WWW.PDF.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Разные материалы
 

Pages:   || 2 | 3 |

«УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ» ВИЛЬНЮССКИЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ ГЕДИМИНАСА Салтыков Кирилл Станиславович ...»

-- [ Страница 1 ] --

УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ВИЛЬНЮССКИЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИМЕНИ ГЕДИМИНАСА

Салтыков

Кирилл Станиславович

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ЗЕМЕЛЬНОГО

АДМИНИСТРИРОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Магистерская диссертация по специальности 1-26 81 03 «Управление недвижимостью»

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Помелов Александр Сергеевич Минск 2014 ОГЛАВЛЕНИЕ Перечень условных обозначений………………………………………….. 3 Введение……………………………………………………………………... 4 Глава 1 Теоретические основы земельного администрирования……

1.1. Земля и земельное администрирование…………………… 7

1.2 Земельные кадастры и регистры……………………………………………………... 9

1.3 Эволюция кадастровых систем……………………………………………………….. 16 1.3.1 Глобальные движущие силы………………………………………………………….. 19

1.4 Международные инициативы в поддержку земельного администрирования………………………………... 21

1.5 Многоцелевой кадастр……………………………………… 22

1.6 Понятие, состав, принципы и функции земельного администрирования……………………………………….... 25 1.6.1 Земельное администрирование и налогообложение…………………………………………… 26 1.6.2 Земельное администрирование и земельная политика…………………………………………………….. 32 1.6.3 Эволюция кадастровых систем……………………………. 34

1.7 Управление земельными ресурсами………………………………………………………... 35

1.8 Регулирование земельных отношений…………………… 36

1.9 Будущие кадастры…….……………………………………. 40 Глава 2 Современное состояние земельного администрирования………………………………………… 45

2.1 Зарубежный опыт земельного администрирования…………... 45 2.1.1 Общая характеристика земельного администрирования за рубежом………………………………………………………….. 45 2.1.2 Земельное администрир

–  –  –

INSPIRE – Директива 2007/2/EC Европейского парламента и Совета от 14 марта 2007 года о создании инфраструктуры для пространственной информации в Европейском союзе

–  –  –

UN (ООН) – Организация объединенных наций UNECE – Европейская экономическая комиссия ООН UN-HABITAT – Программа ООН по населённым пунктам ГЗК – Государственный земельный кадастр

–  –  –

ВВЕДЕНИЕ Во всем мире правительства пытаются обеспечить в своих странах социальную стабильность и устойчивое экономическое развитие. Для достижения этих целей на данном этапе развития основополагающее значение имеет создание регуляторной инфраструктуры, содержащей информацию о правах физических и юридических лиц на недвижимое имущество, а также понимание широкой общественностью роли недвижимого имущества как источника экономического благополучия человека.

В основе эффективного государственного управления должно лежать признание того факта, что источником всего богатства и наиболее важным элементом в экономическом и социальном развитии людей является недвижимость, а на которую приходится от 50-75 % национального богатства, от 5-20 % прямых иностранных инвестиций. В Соединенном королевстве Великобритании и Северной Ирландии (UK) на долю недвижимости приходится 57 % национального богатства, оцениваемого в 3000 млрд.фунтов стерлингов, а в сельском хозяйстве UK стоимость недвижимости составляет более 2/3 всех активов. [2]. В странах Восточной Европы 60-70 % активов домохозяйств приходится на недвижимое имущество [9].

Стоимость земельных участков и капитальных строений совместно с обязательствами по ипотеке составляет около 60-65 % активов государств. Эти активы генерируют около 30-35% валового внутреннего продукта (ВВП).

Стоимость ипотек – 30-35% ВВП в развитых странах и 3-8% в странах с развивающимися экономиками [26]. В Швейцарии 60 % кредитов общей стоимостью 500 млрд. Швейцарских франков обеспечено недвижимостью [93].

По состоянию на декабрь месяц 2007 года сумма обеспеченных недвижимостью кредитов в ЕС оценивалась в 6100 млрд. евро[8].

Ни одна из стран не сможет обеспечить стабильность своего социального или экономического развития, если у нее отсутствует политика в области прав на землю, способствующая установлению доверительных отношений между гражданами страны, ее коммерческими институтами и правительством, и во многом потому, что в настоящее время “цивилизованная жизнь” в значительной степени базируется на прозрачности информации о недвижимом имуществе.

Защитой имущественных прав граждан, делающих эффективной законодательную, исполнительную и судебную ветви власти, государство формирует основу своего развития [1;6].

Современные страны с рыночной экономикой испытывают рост благодаря широкому распространению официально признанных прав на недвижимое имущество, которые регистрируются в регулируемой юридическими нормами системе, что обеспечивает неоспоримое доказательство наличия права собственности и защиту этого права от неопределенности и подлога, что, в свою очередь, дает возможность осуществлять большое количества сделок с недвижимым имуществом при невысоких затратах, углублять специализацию и повышать производительность. Именно закон определяет взаимоотношения между правами на недвижимость и людьми. Цивилизованная жизнь в странах с рыночной экономикой является не просто следствием экономического благосостояния, а возникает благодаря порядку, привносимому официально признанными правами на недвижимое имущество.

По оценкам Перуанского экономиста Эрнандо де Сото, беднейшее население планеты, обладая скрытым потенциалом в 10 трлн. долл. США, не использует его только потому, что права этих людей на недвижимость не зарегистрированы и находятся вне системы земельного администрирования [4].

Только в Египте активы бедного населения страны в 55 раз превышает объем всех прямых иностранных инвестиций. Однако поскольку права на это имущество не имеют должного документального оформления, его невозможно быстро превратить в капитал, невозможно выставить на продажу за пределами узкого местного сообщества, где все люди знакомы и доверяют друг другу, и невозможно использовать в качестве обеспечения займа [7].

Во всем мире 75% (4,5 миллиарда случаев) использования человеком земельных ресурсов не документировано. С ростом населения эта ситуация приводит к земельным спорам, самовольному занятию земель и нарушению прав землепользователей [5].

В связи с этим, решение вопросов защиты прав на недвижимое имущество, повышения эффективности использования недвижимости, вовлечения прав на недвижимое имущество в гражданский оборот, развития рынков недвижимости и ипотечного кредитования, охраны окружающей среды, а также вопросы снижения бедности должно в первую очередь рассматриваться через создание эффективной системы земельного администрирования, являющейся важнейшим фактором для достижения целей устойчивого развития.

Согласно [4] к основополагающим свойствам таких систем относятся:

широко распространенные право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество;

все граждане могут являться субъектами рынка недвижимости;

”все“ могут совершать сделки, ”все“ имеют доступ к регистрации недвижимости.

Справедливое распределение земли является по-прежнему большой проблемой во многих странах. Почти во всех странах есть какая-то система регистрации недвижимости, но в очень многих странах бедные в действительности не имеют доступа к услугам регистрации и вынуждены совершать сделки с объектами недвижимости вне формальной системы.

В мире не более 25 - 30 стран имеют кадастровые системы, отвечающие всем вышеперечисленным критериям. Чтобы присоединиться к этим странам, инфраструктура поддержки легализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть прозрачной, простой, быстрой, относительно дешевой, надежной и свободной от коррупции.

Актуальность решения указанных задач обусловила проведение настоящих исследований, направленных на изучение мирового опыта развития и регулирования земельных отношений с целью выработки предложений по совершенствованию системы земельного администрирования в Республике Беларусь.

ГЛАВА 1

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО

АДМИНИСТРИРОВАНИЯ

1.1 Земля и земельное администрирование Земля является основным природным ресурсом и национальным богатством Беларуси, от эффективности использования и охраны которого во многом зависит экономическая, социальная и экологическая ситуация в стране, благополучие каждого человека. Поэтому обеспечение рационального и эффективного использования земли является главной целью всех осуществляемых государством мер по регулированию земельных отношений.

Собственность на землю является первичной основой свободы, независимости и достойного существования всех людей; то, что удовлетворяет разнообразные личные потребности людей (физиологические, духовные, в безопасности, в уважении, престиже), с одной стороны, с другой стороны – приносит доход собственнику [34].

Земля – понятие широкое и многогранное. Она представляет собой сложный и многоплановый социально-эколого-экономический объект, содержащий в себе разнообразные полезные эффекты. Извлечение и потребление этих эффектов является целью использования земельного участка.

Земля выступает как пространственно-территориальный базис для размещения хозяйственных объектов и как основа жизнедеятельности человека, как носитель плодородия, как природный ресурс, источник материальных и эстетических благ.

В качестве пространственно-территориального базиса земля составляет основу всей человеческой жизнедеятельности. Жилища и поселения людей, все многообразие хозяйственных объектов, производственная и социальная инфраструктуры требуют в качестве первичного условия своего создания и использования определенных пространственных объемов для размещения и обеспечения возможностей расширения. Отношения собственности на данный объект обеспечивают пространственное закрепление субъектов. В этом смысле земельные участки представляют собой абсолютную недвижимость. Ни один человек не может быть изначально исключен из обладания землей. Лишение субъекта ”пространственного условия“ жизни невозможно, это социальноэкономический нонсенс [33].

Следующий, предельно важный для человека аспект использования земли связан с извлечением полезного эффекта почвенного слоя. На эксплуатации этой составляющей земли как условий жизни общества базируется сельскохозяйственное производство. Почвенный слой представляет собой уникальное средство производства, являющееся не только природной данностью, но и результатом человеческого труда. Именно это направление использования земли лежало в основе большинства известных в истории социальных конфликтов по поводу земельных отношений.

Большое значение для жизни общества имеет использование недр земли.

В этом качестве земля является объектом присвоения как источник полезных ископаемых, сырьевых и энергетических ресурсов, грунтовых вод. Недра земли могут быть использованы для проведения подземных транспортных магистралей. Полезные ископаемые, представляющие в потенциале природную данность, также по мере их разработки принимают вид продуктов труда человека. Можно констатировать, что этот аспект использования земли приобрел на современном этапе развития цивилизации наибольшую притягательность, а его полезный эффект – наивысшую ценность для субъектов.

Сохраняет свое значение и присвоение земли как носителя естественных биологических ресурсов. Речь идет о земельных участках, занятых лесными массивами, охотничьими угодьями и т.д. Полезный эффект от использования таких земельных участков неотделим от ”размещенных“ на них биологических ресурсов.

Немаловажную роль в условиях современного землевладения и землепользования приобрел вопрос о взаимосвязи территории и воздушного столба над ней. Присвоение территории как участка поверхности земли теряет всякий смысл без сопутствующего присвоения некоторого воздушного пространства над ней. Проблема включения ”воздушно-пространственного“ аспекта в отношения собственности на землю приобрела особую актуальность с развитием воздушного сообщения, появлением теле и радиокоммуникаций и т.п. Полезный эффект от эксплуатации того или иного свойства земельного участка легко может быть сведен на нет отсутствием суверенитета владельца в надстоящем воздушном пространстве.

Существенный аспект собственности на землю вытекает из специфики использования людьми береговой линии. Полезный эффект береговой зоны неразрывно связан с эксплуатацией прилегающих водных ресурсов (ловлей рыбы, использование реки в качестве транспортной магистрали и т.п.).

В заключение следует отметить такую сторону отношений собственности на землю как присвоение субъектами биологических условий своего существования и эстетических свойств ландшафта. Экологическая чистота территории, здоровый микроклимат, красивый пейзаж – все эти жизненные блага неотделимы от земли. Обладание этими благами может быть самостоятельной целью присвоения земельного участка, и являться ”истинным“ объектом собственности.

Трудно переоценить значение земли в экономике страны. По крайней мере, 20 % валового внутреннего продукта (ВВП) большинства стран поступает от земли, недвижимости и строительства; в Испании, например, в 2003 г. было зарегистрировано 1,2 млн. новых ипотечных залогов, в результате чего в экономику страны были вовлечены активы, соответствующие 56 % испанского ВВП [12]. Стоимость ипотечных кредитов в Швейцарии в 2001 году и в Нидерландах в 2003 году составлял соответственно 355 млрд. $ и 350 млрд. €.

[31; 32], т.е. более 135 % и 95 % ВВП этих стран.

В сфере недвижимости под термином земля понимается земельный участок. Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями) [35].

Земельный участок имеет множество атрибутов, каждый из которых в целях устойчивого развития требует достоверного учета. Учет прав на недвижимость необходим для обеспечения защиты государством этих прав;

учет стоимости недвижимости – для обеспечения справедливости при налогообложении и при принудительном изъятии земельных участков для государственных нужд; учет хозяйственного использования земель – для эффективного управления земельными ресурсами.

Решение данных вопросов напрямую связано с созданием эффективной кадастровой системы, состоящей из институтов кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество.

1.2 Земельные кадастры и регистры

Согласно [15] кадастр и регистр прав на недвижимость относятся к правовым регистрам. Правовые регистры – это базы данных с доказательным значением. Как только запись попадает в правовой регистр, она приобретает определенный эффект: рассматривается судом в качестве доказательства, не может быть аннулирована иначе, чем в установленном законодательством порядке.

Административные реестры – это базы данных, записи в которых не влекут правовых последствий. Право не устанавливается, не изменяется и не прекращается. Административные реестры не могут служить доказательством в суде.

Правовые регистры в отличие от административных реестров требуют специального регистрационного законодательства.

Кадастр – это систематически поддерживаемый на определенной территории реестр сведений о земельных участках, основанный на геодезической съемке их границ, присвоении им кадастровых номеров, и представлении связанной с земельным участком через кадастровый номер информации о физических характеристиках земельного участка, его стоимости, а также о правах на него и ограничениях этих прав. Кадастр позволяет дать ответ на вопросы ”где?“ и ”сколько?“ [20]. В общем понимании кадастр является видом земельно-информационной системы [10].

В упрощенном виде кадастр можно свести к трем компонентам [37]:

точка: расположение поворотных точек границы, пунктов геосети, топографических элементов местности, символов и текстовых данных;

линия: границы земельных участков и топографических элементов.

текст: различные текстовые описания, относящиеся к двум вышеназванным геометрическим элементам.

Внесение записи в кадастр означает административное признание государством существования недвижимой вещи. Кадастр является единственным официальным источником информации о земельных участках и расположенных на них объектах недвижимости. Внесение записи о недвижимой вещи в кадастр делает возможным следующий шаг – регистрацию права на эту недвижимую вещь.

Согласно [20] регистрация недвижимости – это официально установленный порядок учета прав на недвижимое имущество посредством регистрации правовых документов или регистрацией права (титула). Она дает ответ на вопросы ”кто?“ ”как?“.

Кадастр (точка и линия) вместе с земельным регистром (текст), взаимодействуя и дополняя друг друга трансформируют понятия кадастра и регистра в систему кадастрового учета земель (land recording – англ.) и функционируют в установленных законодательством правовых рамках [20; 37] (рисунок 1.1).

Согласно [15] регистрация недвижимости состоит из следующих этапов.

Формирование недвижимости. Формирование недвижимости означает обособление объекта недвижимости, то есть выделение его в установленном порядке от других объектов недвижимости, измерение его индивидуальных характеристик (границы площадь, объем, технические характеристики зданий и сооружений и др.), составление по определенным правилам его индивидуального описания.

Рисунок 1.1 – Система кадастрового учета земель

Регистрация недвижимости в кадастре. Регистрация недвижимости состоит в том, что на основе документов, подготовленных на предыдущем этапе, специально уполномоченный государством орган вносит в кадастр запись, после чего недвижимость становится структурной единицей кадастра.

Часто зарегистрированную в кадастре недвижимость называют единицей недвижимости.

Передача информации о вновь образованной единице недвижимости из кадастра в орган, осуществляющий регистрацию прав и ведение регистра прав на недвижимость. Кадастровый орган ставит в известность специально уполномоченный орган регистрации прав о наличии недвижимой вещи. Если регистрацию недвижимости и регистрацию прав на недвижимость осуществляет единый орган, то необходимость в данной процедуре отсутствует.

Предоставление документов, являющихся основанием регистрации прав, в специально уполномоченный орган. Субъект регистрации представляет в орган регистрации прав заявление и документы, которые являются основанием регистрации прав на недвижимость, либо такие документы формируются специальной процедурой.

Рассмотрение заявлений о регистрации. Орган регистрации прав на недвижимое имущество, а точнее специально уполномоченное лицо (”регистратор“), осуществляет правовую экспертизу документов, проверку законности сделки и осуществляет одно из трех действий: отказывает в регистрации; регистрирует право и (или) сделку, откладывает регистрацию.

Совершение регистрационной записи. Регистратор принимает решение и вносит регистрационную запись в регистр прав. При необходимости предыдущая запись аннулируется;

Удостоверение регистрации права и сделки. Орган регистрации прав на недвижимое имущество удостоверяет факт произведенной регистрации и выдает заинтересованным лицам документы, удостоверяющие регистрацию права и (или) сделки.

Предоставление необходимой информации о произведенной регистрации права и (или) сделки. Органы кадастра или регистрации прав предоставляют в установленном порядке третьим лицам (иным лицам, чем субъекты регистрации) информацию об объекте недвижимости и правах на него.

Анализ регистрационного законодательства ряда стран позволяет классифицировать регистрацию на обязательную и необязательную, условную и безусловную, первую и текущую, спорадическую и систематическую.

Регистрация права называется обязательной, если законом определено, что право возникает в момент регистрации. Регистрация сделки называется обязательной, если законом определено, что незарегистрированная сделка ничтожна.

Обязательность регистрации есть не что иное, как средство ”давления“ на население предоставлять в специально уполномоченные государственные органы информацию о недвижимости. Это распространенный прием сбора информации, но не единственный.

Например, регистрация может быть и необязательной, как в Швеции.

При этом права на недвижимость возникают в момент совершения сделки, а не в момент регистрации. Тем не менее, нерегистрация – редчайшее здесь событие. Мотивация к регистрации создается законодательством, которое устанавливает приоритет прав. Право незарегистрированное имеет меньший приоритет, чем зарегистрированное. Если имеются две сделки купли-продажи одной и той же недвижимости, суд признает действительным зарегистрированное право и зарегистрированную сделку. Земельный кодекс Швеции устанавливает также обязательность регистрации в кадастре земельных участков. Если земельный участок в кадастре не зарегистрирован, земля считается свободной.

В Литве или Швеции регистрация недвижимости также необязательна.

Однако переход права возможен только на то недвижимое имущество, которое является предметом учета в кадастре, а право зарегистрировано в регистре.

Регистрация называется безусловной, если право возникает в момент регистрации. Регистрация называется условной, если право наступает либо по истечении установленного периода времени, либо после наступления обстоятельств, оговоренных в документах, являющихся основанием регистрации.

Регистрация называется спорадической, если она проходит по заявлению.

Последовательность поступления заявлений, внесения данных в кадастр и регистр в этом случае является случайной и в пространстве и во времени.

Соседние земельные участки могут быть сформированы и внесены в кадастр с разницей, например, в 10 лет.

Регистрация называется систематической, если она проводится одновременно на определенной территории.

При первой регистрации вначале формируется и регистрируется недвижимость, затем регистрируется право. Текущей регистрацией называются все последующие регистрации перехода, прекращения или изменения права.

При первой регистрации решаются три фундаментальные задачи.

Для регистрации недвижимости необходимо решение следующих задач.

Первая задача – определить физические характеристики объекта права.

Само по себе определение физических характеристик относится к правовой области, поскольку определяется объект права. Определение физических характеристик недвижимости осуществляется компетентными специалистами, официально признаваемыми в каждом государстве, причем обычно государство признает компетентность граждан, а не юридических лиц. Сегодня в странах Европы нет специальных систем контроля этих специалистов. Широко используется принцип персональной заинтересованности в качественной работе, а профессиональный контроль осуществляется профессиональной общественной организацией.

Вторая задача – определить собственника или обладателя иного вещного права на только что сформированную недвижимость. Первая запись о праве означает признание права государством. Чтобы достичь такой фундаментальной цели, требуются специальные законные процедуры и даже исследования. С начала 90-х годов для обозначения таких процедур появился специальный термин – ”легализация“ (adjudication). Легализация не должна дорого стоить или занимать слишком много времени, так как это затрудняет создание регистра и кадастра.

Третья задача – передать информацию о новой единице недвижимости и правах на нее заинтересованным органам, например, налоговой службе.

В зависимости от степени вовлечения государства в процесс перехода прав на недвижимое имущество выделяют две системы регистрации – регистрация правовых документов и регистрация прав. Все остальные регистрационные системы занимают промежуточное место между двумя указанными системами.

Тем не менее, для всех ныне существующих видов систем регистрации прав на недвижимое имущество, несмотря на их вариации в разных странах, общим является их соответствие четырем основополагающим принципам:

принцип обязательности регистрации (booking – англ.) – сделка не имеет юридической силы до того как будет зарегистрирована;

принцип согласия (consent – англ.) – изменения в ранее внесенные записи производятся только при согласии на это прежнего правообладателя;

принцип идентификации субъекта и объекта права (specialty – англ.);

принцип публичности (publicity – англ.) – информация в регистре является открытой (иногда только требуются доказательства о необходимости получения информации) [20].

В системах регистрации правовых документов копия документа о возникновении, передаче, изменении, прекращении права помещается в архив документов, о чем в регистре сделок делается соответствующая запись. Роль регистратора при этом ограничивается исключительно регистрацией документов. Он не исследует и не несет никакой ответственности за их содержание и качественность. Это является проблемой лиц, чье право отражено в документе. Орган регистрации обязан регистрировать любые представленные документы. Он не может отказать в регистрации или отложить регистрацию, если документы составлены неправильно. В такой системе регистрации не может быть исков к регистратору по причине регистрации несуществующего права. Более того, может быть зарегистрировано два несовместимых по содержанию документа, например свидетельствующие о двух сделках куплипродажи одной и той же недвижимой вещи. Законодательство в этом случае защитит права того субъекта, который зарегистрировал документ первым.

Такая регистрация имеет только одно следствие: зарегистрированный первым документ имеет приоритет над последующими документами. Естественно, что при этом велик риск незаконного приобретения прав. Поэтому в странах с системой регистрации документов приобретаемые права, как правило, страхуются. Страховая премия возмещает ущерб от потери приобретаемого права вследствие его пороков. Система регистрации документов дешева для государства, дорога для граждан и прибыльна для страхового бизнеса.

Второй тип – система регистрации прав, характеризуется тем, что только зарегистрированное право официально признается государством.

Регистрация прав осуществляется с соблюдением следующих принципов:

принцип зеркала (mirror – англ.) – в регистре находится корректная правовая информация о недвижимости;

принцип занавеса (curtain – англ.) – право таково как оно записано в регистре, т.е. в отличие от системы регистрации правовых документов, здесь нет необходимости в изучении ранее имевших место сделок с конкретным объектом недвижимости.

принцип гарантии или страхового обеспечения (insurance or guarantee – англ.) – государство гарантирует зарегистрированное право [20].

Регистрационная запись является правоустанавливающей, а регистр является единственным правоустонавливающим (бумажным или электронным) документом. Все остальные документы, находящиеся на руках правообладателя или третьих лиц, носят характер справки или копии (выписки).

Функция регистрации недвижимости состоит в создании надежной основы в приобретении, пользовании и распоряжении недвижимым имуществом. Обеспечивая безопасность правового титула на недвижимость, государственная регистрация тем самым способствует развитию земельного и ипотечного рынков. Процедура регистрации недвижимости должна обеспечивать порядок и стабильность в обществе путем создания гарантий не только для собственников недвижимости, но и для инвесторов, кредиторов и других участников рынка недвижимости. Она должна быть беспристрастной и свободной от любого конфликта интересов. Хотя регистрация недвижимого имущества ориентирована главным образом на защиту интересов отдельных землепользователей, она также являются инструментом государственной земельной политики и механизмом содействия экономическому развитию.

Кадастр отличается от регистра недвижимости тем, что последний по своей сути имеет дело с правами на недвижимость, а кадастр связан к более широким набором атрибутов. Данные кадастра могут включать геометрические данные (координаты, карты), адреса объектов недвижимости, информацию о целевом назначении, сроках пользования, сведения о конструкции капитальных строений, зданий (сооружений), сведения демографического характера и о налогооблагаемой стоимости земель. Эти данные могут относиться как к отдельным земельным участкам, так и могут охватывать несколько единиц недвижимого имущества.

Функция кадастра состоит в накоплении и обеспечении доступности графической и текстовой информации для целей регистрации, оценки недвижимости, рационального использования и охраны земель, функционирования рынка недвижимости, управления сельским и лесным хозяйством, охраной окружающей среды, рыбоводством, жилищным строительством, территориальным планированием, коммунальным хозяйством и транспортом [12].

Кадастры могут быть многоцелевыми и обеспечивать широкий спектр информации о земле. В таких случаях лучше всего, чтобы они создавались на базе земельных участков, как правовой основы для всех сделок с землей.

Многоцелевые кадастровые системы создают новые возможности повышения стоимости содержащейся в них информации и использования ее на внутреннем и международном рынках.

Организации по государственной регистрации и кадастру должны обеспечить открытый доступ к регистру недвижимости и сделать информацию регистра широкодоступной. Кадастр и регистр недвижимости должны функционировать в строгих правовых рамках.

Кадастр должен предусматривать полное кадастровое покрытие территории страны; регистр недвижимости, напротив, может не учитывать все земли, так как государственная регистрация в отношении недвижимого имущества может носить необязательный характер. Обязательной регистрации следует отдавать преимущество при совершении сделок с недвижимостью или при расширении перечня территорий для осуществления регистрации земель.

В некоторых странах (Финляндия, Швеции) вопросы формирования недвижимости, ее изменения, консолидации земель, кадастрового картографирования, регистрации объектов недвижимости, прав на него и сделок с ним, оценки и налогообложения недвижимости объединены в рамках одной кадастровой системы. Однако во многих частях Европы кадастр развивался в целях налогообложения земель и находится в подчинении Министерства финансов, в то время как регистрация недвижимости в поземельных книгах осуществлялись юристами (немецкая поземельная книга ”Grundbuch“ или испанские земельные регистры). Обычно в таких случаях ведение земельных регистров находится в компетенции министерства юстиции, или, в некоторых случаях, Верховного Суда (как в Словении, где Министерство юстиции ответственно только за законодательную базу)[12].

Параллельные системы, когда кадастр функционирует отдельно от регистра недвижимости, развиваются с разной скоростью и на разных технических платформах. Трудности в регулировании входящих и исходящих потоков информации в кадастре и регистре недвижимости, а также отсутствие формализованного обмена данными между системами могут в таких случаях приводить к дополнительным затратам в связи с более сложными процессами земельного администрирования. В перспективе такие самостоятельные системы должны быть интегрированы либо путем их слияния, либо с помощью формализованных механизмов обмена данными между различными регистрами. В последнем случае должна получиться виртуальная централизованная совокупность регистров, являющаяся с точки зрения пользователя единой системой.

1.3 Эволюция кадастровых систем

За последние несколько десятилетий во всем мире значительное развитие получила концепция кадастра. Самые последние примеры касаются вопросов охраны окружающей среды, устойчивого развития и социальной справедливости.

Отношение человека к земле находится в постоянной динамике, и изменяется в ответ на преобладающие тенденции в развитии общества.

Также с течением времени изменяется роль кадастровых систем, так как они лежат в основе этих изменений. В западной Европе данная динамика может быть отражена в четыре этапа, как показано в таблице 1.1.

Таблица 1.1 – Эволюция западных кадастровых систем [13]

На ранних стадиях человеческого развития, земля, бесспорно, была, главным источником богатства и власти. В этом контексте основная функция кадастра заключалась в ведении реестра собственников земли для целей налогообложения (фискальная функция).

Первые записи о собственности на землю относятся к Древнеегипетскому Королевскому реестру, созданному около 3000 до н.э. [38]. В 300 г. н.э.

Римляне провели работы по созданию земельного реестра с целью учета земель и налогообложения. Система налогообложения в Китае в 700 г. н.э.

основывалась на урожайности сельскохозяйственных культур и земельноучетных данных [38].

В 1086 году по приказу Вильгельма Завоевателя было создана ”Книга Судного дня“ (Domesday Book – англ.), представляющая собой свод материалов первой в средневековой Европе всеобщей поземельной переписи, проведённой в Англии в целях налогообложения, учета земель и определения доступных королю экономических ресурсов Англии после нормандского завоевания 1066 года. Материалы переписи представляют собой беспрецедентный источник сведений о социальном, экономическом и демографическом развитии Англии XI века. Очевидным является наследие данной переписи для современной Англии, где права на землю по-прежнему продолжают подразделяться на право собственности и право аренды [39; 40].

Философия, лежащая в основе создания фискального кадастра во всей континентальной Европе вначале восемнадцатого века, принадлежала школе физиократов, считавших, что земля является основой всех богатств, а следовательно земельный налог должен стать базой для мобилизации общественных ресурсов.

Основы современного европейского кадастра были заложены в 1807 году, когда Наполеон Бонапарт приказал начать создание карт и кадастровых записей по всей Франции, с указанием для каждого землевладельца кадастрового номера земельного участка, площади участка, целевого назначения и стоимости. Точная кадастровый учет было необходим для доказательства права собственности на землю, которое в свою очередь предоставляло такие привилегии, как гражданство. В свое время Аристотель и Платон считали, что право собственности на недвижимое имущество должно быть связано с гражданством и утверждали что ”Это право собственности на имущество дает полное гражданство, поскольку в таком случае гражданину не требовалось трудиться, для того, чтобы выжить; имущий гражданин мог таким образом посвятить себя государственной службе без отвлечения на труд“.

Промышленная революция привела Европу к индустриализации, росту капиталов и, как следствие, смещению земли с позиции основного источника богатства. Это, в свою очередь, создало дополнительную функцию для кадастра, как системы, поддерживающей рынки недвижимости. В связи с этим потребовали творческого переосмысления, ставшие громоздкими, системы управления земельными ресурсами вместе с законодательством о недвижимости, которые были разработаны и направлены на сохранение привязанности к земле.

В это время зародилась так называемая система регистрации сделок с земельными участками. Кадастровые записи, включая сделки, служившие в качестве доказательства права собственности, создавали необходимость в определенном доверии к продавцу при совершении сделок с недвижимостью, пока в Австралии не была изобретена принципиально новая система регистрации недвижимости, основанная на регистрации прав а не документов, получившая название системы Торренса (Torrens System – англ.) в честь своего изобретателя Роберта Торренса. Эта система серьезно ускорила развитие рынков недвижимости благодаря возможности более быстро и с меньшими затратами зарегистрировать право на недвижимость. Таким образом, в период индустриальной революции фискальная функция кадастра дополнилась правовой функцией, направленной на защиту права собственности и развитие рынков недвижимости.

В послевоенный период в связи с демографическим бумом, ростом городов-спутников появилась необходимость в улучшении вопросов территориального планирования, особенно в городах. Срочно требовалась разработка законодательства и систем, необходимых для проведения земельной реформы и перераспределения прав собственности в трех измерениях (strata titles – англ.). В этот момент кадастр, созданный на основе крупномасштабных карт, стал полезным инструментом в планировании использования земель и строительстве линейных инженерных сооружений в городах. Так к фискальной и правовой функциям кадастра добавилась функция планирования использования земель.

Информационная революция, а также ставшие острыми в конце 20-го века вопросы экологии и устойчивого развития, социальной справедливости повлияли на развитие концепции многоцелевого кадастра, который должен обеспечить предоставление всесторонней информации в отношении недвижимого имущества на основе новых коммуникационных технологий. Так сформировался новый этап развития кадастровых систем: многоцелевой кадастр либо земельно-информационная система (ЗИС) [38;20].

1.3.1 Глобальные движущие силы

К основным движущим силам мирового развития, относятся технологическое развитие, экономические реформы, глобализация и устойчивое развитие [38]. Данные силы не существуют в изоляции, они взаимосвязаны и влияют друг на друга, также как и на архитектуру систем земельного администрирования.

В пункте 35.12 (1) ”Повестки дня на 21 век“, принятой на международной конференции в г. Рио-де-Жанейро (1992), отмечается необходимость разработки технологий, позволяющих интегрировать междисциплинарные, физические, химические и социальные процессы, которые обеспечивают необходимой информацией как лиц, принимающих управленческие решения, так и широкую общественность [38].

Развитие технологий является основной движущей силой в части изменения пространственно-информационной среды. Системы глобального позиционирования и дистанционного зондирования земли вывели на новый уровень работу землеустроителей, геодезистов и картографов. Технологии для хранения массивов данных и ГИС-технологии управления данными оказали наибольшее влияние на развитие земельно-информационных систем (ЗИС).

Интернет в настоящее время является основным средством для просмотра и использования пространственных данных.

Новые технологии 3D-визуализации позволят в режиме реального времени анализировать явления и события. Беспроводные сенсорные сети (Wirless Sensor Networks (WSN) – англ.) сделают возможным осуществлять фиксацию информации о недвижимости в полевых условиях и отправлять ее непосредственно в систему земельного администрирования. Кадастр будет оставаться важным элементом этих аналитических систем. Существенное значение будут иметь: точность в режиме реального времени, 3D имущественные права и совместимость кадастровых систем на основе стандарта. Продолжит расти человеческий потенциал в использования этих технологий и работе с пространственно-распределенными данными.

Экономические реформы на основе рыночной идеологии привели к правовым, институциональным, политическим, экономическим и социальным изменения во многих странах. Несомненно, это оказало влияние на системы земельного администрирования. Процессы урбанизации населения являлись главным социально-экономическим трендом за последние 30 лет. Управление такими мегаполисами является серьезным вызов для властей. В силу данных причин кадастр должен быть реорганизован: необходим переход от отображения дискретных земельных участков к интегрированным сетям объектов недвижимости [38;30].

Глобализация становится реальностью, обусловленной IT и коммуникационными технологиями. В глобализованном мире политические, экономические, культурные и социальные события становятся более взаимосвязанными. События, происходящие в одной части мира имеют все больший потенциал для воздействия на людей и общество в других частях мира. Глобализация должна привести мир к движению в сторону улучшения качества жизни людей посредством объединения усилий над решением общих проблем.

Глобализация будет по-прежнему оставаться значительной экономической силой в большинстве стран. Спрос на информацию о рынках недвижимости будет увеличиваться. Такие события, как ипотечный коллапс в США, будут стимулировать спрос. Поэтому кадастр должен интегрироваться с финансовыми и фондовыми рынками.

Устойчивое развитие будет оставаться движущей силой в международных и национальных программах, разработанных на десятилетия вперед. Под устойчивым развитием понимается такая модель человеческого развития, при которой удовлетворение жизненных потребностей нынешнего поколения людей достигается без лишения такой возможности будущих поколений, т.е. это социально-экономическое развитие с учетом экологических ограничений [29]. Такие сферы как земельное администрирование и управление земельными ресурсами включают процессы принятия управленческих решений в указанных областях на всех уровнях государственного управления.

1.4 Международные инициативы в поддержку земельного администрирования

Международное развитие в области кадастра и земельного администрирования стало наиболее заметным, когда лидирующую роль в продвижении данной тематики заняла FIG. На протяжении последних 10-15 лет FIG совместно с такими международными организациями как FAO, программой UN-HABITAT и особенно Всемирным банком (World Bank – англ.) предпринимались инициативы, направленные на разъяснение важности и значимости земельного администрирования в достижении устойчивого экономического, социального и экологического развития.

В 1995 году в Постановлении о кадастре (FIG statement on Cadastre – англ.) FIG определяет кадастр как ”поучастковую земельно-информационную систему, содержащую актуальную информацию о правах и ограничениях прав на земельные участки. Данная система обычно включает геометрическое описание земельных участков, связанное с другой информацией в отношении этих участков, включая информацию о стоимости земельного участка и его принадлежностей. Он может использоваться в фискальных целях (оценка и налогообложение), правовых целях (передача прав по сделкам), для целей территориального Рисунок 1.2 – Концепция кадастра планирования и способствовать устойчивому развитию и охране окружающей среды“. В данном Постановлении, в частности, рекомендуется использование систематического подхода к регистрации земельных участков, как более эффективного по сравнению со спорадическим подходом. Таким образом, FIG установила стандарт, на который начали ориентироваться множество стран по всему миру, главным образом благодаря развитию технологий. Разработанная FIG концепция кадастра (рисунок 1.2) доказала свою состоятельность в различных частях света [13].

Сотрудничество между FIG и организациями ООН заметно возросло во второй половине 1990-х годов. Тому свидетельствует принятие международными экспертами в области кадастра в 1996 году в г. Богоре (Индонезия) так называемой Богорской декларации (The Bogor Declaration – англ.).

В основе рабочей встречи в г. Богоре лежала проведенная в 1994 году в Пекине региональная картографическая конференция ООН для стран АзиатскоТихоокеанского региона (UNRCC-AP), а также необходимость выработки меры по решению назревших проблем в области управления земельными ресурсами и охраны окружающей среды, обозначенных в ”Повестке дня на 21 век“.

Богорская декларация впервые официально признала кадастровые системы основным элементом инфраструктуры, поддерживающей решение вопросов устойчивого развития и управления природными ресурсами.

На Батерстской конференции (г. Батерст, Австралия, 1999) собравшей 40 экспертов из 23 стран, включая представителей UNDP (программа развития ООН), FAO, UN-HABITAT и Всемирного Банка были рассмотрены основные вопросы, касающиеся укрепления земельной политики, институтов и кадастровой инфраструктуры. Принятая на данной конференции декларация по вопросам земельного администрирования в целях устойчивого развития (The Bathurst Declaration on Land Administration for Sustainable Development–англ.) создала мощную связь между эффективным земельным администрированием и устойчивым развитием и предложила целый ряд рекомендаций по вопросам развития землепользования и инфраструктуры земельного администрирования для того, чтобы быть готовым к вызовам 21-го века [13].

Поскольку кадастровые системы разных стран различались между собой функционально, по содержанию, архитектуре, техническому исполнению и экономической эффективности возникла необходимость выработки концепции дальнейшего развития этих систем в части многофункциональности и технологического совершенствования. Так появилась работа ”Кадастр 2014“ (1998), в которой отражена перспектива развитие кадастровых систем до 2014 года в виде шести постулатов. Концепция развития кадастровых систем ”Кадастр 2014“ полностью ориентируется на работу в цифровой среде (кадастру карандаша и бумаги – нет), привлечение в сферу организаций частной формы собственности и самоокупаемость. Данная работа получила значительное международное внимание и создала новую повестку для обсуждения вопросов в области кадастра недвижимости.

1.5 Многоцелевой кадастр

Развитие земельных отношений, особенно в вопросе коммодификации земли, увеличила роль кадастра в теории управления земельными ресурсами. В 1980 году Национальный исследовательский совет США опубликовал исследование под названием ”Необходимость многоцелевого кадастра“, в котором описывалась кадастровая система, интегрировавшая в себя картографические и землеустроительные функции на основе использования геодезической основы. Необходимость создание такой системы, положило начало новой эры в развитии земельного администрирования. Теперь во всем мире основное внимание уделяется вопросам технологии создания многоцелевых кадастров, а не обосновании необходимости их создания [16].

Согласно [12] многоцелевой кадастр (multipurpose cadastre – англ.) – регистр, включающий множество атрибутов земельных участков.

Современная теория земельного администрирования определяет кадастр (кадастровые системы) как центральный инструмент пространственной инфраструктуры государства и подчеркивает его центральную роль в реализации парадигмы управления земельными ресурсами (land management paradigm – англ.). Эти системы являются многоцелевыми, поскольку включают идентификацию земельных участков, регистрацию прав и ограничений прав на земельные участки, оказывают поддержку в осуществлении оценки и налогообложения недвижимости, а также в администрировании текущего и будущего использования земли (рисунок 1.3) [13].

Многоцелевые кадастровые системы поддерживают четыре функции земельного администрирования: права на землю (land tenure – англ.), оценка недвижимости (land value – англ.), использование земель (land use – англ.), земельный девелопмент (land development – англ.) и могут также рассматриваться в качестве систем земельного администрирования либо земельно-информационных систем. ЗИС является общим понятием для всех информационных банков данных, связанных с землей, которые имеют одно общее свойство: данные этих систем имеют отношение к фиксированной точке на, в или под поверхностью земли. ЗИС – это концепция пытающаяся интегрировать в одну систему все виды данных, связанных с землей (кадастровых, инфраструктурных, экологических, социальноэкономических). В рамках такой ЗИС, требующей огромной работы по координации, стандартизации, организации и т.д., кадастр земельных участков играет роль связующего звена, к которому многие другие системы добавляют или подключают свои данные [13; 20].

На рисунке 1.4 представлен образец пример такого информационного взаимодействия.

Рисунок 1.4 – Кадастр как двигатель земельного администрирования [13]

Диаграмма напоминает собой виртуальную бабочку: одно крыло которой представляет кадастровые процессы, а другое – результат использования этих процессов при реализации парадигмы управления земельными ресурсами.

Телом бабочки является инфраструктура пространственных данных (Spatial Data Infrastructure (SDI) – англ.) с кадастровой информацией в роли связующего звена. Это является дополнительной функцией кадастровой системы по сравнению с традиционной многоцелевой, состоящей из четырех функций.

Новые функции выносят важность кадастровой информации за рамки земельного администрирования, увеличивая его потенциал для решения других важных государственных задач, в том числе по управлению чрезвычайными ситуациями, экономическими процессами, эффективному управлению в сфере коммунального хозяйства и осуществлению многих других функций государственного управления.

Диаграмма показывает, что кадастровый слой не может быть заменен другим слоем пространственной информации, полученной из географических информационных систем (ГИС). Уникальность кадастрового потенциала заключается в том, что 80 % информации имеет пространственный компонент [24], а значит может быть связана с земельным участком посредством специального идентификатора. Таким образом кадастровый слой, состоящий из информации в отношении земельных участков и их принадлежностей становится ядром SDI, включающей слои данных о коммунальной инфраструктуре, гидрологии, растительности, топографии, данные дистанционного зондирования земли и десятки других наборов данных [13].

1.6 Понятие, состав, принципы и функции земельного администрирования Когда в странах Восточной и Центральной Европы в начале 1990-х годов наметился переход от командной экономики к рыночной, UNECE выступила с инициативой существенно увеличить потенциал земельного администрирования в странах с переходной экономикой.

Вследствие этой инициативы в 1995 – 2001 годах состоялась серия семинаров и рабочих совещаний по вопросам земельного администрирования в Австрии, Чехии, Хорватии, Дании, Венгрии, Латвии, Нидерландах, Норвегии, Польше, Румынии, Швейцарии, Великобритании, Испании. Цель семинаров – свести воедино, обобщить и распространить опыт земельного администрирования различных стран в регионе UNECE. С февраля 1996 года рабочие совещания получили официальное наименование ”рабочие совещания экспертов по земельному администрированию“ (MOLA) и стали проводиться под эгидой Комитета по населенным пунктам UNECE [15].

В 1996 году MOLA издает Указания по земельному администрированию (Land administration guidance, UNECE 1996). Понимая, что любые инициативы, направленные на улучшение операций на рынке недвижимости должны иметь более широкую перспективу, включая поддержку вопросов планирования землепользования, налогообложения и оценки недвижимости, в названных Указаниях MOLA заменяет широко используемый в Европе термин ”кадастр“ термином ”земельное администрирование“. В 1998 году MOLA было преобразовано в ”рабочую группу земельных администраторов (WPLA)“ при Комитете по населенным пунктам UNECE. Этот комитет играет в настоящее время решающую роль в обобщении опыта земельного администрирования и управления земельными ресурсами в регионе UNECE.

Земельное администрирование – термин, который используется в документах организации объединенных наций для обозначения процессов сбора, учета и распространения информации о правах на земельные участки и их принадлежности, о стоимости недвижимости и ее использовании в ходе реализации земельной политики. Систему земельного администрирования (Land administration system (LAS) – англ.) образует кадастр недвижимости (Cadastre), система регистрации прав на недвижимость (Immovable Property Right Registration – англ), система массовой оценки (Mass Appraisal – англ.) и система формирования недвижимости (Real Estate Formation – англ.).

К процессам земельного администрирования относятся:

идентификация и формирование объектов недвижимости;

ведение кадастра недвижимости;

регистрация прав на недвижимость;

сбор, накопление и распространение экономической информации о недвижимом имуществе (в том числе, путем массовой оценки);

создание и распространение пространственной информации.

Именно земельное администрирование превращает недвижимость в капитал.

Идентификация объектов недвижимости. В отечественном законодательстве – этот процесс называется ”индивидуальное определение вещи“ благодаря статье 138 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В странах UNECE этот же процесс называется ”формирование недвижимого имущества“ (Real Estate Formation – англ.). Формирование недвижимого имущества регулируется специальными законами.

Ведение кадастра недвижимости. Под термином ”ведение“ понимается сбор, накопление, хранение, обработка, восстановление и выдача информации.

Кадастр недвижимости – информационный ресурс государства, содержащий данные индивидуального определения недвижимых вещей.

Регистрация и ведение регистра прав на недвижимость. На этот процесс, как правило, обращается основное внимание. Это обусловлено экономическими интересами. Люди фокусируются на купле-продаже, инвестициях, строительстве, аренде и др. Это и считается рынком недвижимости. Обеспечивает этот бизнес – регистрация фактов на рынке недвижимости. Регистрация – это просто один из методов сбора информации.

Наряду с еще двумя методами сбора информации: инспекциями, декларациями.

Собираемая путем регистрации информация накапливается в специальном информационном ресурсе. В Беларуси он называется единый регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). В литературе на английском языке используется историческое название данного ресурса – ”земельный регистр“ (Land Register – англ.).

Сбор, накопление и распространение экономической информации о недвижимом имуществе. Экономическая информация разделяется на две категории – информация о рыночной стоимости и информация о ценах на рынке. Рыночная стоимость в целях земельного администрирования определяется особым способом, который называется ”массовая оценка“ (Mass Appraisal – англ.). В Республике Беларусь массовая оценка называется кадастровой оценкой. Рыночная стоимость, установленная массовой оценкой, – кадастровой стоимостью. Экономические данные обычно накапливаются и распространяются в раздельных информационных ресурсах. В регистре стоимости (Value Register - англ.) и в регистре цен (Price Register – англ.). В Беларуси эти информационные ресурсы с 2000 г. входят в состав государственного земельного кадастра.

Сбор, накопление и распространение пространственной информации.

Эта составляющая системы земельного администрирования появилась относительно недавно. С одной стороны такое явление вполне понятно: земля и ее принадлежности как минимум трехмерны. С другой стороны, развитию этой части земельного администрирования способствовало несколько обстоятельств. Как минимум, два. Первое – развитие технологий дистанционного зондирования, включая лазерное сканирование (лидары).

Второе – Европейская директива INSPIRE, согласно которой в масштабах Европы введены концепция пространственной информации и единые стандарты, включая стандарты на метаданные.

Функции земельного администрирования (система прав на землю, стоимость недвижимости, использование земель и земельный девелопмент) различны по своей профессиональной направленности, и обычно осуществляются геодезистами, инженерами, юристами, оценщиками, экономистами, архитекторами и девелоперами. Кроме того, реальные процессы оценки стоимости и налогообложения недвижимости, а также планирование землепользования часто не рассматриваются как элемент земельного администрирования. Однако, современные системы земельного администрирования разработаны по схеме, указанной на рисунке 1.4, и способствуют интеграции данных функций.

Система прав на землю (land tenure - англ.) включает: предоставление и охрану государством прав на земельные участки; установление (восстановление) границ земельных участков; разрешение земельных споров.

Оценка недвижимости (land value - англ.): оценка стоимости земли и принадлежностей; сбор налога на недвижимость; разрешение споров в отношении оценки и налогообложения недвижимости.

Использование земель (land use- англ.): контроль за использованием земель; исполнение строительных норм и правил; разрешение конфликтов, связанных с использованием земель.

Земельный девелопмент (land development - англ.): строительство инфраструктуры; реализация градостроительной документации; изменение в установленном порядке целевого назначения земельного участка [13].

Информация о недвижимости должна быть организована путем объединения кадастровых, топографических, экологических и других данных через инфраструктуру пространственной информации на национальном, региональном и местном уровнях на основе соответствующей политики обмена данными, возмещения затрат, организации доступа к данным, моделей данных и стандартов. В конечном итоге, такая модель построения данных должна способствовать развитию рынка недвижимости эффективному управлению землепользованием. Сочетание эффективности функционирования рынков недвижимости и эффективного землепользования должны способствовать устойчивому экономическому, социальному и экологическому развитию.

С данной глобальной точки зрения LAS функционирует в рамках основных направлений земельной политики, определяющих правовую сторону земельных отношений, и институциональной инфраструктуры, определяющей компетенцию данной сфере соответствующих государственных органов и организаций, которые должны действовать в интересах частных лиц, компаний и общества в целом. Глобальная перспектива земельного администрирования представлена на рисунке 1.5.

Рисунок 1.5 – Глобальная перспектива земельного администрирования [13]

–  –  –

К преимуществам от создания систем земельного администрирования можно отнести следующие:

гарантия прав землепользователей на землю;

поддержка процессов оценки стоимости и налогообложения недвижимости, территориального планирования, развития инженерной инфраструктуры, девелопмента и охраны окружающей среды;

минимизация возможности возникновения земельных споров;

поддержка управления землями, находящимися в государственной собственности;

упрощение операций по предоставлению ипотечных кредитов;

способствует более эффективному развитию отраслей народного хозяйства, и особенно тех, которые связаны с использованием недвижимости;

упрощение сделок с недвижимостью (быстрота, надежность);

способствует развитию рынка недвижимости;

упрощает управление активами;

анализ демографических данных;

информационная поддержка вопросов, связанных с проведением земельной реформы, осуществлением государственного контроля за использованием и охраной земель и мониторинга земель;

снижение сроков принятия инвестиционных решений, связанных с использованием недвижимости;

является источником статистической информации как основы социальноэкономического развития.

Гарантия прав землепользователей на недвижимое имущество и эффективный рынок недвижимости ведут к росту объемов кредитования и инвестиций, что, в свою очередь, способствует увеличению производительности труда и экономическому росту, а, следовательно, и большим доходам населения и снижению бедности [12].

Разработанная таким образом LAS образует основу для общественного развития и эффективного управления, поскольку она позволяет получать достоверную информацию о недвижимости на всех уровнях государственного управления, и может быть использована, начиная от вопросов формирования земельных участков, до выработки и реализации земельной политики.

1.6.1. Земельное администрирование и налогообложение

Согласно известному перуанскому экономисту Эрнандо де Сото главная задача земельного администрирования – идентификация активов и образование формального рынка недвижимости. На это требуются огромные инвестиции.

Поэтому UNECE рекомендует использовать ресурсы земельного администрирования для решения многих задач. Второй по значимости является задача использования земельного администрирования в целях налогообложения. На практике, кадастр имеет фискальную функцию в той или иной степени во всех странах. В некоторых, даже, такая часть системы земельного администрирования, как кадастр недвижимости, обособлены в структуре Министерства Финансов (Испания, Португалия и др.) [25].

1.6.2 Земельное администрирование и земельная политика

Земельная политика (land policy – англ.) – система принципов, определяющих направления использоваться и охраны земель для решения социально-экономических задач [26].

Земельная политика различна, но в большинстве стран она направлена на достижение равного доступа граждан к земельным ресурсам, эффективное землепользование, ответственное государственное управление, соблюдение экологии, экономическое развитие, снижение уровня бедности. Чтобы создать основу для устойчивого развития, земельная политика должна опираться на достоверную информацию о правах на недвижимое имущество, ее стоимости и хозяйственном использовании.

Земельное администрирование оказывает поддержку в реализации земельной политики и служит основой для эффективного государственного управления, привлекая к использованию информации LAS:

правительства и республиканские органы государственного управления – при осуществлении административных функций, формировании налоговой политики, решении задач экономического развития, обеспечении рыночной информацией и движении к общеевропейской гармонизации (Европейскому Союзу, например, нужны определенные данные для расчета и выплаты фермерам субсидий в рамках единой сельскохозяйственной политики);

местные органы власти – при территориальном планировании, оценке земель, осуществлении мероприятий по совершенствованию и контролю за использования земель, управлению земельными ресурсами;

граждан и юридических лиц – при защите прав на недвижимость, обеспечении социальной стабильности, получении жилья с помощью ипотечного кредитования, раскрытии рыночных возможностей и потенциала для инвестиций и развития, при переселении и переходе прав на недвижимость [12].

Батерстская декларация ООН подчеркнула невозможность достижения устойчивого развития без создания эффективных систем земельного администрирования. Один из основных принципов декларации показан на рисунке 1.6, где взаимосвязь между земельной информацией, земельной политикой и земельным администрированием является центральным фактором достижения лучшего использования земли.

Рисунок 1.6 – Взаимосвязь между информацией о земле, земельной политикой, земельным администрированием и использованием земли [22] Страны с плановой экономикой ведут учет довольно большого количества показателей использования земель, что приводит к высокой стоимости ведения и обновления этих данных.

Между тем, системы земельного администрирования должны ориентироваться главным образом на потребности пользователей. Поэтому хранимая в системе информация должна быть актуальной и достаточной для удовлетворения потребностей пользователей. Несущественные данные должны быть исключены.

Успех системы кадастрового учета зависит не от ее технической сложности, а от юридической защищенности правообладателей и от возможности быстрой, надежной, простой и более дешевой процедуры приобретения, продажи или залога прав, а также от технологии текущего обновления данных. Также успех будет зависеть от решения вопросов подготовки и переподготовки кадров, от взаимодействия нотариусов, регистраторов, землеустроителей и соответствующих организаций.

Не существует какого-то единого универсального решения по созданию систем земельного администрирования, приемлемого сразу для всех стран. Тем не менее, важно знать и понимать международные тенденции и быть готовым к более широкому международному сотрудничеству на развивающихся глобальных рынках недвижимости.

1.6.3 Земельное администрирование и устойчивое развитие

В 1990-х годах прошлого века потенциал кадастра в поддержку устойчивого развития был сформулирован в Богорской декларации (FIG, 1996) и Батерстской декларация (UN-FIG,1999). Богорская декларации в ответ на ”Повестку дня на 21 век“ (UN, 1992) показала роль кадастра в борьбе с бедностью и ухудшением состояния окружающей среды.

Батерстсткая декларация содействовала продвижению междисциплинарного термина ”Земельное администрирование“ и раскрыла связь между эффективным управлением земельными ресурсами и кадастром:

кадастр дает возможность эффективно управлять земельными ресурсами путем предоставления необходимой и достоверной информации об использовании земель. Эти документы продолжают лежать в основе развития концепции земельного администрирования, особенно в развивающихся странах.

Рисунок 1.7 – Парадигма управления земельными ресурсами [13]

Парадигма управления земельными ресурсами (рисунок 1.7) отражает связь между земельной политикой, функциями земельного администрирования, информационной инфраструктурой и устойчивым развитием.

Земельное администрирование воздействует на устойчивое развитие опосредовано, через свои функции. Продукты и сервисы LAS должны быть приведены в соответствие с текущими потребностями страны. Эти потребности должны быть определены в земельной политике, описывающей направления распределения земельных ресурсов и как LAS должна упростить осуществление принятых политических решений. Такая реализация включает в себя разработку нормативно-правовой базы, касающейся безопасности землепользования, функционирования рынка недвижимости, планирования землепользования, налогообложения недвижимости, управления природными ресурсами, реализации мероприятий земельной реформы и т.д.

1.7 Управление земельными ресурсами

Понятие управления земельными ресурсами (land management – англ.) является более широким чем земельное администрирование. Земельное администрирование является всего лишь той инфраструктурой, которая поддерживает управление земельными ресурсами. Управление земельными ресурсами охватывает все виды деятельности, связанные с управлением земельными и природными ресурсами, которые необходимы для выполнения политических и социально-экономических целей для достижения устойчивого развития. Согласно [10; 12] под управлением земельными ресурсами следует понимать деятельность, направленную эффективное использование земли как природного ресурса, вне зависимости кто является собственником этих ресурсов: граждане, государство или юридическое лицо. Таким образом, исходя из выше изложенного, деятельность юридических и физических, направленную на эффективное использование земельных ресурсов также можно отнести к управлению земельными ресурсами.

Управление земельными ресурсами основано на определенных принципах земельных отношений. Например, принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений); эффективного использование земель; платности землепользования; использования земельных участков по целевому назначению и др.

Управление земельными ресурсами обеспечивается земельной политикой (land policy – англ.), земельным девелопментом (land development – англ.), земельным администрированием (land administration – англ.), территориальным планированием (territorial planning – англ.) и мониторингом деятельности на земле (land monitoring – англ.) [26].

Земельный девелопмент (land development) – преобразование территории путем создания новых земельных участков или изменения уже существующих, при которых повышается ее ценность. Территориальный аспект влияния земельного девелопмента состоит в том, что развитие земли ведет к качественному изменению не только вновь создаваемого земельного участка, но и его окрестностей. Вариант развития территории оказывается наилучшим из возможных, если влияние девелопмента на развитие окружающих земельных участков максимально повышает их ценности.

Территориальное планирование (territorial planning – англ.) отражает в пространстве экономическую, земельную, социальную, культурную и экологическую политику государства. Это административный инструмент, направленный на сбалансированное развитие пространства согласно принятой стратегии. Включает планирование использования земель (land use planning – англ.), городское планирование (urban planning – англ.), региональное планирование (regional planning – англ.), транспортное планирование (transport planning – англ.), планирование окружающей среды (environmental planning – англ.).

Мониторинг деятельности на земле (land monitoring – англ.) – система слежения, которая есть не что иное, как обратная связь системы управления земельными ресурсами. Этой системой обеспечивается сбор информации о результатах девелопмента недвижимости, соблюдения норм и правил земельной политики. В мониторинге деятельности на земле различают два основных процесса: мониторинг землепользования (land use monitoring – англ.), мониторинг градостроительной деятельности (urban monitoring – англ.) [26].

1.8 Регулирование земельных отношений

Управляя земельными ресурсами, любая страна сталкивается с четырьмя функциями земельного администрирования (land tenure, land value, land use and land development). В зависимости от возможностей, все эти виды деятельности могут быть объединены в единую систему, основанную на сложных информационно-комуникационных технологиях. Каждой из четырех указанных функций может придаваться различное значение в зависимости от социальноэкономического и культурного развития страны.

Эффективные системы учета прав на недвижимое имущество, оценки стоимости и контроля за использованием земель являются основой для развития рынка недвижимости и устойчивого управления земельными ресурсами. Такие системы должны быть основаны на общих принципах земельной политики и поддерживаться всеобъемлющими инфраструктурами позиционирования и информации о земле.

Долгое время экспертами FIG широко использовались понятия ”земельное администрирование“ и ”управление земельными ресурсами“.

Однако, несколько лет назад при разработке концепции ”хорошее регулирование“ появился термин ”регулирование земельных отношений“ (Land Governance – англ.) [43]. Уже в 2006 году Всемирный банк опубликовал брошюру ”Good Governance in Land Administration“ и во время встречи в Риме в 2006 году экспертов FIG / FAO, Ричард Гровер (представитель Соединенного Королевства в Комиссии 7 FIG) представил свой доклад под названием ”Framework for Good Governance in land Administration“.

В 2007 году во время семинара по проекту ПРООН в Осло информационный документ был посвящен вопросу регулирования земельных отношений в целях снижения бедности (”pro poor land governance“ – англ.). В 2009 году FAO совместно с HABITAT опубликовал доклад ”Towards Improved Land Governance“ и впоследствии термин ”регулирование земельных отношений“ стал широко распространенным термином, означающим принципы, процессы и институты, посредством которых происходит управление землей, имуществом и природными ресурсами. Регулирование земельных отношений – ключевой элемент в достижении устойчивого развития и поддержке Целей развития тысячелетия (Millenium Deve) [42; 43].

В общем смысле регулирование – это способ реализации государством властных полномочий по управлению социально-экономическими и пространственными ресурсами государства, включающий также процессы принятия управленческих решений.

Согласно [41] под регулированием земельных отношений следует понимать вытекающую из права исключительной собственности государства на землю деятельность соответствующих государственных органов в пределах установленной для них компетенции, направленную на обеспечение рационального использования и охраны земель как важнейшего природного богатства, главного средства производства в сельском хозяйстве, и условия развития всех отраслей народного хозяйства.

Также как и управление земельными ресурсами, оно охватывает все виды деятельности, связанные с управлением земельными и природными ресурсами, которые необходимы для выполнения политических и социальноэкономических целей для достижения устойчивого развития. Однако, регулирование земельных отношений, по определению, более широкое понятие и его можно рассматривать как установление в правовых нормах соответствующего поведения всех субъектов земельных отношений (граждане, юридические лица и государственные органы). Оно осуществляется исключительно государственными органами, включает нормотворчество и институциональную инфраструктуру.

Регулирование земельных отношений в широком смысле слова включает вопросы организации справедливого доступа к земельным ресурсам, прогнозирование, планирование, финансирование, налогообложение, кредитование, администрирование, учет и контроль. В более узком смысле регулирование совпадает с управлением земельными ресурсами [41].

В рамках регулирования государство, с одной стороны, оказывает определенное содействие и помощь субъектам в реализации своих прав на земельные участки. В частности, оно обеспечивает их определенной информацией о свойствах земли, организует использование участков, находящихся в собственности государства, осуществляет мероприятия по улучшению земель. С другой стороны, государство в результате осуществления своей контрольной функции выявляет нарушение установленных им требований по рациональному использованию и охране земель и применяет к виновным лицам соответствующие меры, установленные законом.

Устойчивое регулирование земельных отношений должно:

обеспечить прозрачный и легкий доступ к земле для всех в целях сокращения уровня бедности;

безопасные инвестиции в недвижимость и тем самым способствовать экономическому росту;

избегать фактов самовольного занятия земель и сопутствующих этому негативных социально-экономических последствий;

охранять окружающую среду, культурное наследие и использование природных ресурсов;

гарантировать хорошие, прозрачные, доступные аспекты регулирования земельных отношений для всеобщего блага, включая наиболее уязвимые группы населения;

применять интегрированные в социально-экономический контекст принципы;

быть направленным на решение проблем изменения климата и связанных с ним последствий стихийных бедствий, нехватки продовольствия и т.д.;

признать тенденцию быстрой урбанизации, как одну из основных проблем в поддержании уровня жизни и средств к существованию в будущем.

Важным фактором при управлении земельными ресурсами является понимание иерархии элементов системы регулирования земельных отношений (рисунок 1.8) [28].

Для устойчивого использования природных ресурсов государство должно выработать соответствующую земельную политику. Для реализации земельной политики необходима система управления земельными ресурсами, которая должна основываться на земельном администрировании. Как уже отмечалось ранее, земельное администрирование представляет собой процессы сбора, хранения и распространения информации о правах на земельные участки и их принадлежностях, о стоимости недвижимости и ее использовании в ходе реализации земельной политики, и оно, в свою очередь, должно опираться на надежную систему, которая будет обеспечивать администраторов достоверной, полной и актуальной информацией. Такой информационной системой является кадастр недвижимости [93].

Рисунок 1.8 – Иерархия элементов системы регулирования земельных отношений Рисунок 1.

8 отражает комплексную шестиуровневую организацию инструментов регулирования земельных отношений от земельного участка до земельной политики. Такое концептуальное понимание вопросов регулирования земельных отношений упростит работы по созданию новых, а также по реинженирингу существующих систем земельного администрирования в любой стране.

Процесс совершенствования существующих LAS должен сопровождаться постоянным мониторингом результатов земельного администрирования и управления земельными ресурсами с целью дальнейшего совершенствования земельной политики. Изменение земельной политики сразу же повлияет на процессы земельного администрирования, которые в свою очередь отразятся на правовом режиме, оценке, девелопменте и направлениях использования земель [28].

1.9 Будущие кадастры

Глобальные движущие силы повлияют на характеристики будущих кадастровых систем, включающие инструментальную точность, объектноориентированный дизайн, 3D/4D визуализацию, предоставление информации в реальном времени, глобальные связи и органические характеристики.

Инструментально точные кадастры. В отличие от ранее используемых бумажных кадастровых карт, многие современные базы данных цифровой кадастровой информации не могут обеспечить необходимую в настоящее время точность (точность инструментальной съемки), поскольку оцифровка аналоговых карт в течение 1980-х и 1990-х годах привела к большим погрешностям в этих базах данных. Многие современные направления использования кадастровой информации от управления зданиями и инженерной инфраструктурой до ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций требуют инструментальной точности. Более того, точных обследований потребуют не только земельные участки, но и сотни других объектов. Только инструментальная точность позволит объединить разные информационные слои (рисунок 1.9) [30].

–  –  –

Объектно-ориентированные кадастры. Распространение новых прав и ограничений на недвижимость приведет к развитию объектноориентированных кадастров, поскольку не все интересы в отношении недвижимости можно учесть с помощью земельных участков (рисунок 1.10).

Рисунок 1.10 – Будущие кадастры будут объектно-ориентированными [30] 3D/4D кадастры.

Кадастры недвижимости, как правило, содержат двухмерное индивидуальное описание объектов недвижимости. Однако, такой подход не позволяет должным образом понять и оценить правовую ситуацию на земле. Поэтому современные тенденции интенсификации использования земель, развитие технологий создания сложных конструкций создают потребность определения границ в правах и объемах (рисунок 1.11) [25;30].

Рисунок 1.11 Будущие кадастры будут отображать объекты в пространстве [30] 3D/4D кадастры сократят административные проволочки, вызванные недостатком информации, и улучшат процесс принятия управленческих решений.

Следовательно, сократятся сроки территориального планирования и девелопмента недвижимости.

Кадастры в реальном времени. Будущие кадастры будут обновлены и доступны в режиме реального времени, поскольку этого требуют инструменты управления чрезвычайными ситуациями, рынком недвижимости и навигации. В настоящее время обновление информации в кадастровых системах может занимать от нескольких недель до нескольких месяцев. Тем не менее, в ближайшее время технология позволит геодезистам производить измерения и обновлять кадастр в режиме реального времени. Надежная система проверки, будет продолжать обеспечивать целостность кадастра [30].

Глобальные кадастры. В будущем кадастры будут иметь возможность объединяться в региональные и глобальные кадастровые сети. Глобализация экономических систем и рынков земли требует глобальных систем управления.

Появятся кадастровые системы, которые смогут предложить методы интеграции и более глубокого понимания взаимосвязей между рынками недвижимости. Также как и в случае с международной торговлей ценными бумагами, для организации инвестиций в зарубежные рынки недвижимости целостная информация о таких рынках будет иметь важное значение.

Например, отсутствие точной и своевременной информации, касающейся рынка недвижимости США, привела международных инвесторов к покупке проблемных активов недвижимости. Уже появляются системы, обеспечивающие региональное взаимодействие между штатами, странами и другими юрисдикциями. Примером может служить ”Cadlite“ кадастровая продукт Австралийского государственного картографического агентства. Она представляет собой совокупную модель государственных кадастров Австралии.

Рисунок 1.12– Кадастровые системы станут взаимодействовать, обеспечивая возможность управления экономическими и экологическими вопросами на региональном и международном уровне [30] Экологический менеджмент также требует интеграции кадастровых систем на региональном и глобальном уровнях, поскольку экологические проблемы и вопросы часто распространяются на территорию нескольких юрисдикций.

Примером может служить управление бассейнами рек Муррей и Дарлинг в Австралии (рисунок 1.12).

Техническая стандартизация позволит облегчить взаимодействие между кадастровыми системами в будущем. Большой шаг в этом направлении уже сделан – 1 ноября 2012 года базовая модель земельного администрирования ”LADM“ получила статус международного стандарта ISO/DIS 19152 ”Geographic information – Land Administration Domain Model (LADM)“ (ISO/DIS 19152 ”Географическая информация – Модель предметной области для управления недвижимостью“.

Органические кадастры. Кадастры будут лучше моделировать состояние окружающей среды. Многие экономические интересы сосредоточены вокруг природных явлений, а не в строгих границах земельных участков. Например, в морских условиях появляются нечеткие и размытые границы (рисунок 1.13).

Рисунок 1.13 – Кадастровые системы смогут лучше отображать состояние окружающей среды [30] Кроме того, государственный контроль за охраной и использованием земель, охраной растительного и животного мира требует новых инструментов визуализации и управления.

Дистанционное зондирование за счет использования беспроводных сенсорных сетей (WSN) позволит измерять непрерывное движение этих границ, и отображать их в кадастре в режиме реального времени.

Выводы. Последние два десятилетия характеризуются бурным развитием земельно-кадастровых систем. Большое внимание данному вопросу уделяется такими международными организациями как FIG, FAO, UNECE, Всемирный банк. В Постановлении о кадастре (FIG, 1995) FIG определила кадастр как поучастковую земельно-информационную систему, содержащую актуальную информацию о правах и ограничениях прав на земельные участки, включая информацию о стоимости земельного участка и его принадлежностей.

В целях увеличения потенциала земельного администрирования при европейской экономической комиссии ООН (UNECE) в 1998 году создана рабочая группа по земельному администрированию (WPLA), которая в настоящее время играет решающую роль в обобщении опыта земельного администрирования и управления земельными ресурсами в регионе UNECE.

Под земельным администрированием понимаются процессы сбора, учета и распространения информации о правах на земельные участки и их принадлежности, о стоимости недвижимости и ее использовании в ходе реализации земельной политики.

Богорская декларация (UN-FIG, 1996) впервые официально признала системы земельного администрирования основным элементом инфраструктуры, поддерживающей решение вопросов устойчивого развития и управления природными ресурсами. Батерстская декларация (UN-FIG, 1999) создала мощную связь между эффективным земельным администрированием и устойчивым развитием.

Установлено, что функции земельно-кадастровых систем находятся в постоянной динамике под воздействием таких внешних факторов как технологическое развитие, экономические реформы, глобализация и устойчивое развитие.

Работа группы международных экспертов ”Кадастр 2014“ на основе анализа международных тенденций развития кадастровых систем сформулировала основные принципы, которым должны соответствовать национальные кадастры в 2014 году. В частности, земельно-кадастровые системы должны будут представлять собой земельно-информационные системы, ориентированные на самоокупаемость и работу в цифровой среде.

Прогнозировалось, что ”кадастр 2014“ будет представлять собой не кадастр земельных участков, а кадастр земельных объектов. Определен основной принцип, которому должны соответствовать земельно-информационные системы – принцип независимого правового формирования информационных слоев.

Перспективное развитие земельного кадастра должно ориентироваться в направлении обеспечения возможности создания кадастров реального времени, 3D/4D кадастров, глобальных и органических кадастров, отвечающих требованиям глобализирующихся экономических рынков и позволяющим более точно отражать состояние окружающей среды и моделировать природные явления.

ГЛАВА 2

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО

АДМИНИСТРИРОВАНИЯ

2.1. Зарубежный опыт земельного администрирования 2.1.1. Общая характеристика земельного администрирования за рубежом Во всем мире системы земельного администрирования являются основой для учета прав и ограничений на недвижимое имущество. Обеспечивая надежные механизмы перехода прав на недвижимость, функционирования ипотечного рынка и защиту имущественных прав граждан и юридических лиц, они имеют основополагающее значение для эффективной рыночной экономики, создавая тем самым основу социальной стабильности [90].

В Европе не существует однообразных кадастровых систем. Они различаются в правовом, организационном и техническом аспектах, обусловленных историческим, административным и правовым контекстом.

Многие страны имеют долгую историю в регистрации недвижимости. Широко известны Наполеоновские кадастры, созданные в начале 19 века в ряде стран Западной Европы. Еще более древними являются Кадастры Марии Терезии в странах бывшей Австро-Венгерской империи. Также следует отметить немецкую ”Grundbuch“, появившуюся в начале 19 века и используемую в некоторых странах. В большинстве Европейских стран кадастры имеют двухсотлетнюю историю, но также есть примеры кадастровых систем, берущих свое начало в 12-13 веках [58].

Согласно исследованию систем земельного администрирования [89], проведенному в отношении 49 юрисдикций 41 стран во всех этих странах предусматривается регистрация права собственности и других прав на недвижимое имущество в земельном регистре. В 90 % опрошенных стран подлежат регистрации ипотека и цены на недвижимость, фигурирующие в сделках продажи. Право гарантируется государством в 85 % странреспондентов. В 81 % стран существует система приоритета регистраций (право зарегистрированное раньше имеет приоритет над правом зарегистрированным позже). В 63 % случаях регистры являются полностью открытыми, 41 % – доступ к регистрам ограничен. Системы управляются на национальном уровне – 58 %, на региональном уровне – 45 %. Финансируется за счет платежей пользователей – 36 %, за счет государства – 21 %, 46 % – за счет государства и пользователей.

Таблица 2.1 – Взаимодействие кадастра и регистра [16] Несмотря на имеющиеся различия, международный опыт показывает наличие также и общих черт в построении и развитии кадастровых систем на примере трех основных подходов.

Эти подходы заключаются в объединении стран по схожему историческому и правовому контексту (Немецкий подход, Торренс/Английский подход, Французский/ США/Латинский стиль) (таблица 2.1)[16].

Регистрация недвижимости была одним из главной политических вопросов в начале девятнадцатого века в поддержку завоеваний, колонизации и политических перемен, и стала настолько актуальной снова в конце ХХ века в целях осуществления земельной реформы, особенно в Восточной Европе и Южной Африке[54].

Согласно [3] появление в странах Центральной и Восточной Европы современных систем земельного администрирования происходило под воздействием двух сил – необходимостью повышения эффективности сельскохозяйственного производства и созданием автоматизированной системы сбора и обработки земельно-учетной информации, потенциальными пользователями которых могли стать:

со стороны государственных органов: финансово-экономический блок, силовые ведомства, органы сельского и лесного хозяйства, образования, охраны природы, здравоохранения, транспорта и связи, жилищно-коммунального хозяйства, энергоснабжения, торговли, промышленности, юстиции и местные органы власти;

со стороны частного сектора: архитекторы, банки и строительные компании, экономисты, инженеры, экологи, фермеры, работники лесного хозяйства, инвесторы, консалтинговые фирмы, страховые компании, собственники недвижимости, юристы и нотариусы, маркетологи, специалисты по управлению недвижимостью, девелоперы, риэлтеры, землеустроители, оценщики и.т.д.

Главными целями для любой системы земельного администрирования должны были стать: гарантия титула; обеспечение ипотечных кредитов;

поддержка оценки и налогообложения недвижимости; предоставление информации о функционировании рынков недвижимости; документирование прав и ограничений прав на недвижимость; мониторинг воздействия на окружающую среду девелоперских проектов; поддержка земельной реформы.

Система земельного администрирования должна ориентироваться на самоокупаемость, даже в случае если на этапе ее создания потребуются государственные субсидии [3].

Кадастр и регистр являются ключевыми элементами LAS, в которых содержится информация по меньшей мере 70% атрибутов земельного участка [46].

Функции и порядок взаимодействия кадастра и регистра могут различаться в зависимости от национальных особенностей, традиций и менталитета.

Наиболее характерными и важными проявлениями такого взаимодействия, которые следует учитывать при создании систем земельного администрирования являются:

фискальный либо правовой кадастр;

интегрированная либо раздельная система;

регистр прав (позитивная система) либо регистр документов (негативная система);

концепция общих либо фиксированных границ;

централизованная либо децентрализованная система;

самоокупаемая либо бюджетная система;

систематический либо спорадический подходы в легализации прав на земельные участки (systematic vs sporadic adjudication – англ.) [46].

Фискальный либо правовой кадастр. Земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости благодаря своим уникальным свойствам (их физически нельзя спрятать или утаить) являются идеальной базой для налогообложения и пополнения, таким образом, бюджетов всех уровней. Многие из кадастров Западной Европы, которые были созданы еще Наполеоном, являлись фискальными кадастрами, главной целью которых являлось содействие налогообложению земельных участков и расположенных на них постройках. Однако, через несколько десятилетий после создания, многие из них трансформировались в правовые кадастры, основной задачей которых стала защита законных прав на землю землевладельцев и собственников.

Несмотря на то, что точность кадастровых карт может оказывать определенное влияние на размер взимаемых налоговых платежей за недвижимость, создание фискального кадастра считается неплохим началом для создания или обновления уже сложившейся в стране кадастровой системы.

Положительными моментами внедрения такой системы является то, что в отличие от правового кадастра, обновление которого должно происходить ежедневно, фискальный кадастр достаточно обновлять один раз в год, что также облегчает процесс его финансирования.

Фактором, сдерживающим его появление можно назвать боязнь принятия политического решения на создание такой системы из-за непринятия новшества населением страны.

Интегрированная либо раздельная система. Эффективный кадастр является важным элементом современных систем земельного администрирования. Организация данных систем на местном уровне отражает исторические, политические и правовые особенности развития той или иной страны. Эпоха колониализма распространила по всему миру различные правовые системы, каждая из которых привнесла свои собственные подходы к концепции развития земельных отношений и системам земельного администрирования.

Страны, использующие Немецкий (Европейский) подход и систему Торренса (за исключением некоторых штатов США), как правило, стремятся объединить кадастровые и регистрационные функции (интегрированная система), а страны средиземноморья и социалистического влияния используют раздельные системы земельного администрирования. Международный тренд в объединении кадастра и регистра становится все более очевидным. [16].

Современная концепция управления кадастром и регистром состоит в создании интегрированной кадастровой системы, т.е. когда организации, занимающиеся ведением кадастра и регистрацией прав на недвижимое имущество, находятся в ведении одного ведомства. Вместо двух технических систем достаточно иметь одну. Вместо двух видов учреждений и персонала достаточно иметь один тип учреждений и меньшее количество персонала.

Вместо двух организаций пользователи будут обращаться с запросами в одну организацию. Все это позволит постепенно снизить стоимость предоставляемых услуг и содержать в идентичном состоянии кадастр и регистр. Такой подход рекомендуется органами Европейской экономической комиссии и подтверждается тенденциями к интеграции, которые проявляются во многих странах, включая западные, где традиционно присуждение и регистрация прав на землю осуществлялась судами. За последнее десятилетие такая интеграция произошла в Нидерландах и Швеции – странах, имеющих системы земельного администрирования мирового класса [15;16; 46].

Система регистрации документов часто встречается в западноЕвропейских странах и в Америке. Как уже отмечалось ранее, эта система не гарантирует права, а просто предоставляет доступ к имевшим место сделкам и чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, т.е. проверить ее юридическую чистоту, новый владелец недвижимости вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Зарегистрированные правовые документы имеют приоритет над незарегистрированными, но все же доказательного правового значения не имеют. Система предоставляет доступ к регистру собственников и сконцентрирована на вопросе ”кому что принадлежит?“ [16;44;46].

Альтернативная ей система регистрации прав считается более прогрессивной и применяется во многих странах центральной Европы, Соединенном Королевстве Великобритании и Северной Ирландии. В данной системе право гарантируется государством, поэтому входная документация проверяется очень тщательно, в отличие от системы регистрации документов, где эта проверка занимает считанные минуты. Относительная длительность процедуры регистрации прав также связана с риском получения регистраторами незаконных вознаграждений за ускорение процесса. Система регистрации прав ориентирована на объект собственности и отвечает на вопрос ”что принадлежит кому?“ [46].

Различия между указанными системами обусловлены степенью участия государства, культурным и правовым контекстом страны. Культурный и правовой аспекты заключаются в происхождении правовой системы той или иной страны (римское право – регистрация документов, общее право – регистрация прав на недвижимость).

Регистрация документов уходит своими корнями в римскую культуру и, следовательно, распространенна среди Латинских культур Европы (Франция, Испания, Италия, Бельгия, Нидерланды и Люксембург), в Южной Америке и некоторых частях Азии и Африки, которые были под влиянием этих культур.

Данная концепция также широко используется в США, но здесь она имеет Английское происхождение (deeds conveyancing). Система регистрации документов в США в настоящее время диверсифицирована, управляется на местном уровне и поддерживается частными страховыми компаниями. В восточной части США иногда можно наблюдать смешанную систему. На международном уровне регистрация правовых документов существует в различных формах со значительными вариациями ролей кадастровой идентификации и землеустроителей [16].

Регистрация прав собственности возникла в немецкой культуре и встречается в странах Центральной Европы (Германия, Австрия и Швейцария).

Различные версии немецкой системы используются в Восточно-Европейских и Скандинавских странах и обусловливаются использованием различных концепций недвижимости, организацией кадастровых процедур, а также ролью частных лицензируемых землеустроителей [16].

Вторым вариантом данной системы, основанной на немецкой концепции, является система Торренса, внедренная в Австралии в середине 19-го века для обеспечения прав собственности на землю. Популярность данной системы выросла настолько, что в конечном итоге ее было принято считать лучшей практикой. Система Торренса получила распространение во многих странах Азиатско-Тихоокеанского региона, Северной Америке, в частности в Канаде, Африке и Южной Америке. Соединенное Королевство (UK) заменило свою систему регистрации правовых документов на систему регистрации прав, в которой идентификация земельных участков основана на концепции общих границ с использованием крупномасштабных карт, созданных национальной картографической организацией ”Ordnance survey“ [16].

В действительности, системы с немецким и английским/Торренс происхождением с точки зрения регистрации недвижимости имеют больше общего, чем различий. Например, большинство (если не все) системы регистрации используют концепцию общих границ и требуют осуществления государственной регистрации для возникновения права.

Регистрация недвижимости в мировом контексте показана на рисунке 2.1.

Встречаются ситуации, когда сделка совершается в экономическом смысле, а в юридическом – нет, поскольку регистратор отказывает в регистрации права по причине наличия во входящих документах нарушений требований законодательства. Такое явление получило название ”frosen title“, т.е. фактически, в результате совершения сделки право не возникло. Например, по причине наличия ошибок во входящих документах в Будапеште ежегодно регистраторами в адрес нотариусов направляется около 400000 уведомлений о необходимости исправления входных документов. Это увеличивает сроки регистрации в некоторых случаях до четырех лет, что оказывает крайне отрицательный результат на рынок недвижимости [62].

Несмотря на кажущуюся ”несправедливость“ такого явления, нерегистрация ”проблемных“ сделок на самом деле предотвращает угрозу рынку недвижимости и инвестициям в недвижимость, которая может возникнуть при накоплении в течение нескольких лет в системе недостоверной информации [46].

Концепция границ. Граница является наиболее важной характеристикой земельного участка. Она не имеет толщины и поэтому представляет собой определенную абстракцию. При выработке правил ведения кадастра должна быть выработана концепция границ, связанная с точностными параметрами их определения и внесения в кадастр. Каждая страна ищет свой оптимальный подход между точностью границы и стоимостью ведения кадастра.

Согласно [37] существует четыре вида границ:

физическая граница – определяется местом положения на местности физических объектов, ограждений, ручьев, оврагов, в пределах которых может находиться юридическая граница;

юридическая граница – воображаемая линия нулевой толщины, отражающая точную границу недвижимого имущества по закону;

фиксированная граница – граница недвижимого имущества, относительно которой точное положение юридической границы определено в результате отвода;

общая граница – граница недвижимости, относительно которой точное положение юридической границы при предоставлении земельного участка не определялось.

В упрощенном виде концепцию границ можно рассматривать на примере общих и фиксированных границ [46, 52, 53, 15]. Общая граница – определяется по картографическим материалам с точностью, определяемой масштабом картографического материала и не закрепляется межевыми знаками на местности. Фиксированные границы наоборот – устанавливаются с высокой точностью и закрепляются межевыми знаками.

Рисунок 2.1 – Регистрация недвижимости в мире [2.

16] Согласно [15] в Европе 53% стран используют только фиксированные границы, 21% – общие и 26% стран использует оба вида границ. В странах с развитыми кадастровыми системами границы земельных участков обычно определяются с высокой точностью (до 0,1 м в городах и до 0,5 м в горах).

Основоположником применения общих границ является Великобритания.

В этой стране они в основном и используются. Границы устанавливаются относительно физических элементов местности, отображаемых на крупномасштабных топографических картах масштаба 1:1250 в городах, 1: 2500 – в сельской местности и 1:10000 в горах и болотистой местности и отображаются красным цветом на земельно-кадастровом плане. При этом точное положение юридической границы не определяется, вне зависимости от того, проходит она слева или справа от ограждения или по внешнему краю оврага, который был открыт до установки ограждения. Многие специалисты считали, что общие границы явились следствием используемых здесь методов создания топографических карт. Однако, основной причиной данной концепции являлась возможность регистрации земельных участков без согласования места прохождения границы со смежными землепользователями, а установить границы земельных участков с большей точностью без такого согласования не представлялось возможным [15; 54].

В поиске баланса между фиксированными и общими границами уместно принимать во внимание соотношение между стоимостью земельного участка и стоимостью работ по формированию земельного участка. Также следует учесть, что создание кадастра в фиксированных границах может занять десятилетия или даже столетия. Поэтому начинать следует с общих границ с последующим их преобразованием в фиксированные по желанию и за счет заказчика (например, при переходе прав или при разрешении земельных споров) [15; 46;

52; 53; 62; 100].

Централизованная либо децентрализованная система. В общем случае земельно-кадастровые системы функционируют на различных государственных уровнях: республиканском, региональном и локальном.

Организации республиканского уровня выступают за создание централизованной кадастровой системы, с полномочиями методического руководства, финансирования, технической поддержки и решения кадровых вопросов, поскольку децентрализация и финансовая независимость на региональном или локальном уровне ослабит их влияние. Также децентрализованная система является более затратной, поскольку требует большего количества дорогостоящего оборудования и опытного персонала.

На уровень децентрализации кадастровой системы сильное влияние оказывают уровень развития технологий управления базами данных, затраты по созданию цифровой кадастровой карты и уровень развития информационнокоммуникационных технологий. Решения по организации работы кадастровых систем часто принимаются за пределами отрасли (на уровне правительства), однако, в конечном итоге структура кадастровой системы должна соответствовать административно-территориальному устройству страны.

В Европе кадастровые системы часто создавались в качестве фискальных кадастров, подчиненных Министерству финансов (Наполеоновские кадастры, имеющие своей целью финансирование военных действий). Налоги на недвижимое имущество были гарантированными, поскольку никто не мог спрятать свою недвижимость. Когда фискальные кадастры переходили в правовые кадастры, то в данный вопрос вовлекались такие министерства как министерство внутренних дел, министерство жилищно-коммунального хозяйства и территориального планирования. Поскольку кадастр важен в развитии сельских территорий, то в некоторых странах вопросы ведения земельного кадастра сосредоточены в министерствах сельского хозяйства. Есть страны, где вопросы регистрации недвижимости курируются министерством юстиции, в то время как саму регистрацию на местах осуществляют суды [58].

Более подробно данная информация представлена в таблицах 2.2 и 2.3.

Таблица 2.2 – Организационная структура органов, осуществляющих ведение кадастра [15]

–  –  –

U – кадастр и регистр ведется одним уполномоченным органом; D – кадастр и регистр ведутся различными органами ; Б – бюджетное финансирование ; П – финансирование за счет платежей за услуги органов регистрации.

Систематический либо спорадический подходы в легализации прав на земельные участки. Регистрация называется спорадической, если она проходит по заявлению. Регистрация называется систематической, если она проводится одновременно на определенной территории.

При систематической процедуре легализации прав на земельные участки, местным исполнительным и распорядительным органом объявляется определенная территория, на которой будет осуществляться процедура легализации – регистрационная территория.

На данную регистрационную территорию делается кадастровая карта с отображением фактических границ земельных участков граждан. Затем, граждане, желающие оформить право на используемый земельный участок должны документально подтвердить вид испрашиваемого права, предоставив в исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения земельного участка соответствующее документы, свидетельствующее о возможности получения земельного участка в испрашиваемый вид права.

На основании представленных в исполком заявлений составляется перечень правопритязаний по каждому земельному участку, а также список всех участников процедуры легализации, который в течение определенного времени проверяется общественностью. Те права, которые не оспаривались, являются более-менее окончательными, а спорные моменты между потенциальными правообладателями подлежат разрешению в судебном порядке.

В случае спорадической легализации местная власть ведет себя более пассивно, так как после образования кадастрового бюро регистрация прав осуществляется по мере подачи гражданами соответствующих заявлений.

Теоретически, в данной ситуации граждане должны понимать преимущества от зарегистрированного права, что на практике, к сожалению, происходит не всегда, поэтому в некоторых странах, регистрация права является обязательной, по крайней мере, при совершении сделок с недвижимостью. Границы в этом случае устанавливаются инструментальной съемкой поворотных точек земельных участков, после их согласования со смежными землепользователями.

Из-за того что процедура спорадической легализации права является менее публичной чем систематическая, могут возникать случаи (и зачастую возникают), когда отсутствующие землевладельцы могут и не знать о происходящих или уже произошедших посягательствах на их права со стороны соседей. Кроме этого, данная процедура легализации права, с большой степенью вероятности, может привести к явлению ”плавающих земельных участков“, т.е. когда взаиморасположение земельных участков на цифровой кадастровой карте не соответствует их положению на местности.

Несмотря на то, что спорадическая система легализации права является более демократичной, ее использование потребует слишком много времени для того чтобы покрыть значительную территорию, а следовательно создаются серьезные ограничения в использовании земельно-кадастровых данных.

Реализация спорадического подхода может затянуться на столетия вследствие значительного количества земельных участков (согласно [16] в среднем на 1 млн. человек приходится 630 тыс. земельных участков или 1.6 человека на земельный участок).

Оптимальным считается сочетание указанных подходов:

систематического – в экономически более развитых регионах, и спорадического

– на остальных территориях [46;100]. В таблице 2.4 отображены подходы в легализации прав на земельные участки в станах, практикующих системы регистрации прав, регистрации документов или смешанные системы.

Из данной таблицы видно, что большинство стран-участников проекта ”Cadastral Template“ используют систематический и смешанный подход (38,2 % и 26,5 % соответственно), в то время как спорадический подход используется в 8.8% стран-участников этого проекта.

Таблица 2.4 – Подходы в легализации прав на земельные участки [1.7]

Если названные аспекты создания кадастровых систем более связаны с их организационной формой, то к особенностям кадастровых по содержанию систем следует отнести следующие.

Индустрия прав (title industry – англ.). Индустрия прав является финансовым инструментом земельно-кадастровых систем.

Совершение сделок с земельным участком есть ни что иное, как переход прав на этот участок. Процесс перехода прав на недвижимость требует участия в нем квалифицированных специалистов для оказания населению помощи в совершении сделок. Общая сумма за гонорары экспертам, а также государственные доходы от деятельности кадастровой отрасли и называются ”индустрией прав“.

При обычной сделке выделяются следующие составляющие индустрии прав:

государство: взимает налог на сделки с недвижимостью;

нотариус: подготавливает договор;

землеустроитель: занимается формированием недвижимости.

риэлтер: посредничает между продавцом и покупателем недвижимости;

страхованиека титула: используется в некоторых странах (главным образом в США), где лицо приобретающее недвижимость должно уплатить страховой взнос;

регистрационный взнос;

ипотечное агентство: оказывает услуги ипотечным банкам.

Вся эта деятельность достигает 25% от стоимости недвижимости в сделках [58].

Superficies solo cedit. Большинство Европейских кадастровых систем основываются на принципе superficies solo cedit, в соответствии с которым правовой статус земельного участка является доминирующим, по отношению к правовому статусу расположенных на этом земельном участке объектов недвижимого имущества. Например, если на арендованном земельном участке в муниципалитете Роттердам построить жилой дом, то собственником этого жилого дома будет не арендатор, а муниципалитет. То же самое будет в Бельгии, Германии, Франции, Соединенном королевстве Великобритании и Северной Ирландии [80]. В странах Центральной и Восточной Европы собственниками земельного участка и расположенного на этом участке объекта недвижимого имущества могут быть разные лица. Это может оказаться проблемой в случаях приватизации или реституции, когда собственники недвижимости не знают, кто может оказаться собственником земельного участка, на котором располагается их объект недвижимого имущества [58].

Объекты регистрации в кадастре. В регистрационном и кадастровом законодательстве часто используется термин ”единица недвижимости“. Этот термин относится исключительно кадастру. Вещное право может быть зарегистрировано на единицу недвижимости, описание которой внесено в кадастр. Не может быть в собственности, например, половина единицы недвижимости или полторы единицы недвижимости. Можно продать только единицу недвижимости. Если предметом продажи должна стать часть единицы недвижимости, то единица недвижимости по заранее известной законной кадастровой процедуре должна быть разделена на несколько единиц недвижимости.

Как правило, законодательства разных стран запрещают залог части единицы недвижимости [15].

Законодательство разных стран различным образом определяет недвижимость можно выделить следующие основные общие подходы.

1. Единицей недвижимости является только земельный участок.

Возьмем в качестве примера Швецию или Норвегию. Здесь квартира к недвижимости не относится. Здания считаются недвижимостью, но единицами национального кадастра не являются. Земельное и регистрационное законодательство считают здания принадлежностями земельного участка. Их кадастровое описание не составляется и в кадастр не вносится. Соответственно нет такой процедуры как техническая инвентаризация, которая хорошо известна в Республике Беларусь. Равно как нет и организаций, которые занимаются технической инвентаризацией. Сведения о зданиях и иных сооружениях интересуют, как правило, только налоговую службу, поскольку налог на недвижимость исчисляется исходя из балла качества здания или иного сооружения. Балл качества устанавливается на основе специальных анкет, напоминающих отечественный технический паспорт. Анкеты один раз в шесть лет заполняются самими гражданами, обладателями прав на единицы недвижимости. В анкетах практически не встречаются ошибки, поскольку в противном случае вероятна встреча с налоговым инспектором.

Единицы недвижимости (земельные участки) могут подразделяться на различные типы. Например, в кадастре Швеции используются ”единицы индивидуальной недвижимости“ и ”единицы общей недвижимости“.

Несколько единиц индивидуальной недвижимости, то есть несколько земельных участков могут реальной долей участвовать в единице общей недвижимости. То есть долю в общей недвижимости имеют не субъекты, а объекты. И долю не идеальную, а натуральную. Общей недвижимостью на рисунке 2.2 является земельный участок S:1 (выделен голубым цветом). В земельном участке S:1 участвуют своими частями земельные участки с кадастровыми номерами 1:1, 1:2, 1:3.

Рисунок 2.2 – Индивидуальные и общие единицы недвижимости [15]

Собственниками единиц недвижимости могут являться различные субъекты. Переход прав на единицу недвижимости S:1 осуществляется независимо от единиц недвижимости 1:1, 1:2, 1:3.

2. Единицами недвижимости являются имущественные комплексы и земельные участки. Такой подход используется, например, в Дании, России.

Единица недвижимости ”имущественный комплекс“ (property) может формироваться из N земельных участков. В этом случае все N земельных участков. Рассматриваются как одна единица недвижимости. Соответственно, регистрация права собственности на такую единицу недвижимости означает регистрацию права собственности на все земельные участки одновременно.

Если земельный участок входит в состав такой единицы недвижимости, он не может быть продан или заложен самостоятельно. Продажа имущественного комплекса означает продажу всех земельных участков одновременно.

3. Единицами недвижимости являются и земельные участки, и здания, и иные сооружения, и квартиры. Такой подход характерен для всех стран СНГ и некоторых стран Восточной Европы. Но и здесь в кадастре используются разные типологии. Например, кадастр Албании различает следующие единицы недвижимости:

квартиры;

земельный участок с многоквартирным зданием;

земельный участок с единственным строением, все в одной собственности;

земельный участок с множеством строений, но в одной собственности;

земельный участок с киоском, гаражом или другим ”полупостоянным строением“;

земельный участок свободный;

дороги;

другие типы недвижимости (железные дороги, мосты, озера).

Объекты регистрации в регистре. Объектом регистрации в регистре прав являются права, ограничения прав и извещения (объявления). В некоторых странах объектом регистрации являются только права собственности и ипотека (Чехия, Венгрия).

В большинстве стран кроме прав собственности объектами регистрации являются вещные права, ипотека, сервитуты, права пользования (Хорватия, Киргизстан, Российская Федерация, Молдова и др).

Не всегда подлежит регистрации право аренды. В Чехии и Венгрии право аренды не регистрируется вообще. В Хорватии, Латвии право аренды регистрируется всегда. В Албании и Словакии право аренды регистрируется, если срок аренды превышает один год, в Молдове, Литве, Румынии, Киргизстане – если срок аренды превышает три года, в Словакии, Боснии и Герцеговине – если пять, а в Великобритании – если срок аренды превышает 21 год [15].

Казахстанское, Испанское регистрационные законодательства предусматривают регистрации извещений о наличии судебного процесса в отношении права на недвижимость, о банкротстве юридических лиц, которые обладают правами на недвижимость. Регистрируются письменные предупреждения собственнику или землепользователю со стороны уполномоченного органа о необходимости использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. В Казахстане такая регистрация должна делаться не позднее, чем за один год до подачи искового заявления в суд об изъятии земельного участка. Регистрации подлежат запреты, наложенные уполномоченными органами (санитарной службой, пожарной инспекцией и др.) на выполнение определенных работ на определенный период времени; право трастового (доверительного) управления имуществом;

извещения о смерти обладателя зарегистрированного права. Испанское регистрационное законодательство требует регистрации деклараций о строительстве новых строений на земельном участке. Регистрируются также предварительные объявления о конфискации недвижимости, объявления об иске в связи с наследством, объявления о приостановке платежей по обязательствам и др. Смысл таких регистраций состоит в информировании третьих лиц о предстоящих изменениях прав, что имеет значение для уменьшения рисков инвесторов и кредиторов, снижения нагрузки на судебные органы [15].

Обычно не являются объектами регистрации, так называемые преимущественные права, то есть права или ограничения прав на земли городов, которые вытекают из градостроительной документации: генеральных или детальных планов. Генеральный план, например, может ограничивать права собственности на земельный участок, запрещая строить на определенной территории здания определенного типа или разрешая использовать земли только в определенных целях. Эти права невозможно или, может быть, неразумно записывать в регистр. Невозможно в регистр внести в подробностях все ограничения, которые следуют из постановлений градостроительного, природоохранного, санитарно-эпидемиологического, пожарного законодательств. В описание природоохранной зоны могут входить несколько томов с описанием сотни объектов. Тем не менее, эти права сохраняют свою силу. Они ”накладываются“ на регистр прав, являясь исключением из правила, что только зарегистрированное право на недвижимость имеет юридическую силу.

Однако и из этого правила имеются исключения. Например, составной частью кадастра Швеции является регистр планов. Единицей учета в этом регистре является региональный, муниципальный или детальный планы;

нормативные документы, регламентирующие деятельность в границах единицы недвижимости. Там же регистрируются предписания, касающиеся использования единиц недвижимости; акты, касающиеся компенсаций за улицы и другие земли общего пользования; документы, предусматривающие создание водоохранных зон или предоставляющие концессию на добычу полезных ископаемых. В регистр планов также включаются документы, касающиеся регулирования использования территорий площадок для игр и областей зарезервированных для рыболовного промысла и др.

То, что преимущественные права не подлежат регистрации, не означает, что информация о них не должна быть доступна населению. Соответствующий механизм создается на основе законов о территориальном планировании и представляет собой открытую для каждого жителя карту и градостроительные регламенты правового зонирования. Регламенты обеспечивают открытую юридически значимую информацию о разрешенных видах использования недвижимости и параметрах ее допустимых строительных изменений в городе [15].

Гарантии и ответственность. Гарантии органов регистрации – принципиальный вопрос регистрационного законодательства. Если государство вводит государственную систему регистрации прав, как оно, тем самым несет ответственность за свои действия.

Гарантия – качество, принципиально необходимое, поскольку запись в регистр есть доказательство абсолютности права и отличается от регистрации документов. Государство ”ручается“, что регистр есть последняя инстанция оформления права, что описанное в регистре право ”нерушимо“ или ”неоспариваемо“, или ”безупречно“. Регистрационные законодательства некоторых стран содержат норму, по которой государство оберегает субъекта от любых потерь, которые могут случиться по причинам ошибок, упущений в операциях с регистром прав. Тем самым, оно берет на себя обязательства компенсаций. По этим обязательствам государство ручается выплачивать компенсации, если операция в регистре прав нанесла ущерб лицу, которое законным порядком использовало информацию регистра. Всякое невинное лицо, понесшее ущерб и лишенное того или иного права на имущество в результате акта регистрации, проведенного государством через своего представителя (то есть регистратора), должно получить соответствующую компенсацию. Таков фундаментальный принцип регистрации права на недвижимое имущество. Обычно для реализации этого принципа создаются специальные гарантийные фонды органов регистрации, или органы регистрации страхуют свою деятельность в страховых учреждениях [15].

Формально гарантийные компенсации за ущерб, причиненный органами регистрации, предусмотрены законами в 85% стран. В некоторых странах государство не является гарантом зарегистрированных прав (Исландия, Бельгия). В случае, если государство не выступает гарантом зарегистрированных прав, они защищаются судом. Если регистратор совершил ошибку при проведении регистрации, то государство принуждает его выплатить компенсацию за ущерб, который был причинен неправильной регистрацией (Исландия).

Почти в 50 % Европейских стран регистратор или учреждение, осуществившее регистрацию, за допущенную ошибку выплачивают компенсацию потерпевшей стороне. В остальных странах иски к регистратору исключены. Решение о выплате компенсации пострадавшему лицу принимается на основании решения суда. Компенсации выплачиваются либо за счет регистратора, который допустил ошибку (Испания), либо за счет средств органа регистрации (Нидерланды, Латвия и др). В Латвии, России, многих других странах органы государственной регистрации прав на недвижимость обязаны создавать специальный фонд для выплаты компенсаций субъектам регистрации.

Если в процессе регистрации допускаются ошибки, какие-либо неточности, то потерпевшая сторона может опротестовать результаты регистрации. Обычно, если ошибки незначительны и не ведут к финансовым потерям потерпевшей стороны, то потерпевшая сторона обращается в суд.

Такая очередность исковых действий имеет место в большинстве стран. Однако в некоторых странах есть и исключения. В Польше, например, ситуация иная: в случае, если данные, записанные в регистре относительно недвижимого имущества неправильны, физическое или юридическое лицо на основании предоставленных документов подает иск в суд сразу с требованием, чтобы были произведены изменения в записях. Если физическое или юридическое лицо утверждает, что данные, введенные в земельный или ипотечный регистр, не соответствуют фактическому правовому статусу, и такое утверждение доказано, то суд на основании этого выносит решение о том, чтобы недостоверные данные были исправлены.

Таким образом, на практике применяются правила, по которым регистр может исправляться двумя способами:

по инициативе органа регистрации или по заявлению лица, обладающего правом на недвижимое имущество, в случае технической ошибки (к техническим относятся ошибки, исправление которых не создает, не изменяет, не передает, не прекращает прав на недвижимое имущество, не наносит вреда обладателям прав или третьим лицам);

по решению суда, когда исправление связано с передачей, изменением, прекращением прав и влечет материальные потери обладателей прав и третьих лиц [15].

В науке по регистрационному праву идет дискуссия о пределах власти регистратора в исправлении ошибок регистрации. Обычно особое внимание уделяется исправлениям первой регистрации. Здесь следует отметить следующее. Основная цель регистрации права – установить окончательность права (принцип занавеса). Возможность исправления ошибок противоречит окончательности. Иногда выход находят в том, чтобы выполнять первую регистрацию с предоставлением возможности в течение определенного времени предъявить иски к зарегистрированному праву. Окончательное решение о регистрации принимается по прошествии этого периода.

Окончательность состоит в том, что суд, начиная, с некоторой даты, простроченные иски считает несостоятельными.

На возможность осуществлять исправления, однако, имеется одно жизненно важное ограничение. Если регистрация права должна даровать его определенность и безопасность, что есть принципиальное достоинство системы регистрации прав, то должно существовать правило, по которому никакое исправление не может быть позволено против добросовестного покупателя, то есть покупателя, который приобрел право за деньги или за их законный эквивалент, который находится в состоянии права собственности и не имеет никаких сведений об упущении, подлоге, ошибке. Это то, что дает регистрация прав, а не документов, что является преимуществом над любыми системами страхования. Например, при использовании систем страхования добросовестный покупатель, который уже является обладателем права собственности, может получить компенсацию за недвижимость, которую он теряет в результате судебного решения. Только государственная система регистрации права на самом деле обеспечивает такому покупателю сохранение существующих прав на недвижимое имущество вместо лишения недвижимости и получения страховки [15].

Документы, являющиеся основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В 84 % стран Европы формы и содержание документов, подаваемых на регистрацию, установлены законами.

Основанием для регистрации прав на недвижимое имущество являются документы, которые подтверждают, устанавливают, передают, изменяют, прекращают права или создают договорные обязательства, воздействующие на права на недвижимое имущество. Обычно сделки не могут служить основанием для регистрации без письменного согласия обладателя права, за исключением сделок, осуществляемых по доверенности; сделок, осуществляемых опекуном (попечителем); прекращения, изменения перехода или обременения прав, возникающих из решений судов; передачи прав по причине смерти обладателя права. В органы регистрации подаются подлинники документов, как минимум в двух экземплярах. Один из них остается на хранении в органе регистрации.

Документы не должны иметь подчисток, зачеркнутых слов, исправлений, повреждений и исполняются в машинописном виде или чернилами в рукописной форме.

Правовые последствия регистрации. Правовые последствия регистрации выступают как один из определяющих факторов самой регистрации и имеют очень важную роль в первую очередь для субъектов регистрации, то есть для кандидатов в обладатели права. Проведенная регистрация права может иметь различные правовые последствия.

В одних случаях она выступает исключительно как информационный ресурс (Бельгия, Дания, Франция, Норвегия), который содержит различные сведения о субъектах регистрации. В данном случае информация используется для того, чтобы облегчить совершение различных сделок и таким образом удешевить процедуру передачи прав. В других случаях регистрация влечет правовые последствия, подтверждая или устанавливая юридическую силу зарегистрированных прав. При этом зарегистрированные права могут быть оспорены лишь в суде или в другом установленным законодательством порядке. В Республике Беларусь статьей 13 Гражданского кодекса определены права, подлежащие обязательной государственной регистрации, а сама регистрация носит правовой характер.

В 60 % стран регистрация прав является обязательной, в остальных 40 % регистрация необязательна. Защита незарегистрированных прав или вообще невозможна или значительно затрудняется до тех пор, пока эти права не будут зарегистрированы [15].

В большинстве Европейских стран (Польша, Румыния, Литва, Латвия, Молдавия, Россия и др.) регистрация носит правовой характер – права возникают в момент регистрации. В регистрационном праве последствия регистрации связываются с двумя нормами: ”уведомление по закону“ и ”окончательность регистрации“. ”Уведомление по закону“ означает, что если в регистр внесена запись, считается, что, начиная с момента регистрации, все лица знают о существовании права на недвижимое имущество, которое эта запись устанавливает. При судебном разрешении спора все лица считаются ”уведомленными по закону“. Другими словами, они считаются осведомленными о зарегистрированных правах независимо от того, имеют они или не имеют фактические знания о существовании зарегистрированного права.

Для реализации этой нормы к регистру прав законодательно обеспечивается свободный доступ [15].

”Окончательность регистрации“ – категория, о которой заботятся государства, имея в виду защиту прав собственного инвестора. Добросовестный инвестор (приобретатель) – это лицо, которое приобретает права на имущество возмездно (за деньги, ценные бумаги, в обмен на другое имущество) и на момент совершения сделки не имеет и не должно иметь сведений о том, что сделка в соответствии с законодательством является недействительной.

Степень защиты прав на недвижимость – это степень окончательности регистрации. Политика государства в отношении защиты инвестора – это политика выбора степени окончательности регистрации. Чем больше степень окончательности регистрации, тем выше уровень защиты инвестора.

Апофеозом защиты инвестора является абсолютная окончательность, когда наступление таких последствий регистрации, при которых ни при каких обстоятельствах невозможно решить собственника прав на имущество. Однако такую степень защиты не применяет ни одно государство в мире. Факт регистрации не защищает инвестора от принудительного возмездного приобретения прав государством в целях, разрешенных законом. Возможность возникновения такой ситуации относится ко всем собственниками земельных участков. Кроме того, никакая регистрация не освобождает недвижимость от налогообложения. Крайней санкцией за неуплату налогов на недвижимость является лишение права собственности [15].

Ограничения на окончательность регистрации обуславливаются градостроительной документацией, безвозмездной передачей прав, ошибками регистрации.

Ограничение окончательности регистрации по причине безвозмездной передачи прав – это наличие нормы, согласно которой лицо, которое приобретает права на недвижимость безвозмездно, не защищается законом против любых правопритязаний, поскольку система регистрации недвижимости прежде всего система в интересах покупателя. Ее цель – максимально облегчить процедуру передачи права как коммерческого товара путем исключения большей части рисков финансовых потерь, которые окружают покупателя при действии общего законодательства. Поскольку получатель, который не дает деньги за недвижимость, не имеет дело с рисками такого рода, то нет никакой необходимости защищать его от этих рисков [15].

Важное ограничение на окончательность регистрации возникает из того, что поскольку с регистром работают люди, он неизбежно становится предметом их ошибок. Будет абсолютно неправильным исключать возможность исправления регистра. Например, если по ошибке два различных лица зарегистрированы единоличными собственниками одного и того же недвижимого имущества. Поэтому обязательно должен существовать механизм корректировки регистра.

Доступ к информации. Обычно степень доступа к информации классифицируют на три категории: открытый или свободный доступ (70 %);

открытый доступ, но с ограничениями (21%); доступ с существенными ограничениями или вообще его отсутствие (9%) [15].

Содержание информации, предоставляемой из регистров, а также перечень лиц, которому представляется данная информация, в каждой стране различен. В большинстве стран (например, Австрия, Болгария, Польша, Италия) регистр и кадастр полностью открыты для пользователей. Даже к архиву открыт доступ. Справки о записях могут быть даны письменно или устно по трем видам запросов: о записях на определенное лицо, о записях относительно конкретной недвижимости, о записях, совершенных в определенный отрезок времени. Согласно законодательству Польши любое лицо может ознакомиться с записями в регистре прав (поземельной книге) под наблюдением сотрудника районного суда.

В Германии и Швейцарии возможно ознакомление с содержанием кадастра и регистра только после указания ”оправданного интереса“, либо подтверждения факта наличия такого интереса. Как правило заинтересованная сторона знакомится с содержанием регистра либо через нотариуса, либо на основании разрешения собственника земельного участка. Решение о доступе в каждом конкретном случае принимается регистратором.

В Греции информация из регистра предоставляется исключительно только адвокатам и юристам. Французские публичные регистры вообще недоступны.

Гражданский кодекс Республики Беларусь декларирует публичность регистрации права. Согласно статье 131 этого Кодекса, орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять любому лицу необходимую информацию о произведенной регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Это означает, что любое лицо имеет право получить информацию, если каким-то образом назовет конкретный объект (покажет земельный участок на кадастровой карте назовет кадастровый номер или адрес). Обобщенная информация о принадлежащих гражданину или юридическому лицу правах на недвижимое имущество предоставляется только в случаях предусмотренных законодательством. Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в суде.

Кадастровые процедуры. Кадастровые процедуры (работы) проводятся, чтобы собрать сведения, подлежащие включению в кадастр. В результате выполнения кадастровых процедур составляются документы, которые являются основанием регистрации недвижимости или прав на нее. Кадастровые процедуры всегда завершаются регистрацией недвижимости. С момента регистрации государство признает недвижимые вещи такими, как они описаны в кадастре. Исходят из того, возникают права, обязательства, платятся налоги.

Поэтому кадастровые процедуры должны быть легитимными, то есть регулироваться специальным регистрационным законодательством.

Со временем недвижимость изменяется: делится, сливается, реконструируется, реорганизуется в новых границах, изменяет целевое назначение, площадь и т.д. Чтобы внести в кадастр сведения об изменении недвижимости, снова выполняются кадастровые процедуры. На основании вновь изготовленной документации записи в кадастре заменяются или вообще аннулируются.

В Европейском регистрационном законодательстве можно выделить перечень кадастровых процедур, который приведен в таблице 2.5.

Таблица 2.5 – Основные кадастровые процедуры [15]

Наименование кадастровой Содержание кадастровой процедуры процедуры Выполняется для изготовления документации, на основании которой земельный участок регистрируется в кадастре как единица недвижимости. Формирование земельного участка может Формирование осуществляться путем деления и слияния земельных участков.

земельного участка Включает демаркацию и установление межевых знаков на местности. При этом устанавливаются межевые знаки, составляется описание границы земельного участка, вычисляется площадь, определяется правовой статус и другие характеристики Формирование Выполняется для изготовления документации, на основании которой зданий и здание или иное сооружение, помещение регистрируются в кадастре сооружений как единицы недвижимости. При этом составляется описание их (техническая технических характеристик, степень износа, остаточной стоимости инвентаризация) Установление границ Выполняется для изготовления документации, на основании которой административно- в кадастр вносятся границы административно-территориальных территориальных единиц единиц

–  –  –

Окончание таблицы 2.5 Реорганизация Выполняется, когда государство принимает решение по иному единицы использовать территорию с большей выгодой для общества недвижимости Формирование нескольких единиц недвижимости из нескольких Консолидация единиц недвижимости. Выполняется с целью улучшения единиц использования земель в случае, когда собственность становится недвижимости неэффективной из-за маленького размера земельных участков.

Формирование одной единицы недвижимости из нескольких единиц Слияние недвижимости. Обычно слияние возможно при условии, если недвижимости вещные права на сливаемые единицы недвижимости принадлежат одному и тому же лицу Осуществляется путем сопоставления данных кадастра с фактическими данными о недвижимости на местности.

Идентификация Идентификация оформляется актом обследования на местности, недвижимости который содержит сведения о степени соответствия описания недвижимости в кадастре характеристикам недвижимости в натуре.

Мониторинг Осуществляется в целях выявления изменений объектов объектов недвижимости в стоимости, в границах, целевом использовании и недвижимости др.

Оценка недвижимости. Принципиальным моментом в создании системы оценки недвижимости является необходимость наличия эффективной и справедливой основы для взимания налогов с собственников и пользователей недвижимого имущества. Согласно отчету [83], составленному в отношении 40 стран участниц UNECE, система оценки недвижимости организована почти во всех странах, и функционирует на национальном, региональном и местном уровнях.

Так, согласно данному отчету в 95 % стран-респондентов создана и работает система оценки недвижимости. В основном, данные полученные в ходе различных оценок используются для установления ставок земельного налога, принудительного изъятия недвижимого имущества, планировании использования земель и для расчета убытков и компенсаций. В 81 % опрошенных стран проводится периодическая переоценка недвижимости.

Оценка недвижимости проводится методами, основанными на анализе цен в сделках продажи, полевых обследованиях, рентных доходах, капитализации дохода. Кроме этого, в ходе оценки учитывается возраст объекта недвижимости, конструкция, тип недвижимости, площадь строения, площадь земельного участка, приносимый доход, местоположение, инженерная инфраструктура.

В 70% стран-респондентов оценка недвижимости осуществляется только государственными организациями, в 8% из них оценка осуществляется от имени государства частными оценщиками. Оставшиеся 22% странреспондентов используют услуги частных и государственных организаций.

Почти в каждой стране (97%), собственники и пользователи недвижимости имеют право опротестовать результаты оценок. В трети из опрошенных стран (32%) отчеты об оценке недвижимости свободно открыты для общественного контроля, и еще у трети являются частично открытыми. В 22% стран эти отчеты доступны только для профессиональных оценщиков, а в 14% стран информация об оценке недвижимости является закрытой. У 72% опрошенных стран информация о стоимости недвижимости частично или полностью компьютеризирована. В 69 % стран-респондентов информация о стоимости недвижимости в сделках продажи фиксируется соответствующими оценочными организациями и в 35 % этих стран эта информация является публичной.

Затраты по созданию системы оценки недвижимости у 10% странреспондентов покрываются платежами пользователей, в 67% стран указанные расходы несет государство, и в 23% стран – государством и пользователями.

По видам, оценку недвижимости можно разделить на кадастровую (массовую) оценку и на индивидуальную оценку. Основные принципы которых одинаковые, однако, методы оценивания различаются. Индивидуальная оценка производится экспертом который определяет рыночную стоимость определенного объекта недвижимости. Эксперт производит индивидуальную оценку для заказчика, которому оценка нужна для целей инвестирования, ипотеки или для целей учета. Стоимость такой оценки за односемейный дом в странах Западной Европы составляет около 200 долл. США. Массовая оценка для целей налогообложения проводится для множества объектов недвижимости и соответственно затраты и точность такой оценки в расчете на единицу недвижимости значительно уступает индивидуальной оценке. В Западной Европе средние затраты на массовую оценку в расчете на единицу недвижимости стремятся к 5 долл.США [75].

Системы массовой оценки недвижимости работают во всем мире либо как часть системы земельного администрирования либо как часть налоговых систем, которые используют данные земельного кадастра для налогообложения и других целей. Потребность в массовой оценке появилась, когда правительства начали применять налог на недвижимость, что потребовало проведения большого объема оценочных работ, сохранив при этом низкие расходы на данные работы.

Массовая оценка недвижимости представляет собой систематическую оценку групп объектов недвижимости выполненную на определенную дату с помощью стандартных процедур и методов статистического анализа. Массовая оценка осуществляется в общественных интересах.



Pages:   || 2 | 3 |
Похожие работы:

«Выпуск 2 2015 (499) 755 50 99 http://mir-nauki.com Интернет-журнал «Мир науки» ISSN 2309-4265 http://mir-nauki.com/ Выпуск 2 2015 апрель — июнь http://mir-nauki.com/issue-2-2015.html URL статьи: http://mir-...»

«УДК 800:159.9 ФРЕЙМОВО-СЛОТОВАЯ МОДЕЛЬ КАК ОТРАЖЕНИЕ ДИНАМИКИ ОБРАЗА В.В. Денисова Старший преподаватель кафедры профессиональной коммуникации и иностранных языков e-mail: veravdenisova@gmail.com Курский государственный ун...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Архангельский государственный технический университет Институт права и предпринимательства ПРОГРАММА КУРСА «УГОЛОВНОЕ ПРАВО» по специальности 030501.65 «Юриспруденция» Архангельск ПРОГРАММА КУРСА «УГОЛОВНОЕ ПРАВО» по сп...»

«Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Владимирский государственный университет Посвящается 50-летию Владимирского государственного университета Нау...»

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ГРАЖДАНСКОЙ АВИАЦИИ А.В.Агафонов ПСИХОЛОГИЯ И ПЕДАГОГИКА Курс лекций для студентов всех специальностей Москва 2000 ББК 15 В19 Рецензент кандидат психологических наук, доцент И.С.Васильев Агафонов А.В. Психология и педагогика: курс лекций для студентов все...»

«Коллектив авторов Ольга Владимировна Гордеева Измененные состояния сознания. Хрестоматия Серия «Университетское психологическое образование» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?ar...»

«Крайко Алла Александровна ПРОФИЛИРOВАНИЕ СОПЕЛ И ПЕРЕХОДНЫХ КАНАЛОВ РЕАКТИВНЫХ ДВИГАТЕЛЕЙ 01.02.05 – механика жидкости, газа и плазмы Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата физико-математических наук Москва – 2014 Работа выполнена в Федеральном государственном унитарном предприятии «Центральный институт авиационного моторостроения...»

«Т. М. ДРИДЗЕ Социальная коммуникация как текстовая деятельность в семиосоциопсихологии Социальная коммуникация трактуется ниже как обмен действиями порождения и интерпретации текс...»

«ОТЧЕТ №Н-1601199/1 об оценке справедливой стоимости объектов, расположенных по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, с. Толмачево, о.п. 3307, дом. 16, в том числе:• Здание (Скла...»

«Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Ухтинский государственный технический университет (УГТУ) О. М. Кудряшова, Р. А. Нейдорф, В. Н. Пушкин Вычислительная математика Учебное пособие 2-е издание, д...»

«А.А.Шмаков Горно-Алтайский государственный университет НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ТЕРМИНОСИСТЕМЫ ИНТЕРНЕТ-ЛИНГВИСТИКИ Интернет является объектом изучения различных наук: от технических до гуманитарных. Что касается филологической науки, то парадигма филологических исследований Ин...»

«1 Министерство образования и науки РФ ФГБОУ ВПО Уральский государственный лесотехнический университет Кафедра менеджмента и внешнеэкономической деятельности предприятия Одобрена: Утверждаю: кафедрой менеджмента и ВЭД предприятия протокол № 1 от...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Владимирский государственный универс...»

«УДК 159.9:316.35 СОЦИАЛЬНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ИНОСТРАННЫХ СТУДЕНТОВ О ГРУППЕ КАК СУБЪЕКТЕ ПСИХОЛОГИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ В УЧЕБЕ © 2014 А. А. Форопонова ассистент каф. русского языка для иностранных граждан, соискатель каф. психологии e-mail annie0608@yandex.ru Курский государственный университет В статье рассматриваются социально-психо...»

«УДК 532.2:536.421.4 Горохова Наталья Владимировна ДИНАМИКА РОСТА КРИСТАЛЛА В ОЧАГАХ И КАНАЛАХ ВУЛКАНА Специальность 01.02.05 – Механика жидкости, газа и плазмы Диссертация на соискание учной степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель: доктор физико-математических наук, член корреспондент РАН О.Э. Мельник Научный консультант: доктор...»

«Успенские чтения «Правда. Память. Примирение». Киев, 22 – 25 сентября 2015 г  ЕПИСКОП ДИДЬЕ БЕРТЕ ТАИНСТВО ПРЕОБРАЖЕННОЙ ПАМЯТИ1 I. CONFESSIO FIDEI: БОЖЕСТВЕННАЯ ПАМЯТЬ Введение: покаяние и память Все таинства Церкви несут в себе тематику и реальность памяти (mmoire). В самом центре домостроительства таинств мы обнаруживаем библейск...»

«Сиразетдинова Альфия Данисовна МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ВАГОНОПОТОКАМИ НА ПУТЯХ НЕОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ, УЧИТЫВАЮЩАЯ ОПЕРАТИВНУЮ ЗАГРУЖЕННОСТЬ СТАНЦИЙ Специальность: 05.22.08 – Управление процессами перевозок Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата техни...»

«МОДУЛЬ 2: Тема: «Баланс травмобезопасности и эффективности в преподавании хатха-йоги» Цель курса – изучение основных принципов и методов организации тренировки максимально ориентированной на травмобезопасность.Задачи курса: изучение знаний о безопасном выполнения упражнений;овладение знаниями...»

«Энергетические системы и комплексы 89 УДК 621.039 А.В. Комаров, В.А. Фарафонов ВЫБОР ОПТИМАЛЬНОГО РАЗМЕРА ВНУТРЕННЕГО ДИАМЕТРА КОЛЬЦЕВОГО ТЕПЛОВЫДЕЛЯЮЩЕГО ЭЛЕМЕНТА ДЛЯ РЕАКТОРОВ С НАТРИЕВЫМ ТЕПЛОНОСИТЕЛЕМ Нижегородский государственный технический университет им. Р.Е. Алексеева...»

«Министерство образования и науки РФ ФГБОУ ВПО Уральский государственный лесотехнический университет Кафедра менеджмента и внешнеэкономической деятельности предприятия Одобрена: Утверждаю: кафе...»

«Государственная публичная научно-техническая библиотека Сибирского отделения Российской академии наук БИБЛИОТЕЧНЫЕ РЕСУРСЫ РЕГИОНА Сборник научных трудов Новосибирск УДК 02 ББК Ч 73 р7 Б5...»





















 
2017 www.pdf.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - разные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.