахстан О внесении изменений и дополнений в некото...»

«Политическая социология © 2001 г. Э.И. СКАКУНОВ ПРИРОДА ПОЛИТИЧЕСКОГО НАСИЛИЯ Проблемы объяснения СКАКУНОВ Эдуард Иванович доктор юридических наук, директор Института анализа и управления конфликтами и стабильностью. Тема политического насилия выступает предметом самых острых современных ди...»

«Приложение Наименование нормативного правового акта, устанавливающего размер платы за увеличение площади № земельных участков, находящихся в частной собственности, в Регион Порядок определения платы (в...»

«Протокол № 157 оценки заявок на участие в запросе предложений в электронной форме (подведения итогов) на право заключения договора поставки и обслуживания программно-аппаратного комплекса для конструкторских разработок с ОАО «ЭМЗ им. В.М. Мясищева» г. Жуковский 03 декабря 2014г. Место и время рассмотрения за...»

«УДК 347.91 ББК 67.410.1 В 19 Ответственный редактор серии д.ю.н., проф. Д.Х. Валеев Перевод: А.А. Богустов, к.ю.н., доцент, Гродненский филиал «БИП – Институт правоведения», г. Гродно; Ю.В. Тай, к.ю.н., доцент кафедры международного частного и гражданского права...»

«Ирина Альбертовна Мейжис Людмила Георгиевна Почебут Социальная психология Серия «Мастера психологии» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=582905 Со...»

«Религиозная организация – духовная образовательная организация высшего образования «Саратовская православная духовная семинария Саратовской Епархии Русской Православной Церкви» Кафедра церковно-практичес...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ» «УТВЕРЖДАЮ» Первый проректор, проректор по учебной работе С.Н. Туманов « 22 »...»

«Вел. Кн. Александр Михайлович. Книга воспоминаний. // «Иллюстрированная Россия», 1933 ОТ АВТОРА Моя книга воспоминаний впервые увидела свет на английском языке в Нью-Йоркском издании Феррер и Рейнхерт. Теперь я с удовольствием иду навстречу желанию издательства «Иллюстрированной России» познакомить с моим трудом русского чи...»

«Алевтина Анатольевна Кириенко Ипотека в вопросах и ответах Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=3137805 А. А. Кириенко. Ипотека в вопросах и ответах: Юстицинформ; Москва; 2007 ISBN 5-7205-0797-3 Аннотация Эта книга для тех, кто собирается приобретать квартиру с помощью ипотеки...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ» «УТВЕРЖДАЮ» Первый проректор, проректор по учебной работе _ «_»_2012 г. УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС ДИСЦИПЛИНЫ «СРАВНИТЕЛЬН...»








 
2017 www.pdf.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - разные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.