WWW.PDF.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Разные материалы
 

Pages:   || 2 |

«Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ...»

-- [ Страница 1 ] --

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА

И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Иванкина Е.В., Богомольный Е.И., Косарева Е.Н.,

Лищенко В.М., Янбулатова О.Ю.

Адаптация международного опыта регулирования

рынка недвижимости в условиях современной России Москва 2014 Аннотация. Постоянно совершенствующаяся законодательная база и разграничение государственной собственности на землю закладывают основы для перехода собственности на земельные участки и объекты недвижимости в ходе рыночных операций. Системы государственного кадастра недвижимости, регистрации прав на недвижимость и кадастровой и рыночной оценки земель упорядочивают ценообразование на рынке недвижимости и способствуют формированию базы для налогообложения.

Территориальное зонирование и система налогообложения предоставляют органам государственной власти инструменты для экономического регулирования рынков недвижимости.

Детальный анализ рынков недвижимости стран Европы и США позволяет оценить влияние конкретных механизмов экономического регулирования, действующего на этих рынках. В работе проанализирована возможность применения налога на сверхприбыль строительной компании, налога на инвестора, налога на спекулятивные перепродажи и некоторых других в нашей стране.



Руководитель работы: Е.В.Иванкина, д.э.н., профессор, декан, зав. кафедрой управления недвижимостью и проблем землепользования ФЭН РАНХиГС Косарева Е.Н. - к.э.н., заместитель декана ФЭН РАНХиГС Богомольный Е.И. - к.т.н., д.э.н., профессор кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования ФЭН РАНХиГС Янбулатова О.Ю. - к.э.н., начальник учебно-методического отдела ФЭН РАНХиГС Лищенко В.М. - научный сотрудник ФЭН РАНХиГС Данная работа подготовлена на основе материалов научно-исследовательской работы, выполненной в соответствии с Государственным заданием РАНХиГС при Президенте Российской Федерации на 2013 год.

Содержание Нормативные ссылки

Определения

Введение

Глава 1. Институциональное регулирование рынка недвижимости

Глава 2. Анализ развития рынков недвижимости стран Европы и США

1 Обзор рынков недвижимости стран Европы и США(специфика, особенности и общие черты)

1.1.Общие черты рынка жилой недвижимости США

1.2. Специфика рынка жилой недвижимости Италии

1.3. Основные аспекты рынка жилой недвижимости Франции

1.4. Общая характеристика рынка жилой недвижимости Германии

1.5. Главные характеристики рынка жилой недвижимости Великобритании..................27

1. Динамика цен на жилую недвижимость в странах Европы и США

2.1.Цены на жилую недвижимость в США

2.2. Цены на жилую недвижимость в Италии

2.3. Цены на жилую недвижимость во Франции

2.4. Цены на жилую недвижимость в Германии

2.5. Цены на жилую недвижимость в Великобритании

2. Транзакционные издержки

3.1.Транзакционные издержки при покупке, владении и перепродаже объектов жилой недвижимости в США

3.2. Транзакционные издержки при покупке, владении и перепродаже объектов жилой недвижимости в Италии

3.3. Транзакционные издержки при покупке, владении и перепродаже объектов жилой недвижимости во Франции

3.4. Транзакционные издержки при покупке, владении и перепродаже объектов жилой недвижимости в Германии

3.5. Транзакционные издержки при покупке, владении и перепродаже объектов жилой недвижимости в Великобритании

Глава 3. Развивающиеся рынки недвижимости в глобальной экономике: инвестиционная привлекательность и перспективы роста

Глава 4. Возможности адаптации мирового опыта экономического регулирования рынка жилой недвижимости к условиям России

Заключение

Список использованной литературы

Нормативные ссылки

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

2. Указ № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищнокоммунальных услуг» от 7 мая 2012 года.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.

4. Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Российская Федерация. Законы; вступ. ст. П.В. Крашенинникова. - 2-е изд., перераб. и доп.

- М.: Кодекс, 2003.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 15 октября 2004 г. / Российская Федерация. Законы. - М.: Проспект, 2004.

6. Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // "Собрание законодательства РФ", 30.08.2004, N 35, ст. 3607

7. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» №293 от 28.02.1996.

8. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Ми 122-ФЗ от 21.07.1997.

9. Федеральный Закон «О залоге» № 2872 - 1 от 29.05.1992.

10. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

11. Закон города Москвы № 2 от 27.01.2010 «Основы жилищной политики города Москвы» // "Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 11, 23.02.2010

12. Закон города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» // "Ведомости Московской городской Думы", 08.08.2006, N 7, ст. 170

13. Закон города Москвы 31.03.1999 № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе

Москве»// "Ведомости Московской Думы", N 5, 1999

Определения В настоящей работе применяют следующие термины с соответствующими определениями:

Система кадастра недвижимости включает в себя государственный учет и контроль за использованием земельных участков. Это сложнейшая система, основанная на геоинформационных технологиях, включающая в себя весь комплекс проведения геодезических и картографических работ, позволяющих осуществить межевание земельных участков и постановку земель на кадастровый учет.

Разграничение государственной собственности на землю является процедурой, позволяющей отнести конкретный земельный участок, находящийся в государственной собственности, к конкретному виду публичной собственности, определить уполномоченный орган, который уполномочен распоряжаться конкретным земельным участком.

Территориальное зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны, с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования – градостроительного регламента;

градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости.

Обозначения и сокращения Страны БРИК (BRIC) - Бразилия, Россия, Индия и Китай ВВП - внутренний валовый продукт Введение В мире накоплен огромный опыт экономического регулирования рынка недвижимости, регулирования как прямого административного, так и экономического – через системы налогообложения, гибких схем предоставления земельных участков, предоставления налоговых льгот и др. В нашей стране регулирование сводится в основном к законодательному регулированию правил игры на рынке недвижимости, таких как переход права, предоставление земельного участка, порядок регистрации, составление кадастрового плана. Это не является мерами регулирования в классическом понимании для страны с рыночной экономикой, это скорее требования институциональной инфраструктуры к рынку. Меры, регулирующие спекулятивные перепродажи, не допускающие обман инвесторов и злоупотребления застройщиков, не предусмотрены вообще.





Поэтому основной целью исследования является изучение мирового опыта экономического регулирования рынка недвижимости и анализ возможности применения этих мер в нашей стране. Если же налоговое законодательство использует одинаковые меры, как в России, так и за рубежом (например, налог на недвижимость, в России – налог на имущество), то задачей является изучение отличий в применяемых законах.

Решаемой авторами исследовательской задачей является разработка правил, механизмов и процедур адаптации в российском нормотворчестве и практике тех мер, которые обеспечат рынок недвижимости рациональными мерами экономического регулирования.

Глава 1. Институциональное регулирование рынка недвижимости За последние 25 лет в нашей стране выстроена мощная система институционального регулирования рынка недвижимости, заключающаяся в создании специальной инфраструктуры этого рынка, которая создает правила игры на рынке недвижимости.

Схема инфраструктуры рынка недвижимости приведена на рис.1 Рис.1 Схема инфраструктуры рынка недвижимости Законодательство Самым первым и важным элементом инфраструктуры рынка недвижимости является законодательство. В соответствии с градацией законодательных актов основой законодательства является Конституция Российской Федерации, второй уровень составляют кодифицированные акты – Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Водный и Лесной кодексы.

Третий, наиболее широкий слой представляют собой специальные законодательные акты, регулирующие отдельные сферы функционирования рынка недвижимости:

-Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (№101-ФЗ )

-Закон о разграничении государственной собственности на землю Российской Федерации (ФЗ №914)

-Закон об ипотеке (залоге) недвижимости (№102-ФЗ от 16 июля 1998 года (в редакции от 07.05.2013)

- Закон о государственной регистрации недвижимости и сделок с ней

- Закон о кадастре недвижимости и многие другие.

Законодательство является основой институционального регулирования рынка недвижимости со стороны государства. Несмотря на огромную роль законодательства, необходимо отметить, что оно является очень сложным, противоречивым, а часто и взаимоисключающим. Это является следствием короткого периода (с исторической точки зрения) существования этого законодательства, сложностей переходного периода экономики.

Разграничение государственной собственности на землю

Разграничение государственной собственности на землю является очень важным и практически ключевым вопросом приватизации земли или вовлечения земельного фонда Российской Федерации в экономический оборот. Эта часть законодательства насчитывает всего 13 лет, вытекает непосредственно из Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года и перехода от системы государственной собственности на землю к частной или находящейся в аренде.

Необходимость государственного разграничения земель объективно вытекает из начавшейся в 2001 году в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 2001 года приватизации земли. Это было связано с решением вопроса – кто должен получать выкуп, который выплачивают предприятия при приватизации земельных участков. Выкупная цена земельных участков определялась в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 2 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». После разделения государственной власти на три уровня (федеральный, уровень субъекта федерации и муниципальный, впоследствии отделенный от государственной власти и ставший самостоятельным уровнем власти – органов местного самоуправления) возник сложный вопрос, какой из уровней государственной власти должен получать выкуп за приватизированные земельные участки. Именно этот вопрос и должен был решить закон о разграничении госсобственности. Процесс разграничения госсобственности так и не был завершен в связи с непрерывно увеличивающейся в геометрической прогрессии величиной выкупной цены.

В 2006 году сам закон о разграничении государственной собственности на землю был отменен, но все его содержание перешло в новую редакцию закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Вторым фактором, который не позволил реализовать требования закона о разграничении госсобственности, явилась принятая нашим государством политика заявительного характера составления кадастрового плана и его регистрации, так как во всех регионах не более одной трети земельных участков поставлены на кадастровый учет, разграничить все земельные участки каждого субъекта федерации не представляется возможным. К настоящему времени только 6 % земельного фонда Российской Федерации прошли процедуру разграничения в соответствии с требованиями закона о разграничении госсобственности, а еще 19 % - в силу специальных законов Российской Федерации. Так как вопрос о разграничении госсобственности на землю является одним из самых сложных, запутанных и не решенных до сих пор, можно предложить следующие направления развития процесса разграничения.

Разграничение государственной собственности на землю является процедурой, позволяющей отнести конкретный земельный участок, находящийся в государственной собственности, к конкретному виду публичной собственности, определить уполномоченный орган, который уполномочен распоряжаться конкретным земельным участком, что влияет на легитимность сделки по приобретению земельного участка, а, следовательно, все процедуры реализации инвестиционного проекта.

Критерии разграничения государственной собственности на землю, определенные в статье 3.1. Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», были уточнены и дополнены положениями Федерального закона от17.04.2006 № 53-ФЗ.

Выявление указанных вопросов позволяет минимизировать риски, связанные с приобретением проблемного земельного актива для реализации девелоперского проекта, ставить вопрос о снижении цены приобретения земельного актива с действующим правообладателем, так как цена приобретения, безусловно, должна учитывать юридические риски утраты земельного актива в будущем.

До обращения в орган государственной власти и местного самоуправления необходимо провести анализ прав на земельный участок, исследовать юридическую историю земельного участка, начиная с 1991 года. Необходимо выяснить, в каких границах земельный участок существовал по состоянию на 1991 год, как менялись границы земельного участка (разделся ли земельный участок или включался в границы другого земельного участка), какие существовали права на земельный участок в период с 1991 года до обращения в уполномоченный орган, существуют или существовали ли какие-либо объекты недвижимости на земельном участке, не принадлежащие приобретателю, находились ли иные объекты недвижимости, государственной собственности, если – находились, то проходили ли процедуру приватизации, какой орган принимал решение о приватизации т.д. В зависимости от результатов правового анализа, полученных сведений и исследованных материалов определить уполномоченный орган по распоряжению конкретным земельным участком и обратиться в него с заявлением о предоставлении земельного участка на соответствующем праве для определенных целей, приложив обязательный пакет документов для конкретных видов предоставления в соответствии с федеральным законодательством.

Разграничение госсобственности на землю влияет на вопросы выкупа земельного участка и последующую его рыночную стоимость.

Система кадастра недвижимости Система кадастра недвижимости включает в себя государственный учет и контроль за использованием земельных участков. Это сложнейшая система, основанная на геоинформационных технологиях, включающая в себя весь комплекс проведения геодезических и картографических работ, позволяющих осуществить межевание земельных участков и постановку земель на кадастровый учет.

Наше государство осуществляет постановку на кадастровый учет в заявительном порядке. То есть, государство не взяло на себя функцию постановки на кадастровый учет и регистрации всех земельных участков, это делается только в отношении тех земельных участков, собственники которых выступают с инициативой и готовы нести все необходимые издержки по постановке земельных участков на кадастровый учет и регистрацию. Институционально сегодня для граждан и юридических лиц эти функции выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии объединяющий в себе Роснедвижимость, Росинвентаризацию (всю (Росреестр), совокупность БТИ), Росгеокартографию и систему государственной регистрации недвижимости.

Громоздкая и сложная система Росреестра при всем желании не в состоянии быстро выполнить весь необходимый комплекс работ по постановке на кадастровый учет и регистрацию недвижимости. Анализ показал, что временные издержки постановки на кадастровый учет и регистрации недвижимости колеблются от полутора лет (в городе Москве) до нескольких месяцев (в других регионах Российской Федерации).

Материальные затраты составляют от 2500 долларов на сотку (город Москва) до 150 долларов. Такие высокие затраты являются препятствием для деятельности Росреестра и его региональных подразделений. Именно поэтому в последних решениях Правительства и в дорожной карте президента поставлена задача сокращения этих затрат и перехода на систему «одного окна».

Рыночная и кадастровая оценка.

Системы рыночной и кадастровой оценки является базовыми понятиями, как при налогообложении земельных участков, так и при определении выкупной стоимости земельных участков. Во многих субъектах федерации, в том числе в Москве, даже арендная плата определяется в процентах от кадастровой стоимости. В свою очередь, кадастровая стоимость основывается на рыночной оценке и не может превышать ее.

Рыночная оценка недвижимости базируется на законодательных актах Российской Федерации и федеральных стандартах оценки, разработанных Министерством экономического развития РФ (ФСО №1-7). ФСО №7 сейчас находится в стадии окончательной доработки.

Последние изменения нормативно-законодательной базы рыночной и кадастровой оценки приведены в рис.2.

Как мы видим, в последние годы было внесено немало изменений в нормативнозаконодательную базу. Важнейшими новациями, с нашей точки зрения, являются принятие постановления о том, что кадастровая стоимость не может превышать рыночную, и разработка стандарта проведения экспертизы кадастровой стоимости как базы для оспаривания ее в суде.

Как развивающаяся система, методология оценки рыночной и кадастровой стоимости имеет свои плюсы и недостатки, которые приведены в таблице на рис.3.

–  –  –

В последние годы существенно расширилась зона применения кадастровой стоимости. Первоначально она была приспособлена только для целей налогообложения.

В докризисный период кадастровая стоимость земель в Москве и в большинстве других городов росла высокими темпами, в Москве практически удваиваясь ежегодно (несмотря на запрет федерального законодательства пересматривать кадастровую стоимость чаще, чем 1 раз в 3 года). В годы кризиса темп роста кадастровой стоимости был приостановлен.

Величина кадастровой стоимости является жизненно важным фактором прежде всего для юридических лиц. А в дореволюционной России существовало правило, по которому земельный налог не мог составлять более 10% чистого дохода предприятия. К сожалению, в наше время кадастровая стоимость может значительно превышать эту величину и ставить под угрозу экономические результаты развития предприятий.

На факультете экономики недвижимости постоянно выполняются работы по экспертизе кадастровой стоимости земельных участков и разработана оригинальная методика проведения таких экспертиз. Схематично методика проведения экспертизы кадастровой оценки представлена на рис.4.

–  –  –

Территориальное зонирование.

Территориальное зонирование является сложнейшим и одним из самых главных условий свободного развития рынка недвижимости. Если на территории субъекта федерации отсутствует территориальное зонирование, то это создает самую благоприятную почву для развития коррупции, а также приводит к негармоничному развитию территорий.

В нашей стране, несмотря на многолетние декларации о необходимости введения территориального зонирования, оно имеется далеко не во всех субъектах федерации, и основной проблемой является то, что оно постоянно нарушается. Например, в Москве в течение последних 10 лет в местах, предусмотренных для строительства гостиниц, были построены жилые дома. Еще хуже обстоит ситуация в Московской области. Из всех видов территориального зонирования выделены только земельные участки, предназначенные для промышленных зон.

Последние два года в Московской области происходит хаотичная застройка территории как многоэтажными, так и малоэтажными домами. Многоэтажные дома наиболее опасны для экологии региона, так как обеспечивают гораздо более высокую плотность застройки. При этом нарушается два основных принципа создания новых поселков и расширения старых городов: наличие рабочих мест на территории проживания и хорошая транспортная доступность.

До тех пор пока в стране в самом жестком порядке не будет проведено территориальное зонирование, мы не сможем решить задачу планомерной и целесообразной застройки территории.

Аукционы, конкурсы и система прямых продаж земельных участков.

В течение 90х гг. земельные участки предоставлялись в основном в порядке предварительного согласования, затем в целях исключения коррупционных сговоров этот порядок был заменен на преобладающую форму аукционов.

Конечно, с точки зрения теории, аукционы являются гораздо более демократичной и менее коррупционной формой распределения земельных участков между застройщиками. Однако практика реализации аукционных продаж показала, что на самом деле, аукционы могут быть таким же элементом сговора, как и предоставление участков по предварительной договоренности. Система аукционных продаж, как правило, приводит к повышению цен на земельные участки.

Ипотека

Ипотека или кредитование под залог недвижимости является непременным условием развития рынка недвижимости в условиях рыночных отношений. Высокая стоимость объектов недвижимости по сравнению с годовыми доходами предприятий или физических лиц требует введения механизма ипотеки, позволяющего ввести рассрочку оплаты приобретенной недвижимости.

Устойчиво ипотека может развиваться только при наличии трех условий:

- существование системы длинных денег в экономике;

- наличие действующей системы ипотечных ценных бумаг;

-наличие специальных институтов, занимающихся ипотечным кредитованием (начиная от контор ипотечных брокеров, заканчивая наличием одноуровневой или двухуровневой банковской системы, занимающейся выдачей кредитов).

Система налогообложения.

Налогообложение недвижимости состоит из двух частей: земельного налога и налога на имущество физических и юридических лиц.

Налогообложение является основой формирования бюджетной политики государства, формирует значительную часть дохода бюджета Российской Федерации. При этом земельный налог и имущественные налоги играют значительно меньшую роль в экономике страны, чем в развитых рыночных странах, например США. Как видно на рис.5 и рис.6.

–  –  –

Как видно из приведенных данных особенно сильно различается доля имущественных налогов в доходах местных бюджетов: в Российской Федерации они составляют 17,9%, а в США – 71,4%.

Также имеются различия в доле имущественных налогов в федеральных бюджетах:

в Российской Федерации – 6,7%, в США – 11,0%.

Желание вывести долю имущественных налогов в Российской Федерации на уровень США привело к выработке новой налоговой стратегии, которая должна начать осуществляться в нашей стране с 01 января 2014 года. При этом имущественные налоги должны иметь в качестве налогооблагаемой базы кадастровую стоимость, как земельных участков, так и зданий и сооружений. При этом кадастровая стоимость будет определяться на базе рыночной методом массовой оценки.

На сегодняшний день в нашей стране земельные и все имущественные налоги являются весьма низкими, что видно из рис. 7 и рис. 8

–  –  –

Как видно средний имущественный налог – 123 рубля с одного человек, а средний земельный налог – 749 рублей с одного человека.

При этом динамика роста имущественных налогов является положительной даже в тех случаях, когда в связи с падением цен на нефть и другие энергоносители, доля налогов от продажи энергоресурсов падает, что подтверждается рис. 9.

–  –  –

Это также является обоснованием предстоящей системы налогообложения, когда вся тяжесть налогообложения будет перенесена на физических лиц и все предприятия (не только топливно-энергетической сферы).

Риэлторская деятельность и брокеридж.

Риэлторская деятельность является неотъемлемой частью рынка недвижимости.

Сегодня невозможно представить себе развитие этого рынка без наличия системы маркетинга и продаж, что и является содержанием риэлторской деятельности. Во всем мире риэлторские сообщества являются мощными саморегулирующимися организациями профессионалов рынке недвижимости.

Однако между риэлторством российским и зарубежным имеется значительная разница. В нашей стране риэлторское сообщество представляет собой объединение крупных компаний – собственников риэлторского бизнеса. Во всем мире риэторские организации – это сообщество физических лиц, обладающих лицензией на риэлторскую деятельность. Западные риэлторы работаю в условиях открытого и прозрачного рынка по мультилистинговой системе. Подобная система является абсолютно прозрачной, где репутация риэлтора на рынке является его самым большим капиталом.

Анализ институционального регулирования рынка недвижимости показывает, что за прошедшие годы в нашей стране была сформирована мощная система как законодательная, так и ведомственная, диктующая правила игры на рынке недвижимости.

Глава 2. Анализ развития рынка недвижимости Европы и США

1. Обзор рынков недвижимости стран Европы и США (специфика, особенности и общие черты) Приобретение недвижимости и прав собственности на недвижимое имущество за рубежом связано с правовыми и налоговыми вопросами и может привести к проблемам, серьезность которых часто является неожиданностью для заинтересованных лиц.

Иностранцы нередко покупают недвижимость без точного знания правовой, налоговой и экономической основы вопроса.

В каждой стране существуют свои традиции и собственные правовые системы. В особенности это относится к законодательству о недвижимости и к налоговому праву, которое в разных странах может принимать совершенно разные формы.

Как найти подходящую недвижимость В каждой стране в секторе недвижимости действует множество игроков. Брокеры (агенты по продаже недвижимости) есть везде, они делают за покупателя практически все, включая составление договора, заполнение бланков налоговых деклараций.

Застройщик - это генеральный подрядчик, ответственный за полную реализацию проектов по строительству недвижимости. Застройщик обычно является собственником участка и осуществляет все строительные работы вплоть до продажи и окончательной передачи объекта недвижимости.

Основные критерии, которые нужно учитывать при поиске недвижимости:

- местоположение;

- строительные материалы и качество здания;

- интерьер;

- оборудование и бытовая техника;

- безопасность;

- правовые вопросы, связанные с недвижимостью и ее приобретением;

- юридические вопросы, связанные со структурированием права собственности на недвижимость;

- законодательные ограничения на реконструкцию и строительство;

- налоги;

- аспекты наследственного права.

Купля-продажа недвижимости Приобретение недвижимости должно планироваться осмотрительно и рационально.

Прежде чем решиться на покупку, сначала рекомендуется взять в аренду аналогичный объект недвижимости в похожем месте на короткий период. Лучше всего несколько раз осмотреть перспективный объект в разное время дня и ночи и в разное время года.

Дальше следует оценить пригодность недвижимости для продажи, проверить юридическую и налоговую ситуацию и воспользоваться помощью одного или нескольких специалистов.

Несмотря на различия правовых систем и процедур в разных странах, в договоре купли-продажи должны раскрываться такие аспекты:

- точное наименование сторон договора;

- точное наименование и описание приобретаемой недвижимости;

- цена покупки, способ и график оплаты;

- срок передачи права собственности и права пользования;

- срок передачи прав и обязательств, привилегий и рисков;

- оплата налоговых обязательств, особенно налога на прирост капитала;

- пункты о штрафах, конфискации имущества.

До приобретения недвижимости очень важно убедиться в отсутствии каких-либо ограничений на продажу или приобретение. Если такие ограничения имеются, потенциальный покупатель должен выяснить, можно ли получить разрешение и на каких условиях, как обязанность получать разрешение может повлиять на перепродажу.

Перед приобретением недвижимости надо выяснить следующие вопросы, обратившись к соответствующим выпискам из реестров и документам:

- подтверждение наличия законного права собственности и права распоряжения недвижимостью у продавца;

- подтверждение всех существующих обременений;

- подтверждение того, что все налоги и пошлины уплачены продавцом;

- подтверждение, что продавец выполнил все свои обязательства перед ассоциацией собственников, если такая существует.

Покупателю рекомендуется убедиться, что все счета за электроэнергию, газ, воду, телефон, абонентская плата за телевидение уплачены предыдущим собственником до даты передачи права собственности.

В большинстве стран договор купли-продажи, составленный частным образом или заверенный нотариально, вносится в государственный реестр, обычно известный как земельный кадастр или реестр собственности, чтобы обеспечить открытый доступ для подтверждения покупки.

В большинстве случаев продавец выплачивает комиссионное вознаграждение брокеру. Оно варьируется в разных странах от 2 до 10% от цены продажи, и обычно на него начисляется НДС. Сводная информация представлена в таблице 1.

–  –  –

Налоги и сборы. Принцип налогообложения недвижимой собственности по месту ее нахождения применяется на международном уровне. Однако стоимость актива или доход от недвижимости могут дополнительно облагаться налогами по месту жительства собственника. В худшем случае может действовать двойное налогообложение.

Разовые налоги и сборы при покупке. Приобретение недвижимости обычно влечет за собой значительные налоги на передачу права собственности (в форме земельного налога, налога на передачу документов, гербовых сборов), которые могут превысить 5% цены покупки.

Регулярные налоги и сборы. В дополнение к годовому налогу на недвижимость, налогом облагается любой доход от недвижимости, если она сдается в аренду.

В большинстве стран собственник недвижимости обязан платить налог на увеличение стоимости или прирост капитала при продаже. Налог на прирост капитала часто снижается пропорционально времени владения недвижимостью.

Налог на наследование и дарение может достичь 20-30% от рыночной стоимости недвижимости, в США - 55%, во Франции - 60%, в Италии его нет. Чем выше стоимость недвижимости и чем отдаленнее родство, тем выше налог на наследование.

Финансирование. Недвижимость обычно считается активом, сохраняющим свою стоимость в течение долгого срока, поэтому строительные общества, банки и другие финансовые учреждения обычно выдают ипотечные кредиты в размере до 80% от текущей рыночной стоимости недвижимости, а в некоторых странах даже до 100% под соответствующее обеспечение кредита. Это относится только к проживающим в стране покупателям или собственникам, которые могут подтвердить достаточность своего дохода. Иностранные покупатели недвижимости часто сталкиваются с тем, что возможности получения местного финансирования для них очень жестко ограничены.

Ипотечный кредит во многих зарубежных странах - это вполне разумный финансовый инструмент. В том числе и для российских покупателей. Ниже приводятся комментарии к рейтингу стран по степени доступности ипотеки для россиян. Получить ипотечный кредит в Германии не составит труда, если ваш собственный капитал составляет 50% от стоимости покупаемого объекта. Процентная ставка для нерезидентов от 4,5 до 5,3 % годовых. В Италии для граждан России действуют более высокие требования по оценке платежеспособности и подтверждения доходов. В Европе наиболее строга к нашим соотечественникам Великобритания - здесь жесткие требования к заемщику и требуется доскональное подтверждение доходов. Однако россиянин, соответствующий всем требованиям банков, может рассчитывать на сумму до 70% от стоимости залога.

А вот американские банки кредитуют нерезидентов очень неохотно или под повышенные проценты. Минимальная плавающая ставка для русских - 8% годовых, в среднем же - около 10%.

Зарубежные банки повысили размер первоначального взноса и требования к заемщикам-иностранцам. Но все же покупать недвижимость в ипотеку за рубежом намного выгоднее, чем в России. Если, конечно, выполнить все требования, которые выдвигает иностранный банк.

Было проведено сравнение условий предоставления россиянам ипотечных кредитов в 20 странах, наиболее популярных среди покупателей зарубежной недвижимости. Условия предоставления ипотеки россиянам в 20 странах сравнивались по ряду критериев: минимальная фиксированная ставка кредитования, минимальная плавающая ставка, максимальный размер кредита, доступность кредита для россиянина, изменение доступности кредитования в 2010 году в сравнении с 2009 годом.

Несомненным лидером рейтинга стала Франция, где россиянину достаточно просто получить ипотечный кредит в размере до 80% от стоимости объекта недвижимости по низкой ставке (фиксированные ставки — от 2,9%, плавающие ставки — от 2,3%). И это лидерство Франции не случайно, ведь в 2010 году ставки по ипотечным кредитам во Франции достигли минимальных значений со времен Второй мировой войны.

Франция - единственная страна, где можно отметить улучшение ситуации с ипотечным кредитованием. Правительство пытается стимулировать количество сделок по кредитованию, и на фоне низких процентных ставок количество ипотечных сделок пошло резко вверх и цены на недвижимость именно в дешевом сегменте стали расти, что диаметрально противоположно происходящему в Великобритании.

После кризиса во всех странах ужесточились требования к заемщикам, понизились ставки, но при этом повысился первоначальный взнос.

Что касается Германии, то здесь условия ипотечного кредитования существенно изменились в связи с кризисом. Сегодня получить кредит нерезиденту очень сложно, за исключением фирм, которые работают с банками и их недвижимостью. Или если клиент с доходами и их подтверждением на очень солидном уровне, от $5 тыс. в месяц, и подтверждением долгосрочности этих доходов (выписки о движениях на частном счету за последние шесть месяцев, декларация о доходах за последние два года, справка о зарплате). И даже в этом случае нужна протекция немецкой фирмы, которая рекомендует клиента.

Например, в Берлине можно купить квартиру в хорошем районе стоимостью 70 тыс.

евро, при этом банк профинансирует иностранцу до 70% стоимости под 3,5% на 30 лет, таким образом, первоначальный платеж составит 21 тыс. евро, ежемесячная выплата по кредиту, включая проценты, - 279 евро. Квартиру в Берлине можно приобрести с уже проживающим арендатором, так как 80% населения Берлина живет в съемном жилье.

Таким образом, немецкая недвижимость будет приносить 400 евро чистого дохода в месяц, что составит 6,9% годовых. При этом все вопросы по сбору арендной платы и любые коммунальные и прочие вопросы будет решать управляющая компания. Ну и, конечно же, несомненным плюсом в пользу такого приобретения будет беспроблемный въезд в Германию собственника для путешествий и отдыха.

Во вторую группу рейтинга вошли страны, в которых получить ипотеку просто, но условия кредитования менее привлекательны в сравнении со странами-лидерами. Это Кипр, Испания, Израиль, Португалия и Финляндия, где минимальные фиксированные ставки составляют 3,5-4,1%, а максимальный размер кредита — 60-70%.

В третьей группе рейтинга страны, в которых россиянину получить ипотеку значительно сложнее. Покупателю из России сложно, но можно получить кредит в Швейцарии (фиксированная ставка от 2,0%), Италии (от 4,2%), Греции, Чехии и Латвии (от 4,5%), США (от 5,5%) и Турции (от 6,9%).

Россиянину получить ипотечный кредит в Италии практически невозможно. Для получения кредита требуется статус резидента и доходы в стране.

В странах четвертой группы рейтинга (Болгария, Черногория, Египет и Таиланд) ипотечное кредитование для россиян практически недоступно.

Инвестировать в недвижимость за рубежом по-прежнему выгодно для сохранения и увеличения в будущем капиталов, особенно с использованием заемных средств.

Иммиграционное законодательство и налоговое резидентство Многие страны позволяют иностранным гражданам приобретать недвижимость без каких-либо ограничений или особых формальностей (Франция, Англия, США). Однако приобретение недвижимости в большинстве стран не влечет за собой получение права проживания или вида на жительство. Граждане стран ЕС не имеют ограничений в выборе места жительства на территории Европейского союза.

1.1. Общие черты рынка жилой недвижимости США Сегодня недвижимость в Америке привлекает не только эмигрантов, но и инвесторов, а также просто любителей комфортного отдыха. Вопреки распространенному мнению, покупка недвижимости в США - довольно простой и надежный процесс. Хотя американская собственность не дает покупателям из России преимуществ в получении вида на жительства, проблем с получением визы у россиян нет.

Квартиру от собственника на вторичном рынке, новостройки, а также инвестиционные проекты можно приобрести в каждом из пятидесяти штатов США.

ВНЖ в Соединенных Штатах. Основополагающим условием для выдачи "визы инвестора" EB5 и бизнес иммиграции в США является наличие денежных средств, в размере 500.000 USD, которые необходимо инвестировать в одобренный государством проект. Основным направлением, одобренным компетентными органами являются социальные проекты, например, такие как домики отдыха для пенсионеров.

Для подачи документов на EB5 необходимо заполнить формы I-485/526 и предоставить:

• Стандартные паспортные и информационные данные на покупателя и членов его семьи, Сведения о местах работы,

• Налоговые декларации за последние пять лет и иные подтверждения «чистоты»

денежных средств (в случае если денежный капитал был унаследован, необходимо быть готовым предоставить документы, подтверждающие легальность средств накопленных наследодателем), Данные об инвестиционном проекте, в который будут вложены средства.

Обращение за визой EB5 возможно только с территории США, таким образом, первоочередным шагом будет получение визы по месту жительства. Далее, идет подготовка пакета документов для подачи в оценочный региональный центр подотчетный Национальному Конгрессу. При этом на escrowaccount - счет условного депонирования, перечисляется 540,000 USD, которые будут заблокированы в течение всего времени рассмотрения заявки. В случае отказа их можно забрать. В случае же получения визы EB5 можно завершить сделку по покупке бизнеса на 500,000 USD в этой стране. Оставшиеся 40,000 USD идут в счет оплаты услуг сопровождения инвестиции и бизнес иммиграции в США.

1.2. Специфика рынка жилой недвижимости Италии По истечении 10 лет резидентства автоматически предоставляется гражданство Италии, что является отличительным условием по отношению к другим европейским странам. Преимущества легального статуса жителя Италии очевидны:

-безвизовое перемещение по странам - участницам Шенгенского соглашения, а также по ряду стран, имеющих соответствующие соглашения с Италией, таким как Швейцария, Лихтенштейн, и др., упрощенное получение визы в США;

-проживание на территории Республики Италии без ограничения по срокам и месту пребывания;

-работа в Италии без специальных на то разрешений;

-современный уровень медицинского обслуживания, включая бесплатную медицину с возможностью иметь личного врача;

-бесплатное образование в средних и высших учебных заведениях стран Европы;

-доступ к системе пенсионного и социального обеспечения;

-уважение права частной собственности и высокий уровень безопасности.

Италия, несомненно, — страна богатая на эпитеты, нет другого европейского государства, которое сочетало бы в себе такое разнообразие пейзажей, комфортный мягкий климат, уникальное огромнейшее культурное наследие, изысканную богатую кухню и самую комфортабельную недвижимость.

Интерес к недвижимости этой страны - курортной, городской, горнолыжной и инвестиционной - очень большой. По данным компании PleiadaInternational, наибольшим спросом итальянская недвижимость пользуется у англичан, американцев, голландцев и немцев. Интерес россиян к этой стране также значителен, правда, он несколько снизился.

В последнее время все большее число россиян прибегают к ипотеке. Правда, получить кредит в Италии можно только при покупке недвижимости в построенном доме и при условии, что объект будет использоваться исключительно как жилье.

Максимальный срок ипотечного кредитования в Италии - 30 лет. Максимальная сумма, которую можно получить, соответствует 70-80% от общей цены приобретаемой недвижимости. Срок рассмотрения документов на ипотечный кредит в среднем составляет 1 месяц. А ставка кредитования привязана к европейскому финансовому индексу URIBA, который пересматривается каждые три года. Клиенты могут заключить договор и по фиксированной, и по плавающей, и по смешанной ставке. Но выгода того или иного варианта зависит от сроков кредитования. Когда деньги берутся на длительный срок, эффективнее фиксированная ставка, а на - короткий - плавающая. Дополнительно банки идут на такие условия, по которым заемщик может каждые два года пересматривать условия договора и менять ставки (фиксированную на плавающую или - наоборот) по которым будет погашаться кредит.

Законами Италии не предусмотрены какие-либо ограничения на покупку недвижимости иностранными гражданами или юридическими лицами. После приобретения апартаментов или виллы, иностранец получает возможность оформлять длительную шенгенскую визу и в перспективе рассчитывать на получение вида на жительство.

1.3. Основные аспекты рынка жилой недвижимости Франции Французская недвижимость, безусловно, является одной из самых привлекательных в Европе с точки зрения надежности вложений, ликвидности и капитализации, не говоря уже о престиже.

По результатам исследований, Франция уже несколько лет подряд занимает первое место как страна с наиболее приятными условиями для проживания. Ряд французских банков достаточно охотно кредитует нерезидентов, в том числе россиян. И хотя требования к заемщику в конце прошлого года несколько ужесточились, вполне можно рассчитывать на кредит в 50 % от стоимости выбранного объекта. Ставки по кредитам остаются по-прежнему привлекательными: от 2,8 % до 4,2 % годов при сроках кредита от 5 до 20 (а иногда и 30) лет.

По итогам прошлого года наши соотечественники составили 11% от общего числа покупателей.

1.4. Общая характеристика рынка жилой недвижимости Германии Покупка недвижимости в Германии - серьезное мероприятие, требующее взвешенного подхода, подкрепленного определенным уровнем достатка. Приобретать жилую недвижимость можно на всей территории государства. В Германии нет никаких законов или положений, дающих немцам преимущества перед покупателями из других стран. Приобретая квартиру в Германии на частное лицо, иностранец получает годовую мульти-визу типа С (без права работы) с коридором пребывания 180 дней. Недвижимость в Германии может купить и нерезидент с привлечением ипотечных средств. Иностранцам также предоставляют заемные средства на 50-70 % от стоимости квартиры. Цена одобрения кредита составляет около 2 % от суммы. Ежегодная процентная ставка плавающая и зависит от ставки рефинансирования (на сегодняшний день она составляет около 5 % годовых).

Вложения в немецкую недвижимость не подвержены кризисам и конъюнктурным колебаниям мировой экономики. Это связано с тем, что правительство Германии традиционно избегало рискованных ипотечных схем, характерных для других стран (США, Испания), и этим обеспечивало высокую стабильность даже в кризисные времена.

1.5. Главные характеристики рынка жилой недвижимости Великобритании Недвижимость в Лондоне и его пригородах является одним из наиболее привлекательных и престижных активов для состоятельных людей вне зависимости от их национальности.

Согласно последним исследованиям, иностранцы в Англии приобрели более 60 % недвижимости стоимостью свыше четырех миллионов фунтов стерлингов. Здесь не только российские покупатели, но и выходцы с Ближнего Востока, из Индии, Китая, Северной Америки, Бразилии и, конечно, европейских стран.

В соответствии с новыми правилами риелторы будут обязаны предоставить имена и адреса всех владельцев жилой недвижимости, которые через них сдавали в аренду свою недвижимость. Эти правила являются частью более суровых мер Департамента налоговых и таможенных сборов.

Выводы Покупатели, не обладающие достаточными правовыми и, возможно, лингвистическими знаниями, должны подходить к любой покупке недвижимости за рубежом с особой внимательностью, однако это не должно удерживать их от попыток приобрести недвижимость. Тем не менее, обычно рекомендуется действовать более осмотрительно и обращаться к юристам, специалистам по вопросам налогообложения, архитекторам и надежным агентствам недвижимости, знакомым с местными особенностями.

2. Динамика цен на жилую недвижимость в странах Европы и США Ипотечный кризис в США усилился весной 2007 года и перерос в кредитный, затронув, в том числе, Великобританию, Германию, Францию, Италию.

Массовые дефолты ипотечных заемщиков, падение цен, распродажи домов за гроши, банкротства ипотечных компаний, вот чем обернулся внезапно обрушившийся ипотечный кризис для каждой страны. Во всех странах срочно вводятся правительственные программы по стабилизации финансово-экономической системы. Требования банков стали гораздо более суровыми: существенный первоначальный взнос, высокий процент, хорошая кредитная история, стабильный высокий доход и т. п. Возросли требования как к заемщику - его платежеспособность оценивается куда более жестко, - так и к объекту кредитования.

Кризис выявляет сильных и слабых игроков на рынке зарубежной недвижимости.

Оставались регионы, которых снижение цен почти не коснулось, - это столицы государств, развитые промышленные и экономически стабильные центры с присутствием штаб-квартир международных компаний, а также географически выгодно расположенные регионы. Что стало с ценами на жилую недвижимость после кризисных лет, а также описание популярных регионов в странах Европы и США будет рассмотрено в этой главе.

2.1. Цены на жилую недвижимость в США Цены на недвижимость в 2010 году Жилая недвижимость в США продолжает переживать беспрецедентное снижение цен. Ситуация усугубляется проблемой невозвращенных займов по ипотеке [19]. Цены на недвижимость в стране упали на 25% по сравнению с пиковыми показателями июня 2006 года [26]. Текущий спад по своей длительности и глубине приближается к показателям Великой депрессии, когда цены снизились на 25,9% в течение пяти лет. Развитию подобной ситуации способствует проблема невозвращенных займов по ипотеке. Почти четверть домовладельцев, воспользовавшихся ипотекой, были не в состоянии платить по кредиту в третьем квартале. Процент изъятия банками имущества за долги по кредитам достиг нового пика. В августе 2010 года общее число изъятых за долги объектов жилья составило 95,4 тысячи, а в сентябре - уже 102,1 тысячи. Непрерывное трехлетнее падение американского рынка вполне можно отнести к национальному феномену [27]. Деловые и прагматичные американцы не торопятся покупать дешевые дома, потому что либо дом продается в небезопасном "рабочем" районе или в сельской местности, где шансы на его сдачу в аренду близки к нулю, либо имеет серьезные конструктивные дефекты.

Специалисты рекомендуют в качестве объекта для инвестиций качественные однокомнатные и двухкомнатные квартиры от $500 тыс. при первоначальном взносе в 25Сдавать в аренду их можно по цене в $2200-2500 в месяц [30].

Для инвестора всегда выгоднее купить недостроенный объект или недвижимость, требующую капремонта, и впоследствии перепродать уже как новостройку, чем пытаться «играть» на будущем росте цены готового объекта. Если жилье покупается для себя лично, то предпочтение следует отдать новому строительству, так как вторичный рынок новостроек привлекательнее и "выше" рынка обычного жилья [32].

Несмотря на некоторые "неровности" показателей последних лет, экономика США продолжает оставаться самой большой по объему в мире. Уровень благосостояния американских граждан, даже учитывая достаточно высокий уровень безработицы, составивший в декабре 9,4%, - также больших опасений не вызывает.

Рынок недвижимости США подает признаки выздоровления. Объем продаж домов на вторичном рынке в США достиг максимального уровня с мая 2010 г. Причем количество реализуемых домов на рынке резко сократилось, что может подтолкнуть цены на недвижимость вверх.

Продажи объектов недвижимости выросли на 13% за последние 6 месяцев, но пока все еще ниже порога в 6 млн, превышение которого, по оценкам экономистов, демонстрирует оздоровление ситуации на рынке. Продажи домов на вторичном рынке недвижимости США в январе выросли на 4,3% по сравнению с предыдущим месяцем с учетом сезонных колебаний до 4,57 млн домов в годовом исчислении. По данным ассоциации, доля "проблемной" недвижимости на рынке вторичного жилья США в отчетном месяце выросла до 35% с 32% в декабре прошлого года.

Продажи домов для одной семьи в США выросли в минувшем месяце по сравнению с декабрем 2011 г. на 3,8% до 4,05 млн с 3,90 млн сделок. Средняя стоимость таких домов по стране снизилась до $154,400 тыс. Объем продаж кондоминиумов и квартир в январе увеличился на 8,3% до 520 тыс. сделок.

Однако аналитики предупреждают, что обвал на рынке недвижимости нанес серьезную "рану" этому сектору, поэтому восстановление вряд ли будет стремительным.

Несмотря на позитивные данные, до сих пор многие сделки не доходят до стадии завершения. Более одной трети риэлторов сталкивались с провалом сделки в течение последних четырех месяцев.

США - главный законодатель мировой моды в политике, экономике и массовой культуре. Экономика Америки является крупнейшей в мире, и будет удерживать лидерство в ближайшие десятилетия. Большинство глобальных тенденций начинаются с американских рынков, поэтому Штаты занимают отдельное место в новостных блоках политических и экономических издательств. Экономика Соединенных Штатов борется с последствиями мирового финансового кризиса. Проблемы на рынке труда снижают потребительскую активность домохозяйств, которая является главным двигателем экономического роста. Низкая потребительская активность приводит к падению спроса на жилье. Цены на недвижимость в США снизились в среднем на 20% с пиковых значений 2007 года. В некоторых регионах падение превысило 35%. Многие жители столкнулись с ситуацией, когда стоимость их имущества меньше задолженности по кредиту. Это вызвало волну распродажи домов. Массовая продажа недвижимости в США привела к превышению рыночного предложения над спросом. На рынке сформировался порочный круг – продажи ведут к снижению цен, а низкие цены стимулируют новые продажи.

Избыточное предложение вторичного жилья парализовало строительную отрасль страны.

Ситуация стабилизировалась в середине 2010 года. Цены на недвижимость в США прекратили свободное падение. Аналитики заговорили о первых признаках восстановления отрасли -росте количества сделок, увеличении спроса и возобновлении ипотечного кредитования. Однако выздоровление рынка недвижимости займет годы.

Ситуация имеет и положительную сторону - подобное падение цен случается один раз в поколение. Поэтому долгосрочные инвесторы используют момент, чтобы купить недвижимость в США с дисконтом.

Аренда недвижимости в США пользуется повышенным спросом. Экономические трудности последних лет заставляют многие семьи отказаться от покупки собственного жилья. Высокий спрос поддерживает цены на аренду на высоком уровне.

Низкие цены на недвижимость в США стимулируют интерес к местным объектам со стороны иностранных инвестиционных фондов и частных лиц. Покупка жилья в курортных регионах, офисных и торговых площадей для последующей сдачи в аренду выглядит настоящей золотой жилой. Изюминкой данной операции является возможность заработать дважды. Во-первых, рентные платежи приносят собственнику постоянный доход. Во-вторых, объект может быть выгодно продан после восстановления рынка.

Рантье, желающие купить дом в США, должны тщательно подойти к выбору географического положения своего владения. Наиболее прибыльными станут экономически развитые регионы, имеющие туристический потенциал.

2.2. Цены на жилую недвижимость в Италии Италия - это курорты на побережье Адриатического и Средиземного морей, прекрасный климат, кристально-чистые озера на севере страны, белоснежные склоны альпийских гор, древние города и шедевры мирового искусства.

Ежегодно иностранными покупателями приобретается огромное количество вилл, домов и земельных участков. Это не только престижно, но и является выгодным капиталовложением.

К районам, где есть дешевая недвижимость европейского качества, относятся южные провинции: Калабрия, Апулия, Абруццо. Дорогие территории, где проблематично найти виллу в бюджете от одного до двух миллионов евро - это Лигурия, Версилия, Сардиния, они относятся к элитным районам Италии.

Недвижимость Италии отличается общепризнанным европейским качеством. Часто практикуется капитальный современный ремонт и перепланировка внутри здания с сохранением внешних фасадов в первозданном, отреставрированном виде. Конечно, итальянцы не только хорошие реставраторы, но и отличные строители. На продажу выставляется немало новостроек или, если купить земельный участок, то можно построить современный дом по индивидуальному проекту.

Ниже приведены места, особенно привлекательные для желающих приобрести недвижимость в Италии.

Милан - крупнейший промышленный, финансовый, торговый и транспортный узел страны, но также важный культурный центр.

Рим - город, от которого на протяжении уже многих сотен лет захватывает дух у всех, кому посчастливилось побывать там хоть единожды. Вечная магия Рима заключается в умении сочетать древнее и современное.

Одним из самых популярных мест для покупки вилл и домов находятся на севере, В Ломбардии, где вся земля пропитана историей.

В течение многих столетий местные озера Комо и Лаго Маджоре славились как непревзойденные места отдыха, поэтому все берега этих озер усеяны роскошными виллами. Некоторые виллы были построены несколько веков назад и являются национальным достоянием. Небольшое количество вилл, выставленных на продажу, обусловлено большой доходностью инвестиций в подобного рода недвижимое имущество.

Цены на недвижимость в 2010 году. Италия оказалась одной из самых стабильных стран мира и одной из немногих европейских стран, которых кризис на рынке недвижимости практически не коснулся. Это объясняется консервативностью политики государства, широкой распространенностью мелкого семейного бизнеса, «осторожностью» банков в выдаче кредитов и отсутствием у самих итальянцев привычки жить в рассрочку. К тому же, большинство итальянцев являются собственниками жилья.

Кризис, в основном, проявился в снижении количества операций купли-продажи недвижимости в конце 2008 - начале 2009 года. Понижение цен коснулось жилья экономкласса, расположенного в спальных районах, в то время как элитное жилье и жилье, расположенное в центре, практически не изменилось в цене. Анализ цен на рынке недвижимости в 13 крупных городах Италии за 2009 год показал, что снижение стоимости составило 4,1 %, а различие между изначально запрашиваемой ценой и конечной ценой продажи - 15%. Итальянские агентства недвижимости подтвердили увеличение объемов продаж и стабилизацию цен в январе, феврале и марте 2010 года. Количество сделок в секторе жилой недвижимости в первые месяцы 2010 года увеличилось на 4,2%.

Интерес россиян присутствует, но неравномерно по регионам и ценовым сегментам.

Например, на севере российские покупатели проявляют интерес к элитным объектам.

Сектор аренды недвижимости также стабилен - государственное регулирование этого сегмента сдерживает как рост цен, так и приток новых инвесторов.

Новое итальянское правительство во главе с Марио Монти, уважаемым экономистом и бывшим комиссаром ЕС, заменило правительство Сильвио Берлускони, который управлял итальянским правительством в течение 17 лет. За год с первого полугодия 2011 года по второе полугодие 2012 года цены на жилую недвижимость упали на 1,2% в реальном выражении. Комиссия экспертов Nomisma объявила о номинальном падении цен на жилье на 0,7% в 13 крупных городах. Наблюдалось также 6,6% падение объемов продаж жилой недвижимости (с учетом сезонных колебаний) в течение указанного периода. Агенты по недвижимости, однако, смотрят в будущее более оптимистично и ожидают большего объема продаж в течение ближайших нескольких месяцев, согласно исследованиям Банка Италии, прошедшим в октябре 2011 года. Рост ВВП Италии составил 0,8% в течение года со 2 квартала 2011 года, поддерживаемый чистым экспортом и некоторым улучшением внутреннего спроса.

Перед отставкой Берлускони долг Италии составлял лишь 4,6% ВВП в 2010 году, по сравнению с 5,4% долгом в позапрошлом году. Сенат Италии одобрил план жесткой экономии 2012 года, который сокращает дефицит до 1,4% ВВП в 2012 году и уравновесит баланс бюджета в 2013 году, по словам министра экономики Джулио Тремонти.

Тем не менее, кредитные рейтинги Италии недавно были понижены рейтинговыми агентствами:

-FitchRating сократило кредитный рейтинг от А + до АА-;

-Moody 's понизило рейтинг с Аа2 до А2;

-Standard&Poor'sRatingsServices сокращает свой долгосрочный и краткосрочный суверенный кредитный рейтинг от A + / A-1 до A/A-1.

2.3.

Цены на жилую недвижимость во Франции Описание популярных регионов Франция - единственная из европейских стран, обладающая таким уникальным географическим положением, когда на небольшой территории находятся и океанские пляжи с дюнами, и высокие горы с лыжными курортами, и термальные источники, и девственные леса, где, как в старину, охотятся на оленей и кабанов со специальными конными выездами, и средиземноморские бухты, где можно плавать до декабря. Не случайно многие жители Северной Европы и Соединенных Штатов, как только выходят на пенсию, переселяются во Францию.

Традиционно большую международную привлекательность имеют, в первую очередь, Париж и Лазурный берег, где более 80 % покупок делается иностранцами, за ними следуют Альпы и Атлантика.

Одним из самых притягательных для туристов мест во Франции является Ницца.

Такова традиция, складывавшаяся веками. Определенный интерес вызывают и другие городки Ривьеры, но они оживают лишь с началом сезона яхтенной навигации [37]. В Ницце, которая считается одним из крупнейших центров культурной жизни, жизнь кипит круглый год. В настоящее время экономика этого города полностью сосредоточена на туризме: 85% частного бизнеса и рабочих мест здесь так или иначе связано с обслуживанием приезжих. Туристы, особенно русские, по достоинству оценили и удобную транспортную инфраструктуру Ниццы, включающую в числе прочего собственный аэропорт. Отсюда налажена надежная воздушная связь со многими городами Франции и с другими странами. Очень выгодно приобрести квартиру в Ницце в качестве базы, чтобы в сезон отпусков путешествовать по всему северному Средиземноморью.

Ницца велика — это пятый по численности населения город Франции. Соответственно, и возможности для приобретения недвижимости весьма разнообразны. Наибольшей популярностью среди покупателей пользуется набережная PromenadedesAnglais, в реконструкцию которой местные власти собираются вложить более $10 млн.

Ежемесячно россияне приобретают на Лазурном Берегу по меньшей мере по две виллы стоимостью от 3,5 млн евро. Но, согласно французской статистике, на долю супердорогих приобретений приходится лишь 5% всех сделок купли-продажи в Ницце. В число остальных предложений входят небольшие виллы и квартиры самого разного качества в широком диапазоне цен. Так, квартира площадью 40-80 кв. м в новостройке обойдется в 160-350 тыс. евро. Впрочем, в последнее время к числу активных покупателей из России стали прибавляться и представители среднего класса: владельцы небольшого собственного бизнеса, менеджеры крупных компаний. Понятно, что их средств не хватит на виллу, но вполне достаточно для покупки небольшой квартиры в престижном районе.

Цены на недвижимость в 2010 году. Первое полугодие 2010 было отмечено во Франции подъемом рынка недвижимости. За этот период количество заключенных сделок купли-продажи возросло на 24,6% [38]. Рынок жилья вернулся к докризисной активности, хотя объемы продаж все еще ниже, чем бывали в лучшие времена. Главной причиной подъема является то, что наряду с обычными покупателями жилья и инвесторами главными лицами на рынке недвижимости, - в игру вступили представители иной категории покупателей -собственники нескольких объектов недвижимости, представители наиболее успешных социопрофессиональных категорий, благодаря которым рынок смог начать свой подъем [38].

Низкие доходы, ограничения по аренде Бум цен на жилье во Франции продолжался с 1997 по 2007 годы с двузначным ростом цен на квартиры. Низкие процентные ставки повышали цены на жилую недвижимость по сравнению с 2001 по 2006 годами, пик повышения цен на жилье пришелся на 2004 год. Но рост цен застопорился с конца 2007 года, цены с поправкой на инфляцию уже существующего жилья упали на 11,52% в 2008 году из-за влияния глобального финансового кризиса. Экономика Франции выросла всего на 0,3% в 2008 году, и сократилась на 2,19% в 2009 году. С 2000 по 2009 годы цены на квартиры во Франции выросли на 110,03% (115% в Париже) - гораздо больше, чем арендная плата в стране, ставка которой за этот период выросла только на 29%. Это привело к низким доходам от аренды, особенно в Париже, который теперь имеет доходность в диапазоне от 3,17% до 4,10% (по состоянию на 20 августа 2010 года). Ставка аренды выросла на 1,10% в течение года к 3 кварталу 2010 года. Развитие рынка аренды Франции сдерживается контролем за арендой.

Итог. Франция - одна из немногих стран, рынок недвижимости которых получил развитие на фоне мирового кризиса. После достижения пика ценовых показателей в 2010 году, специалисты прогнозируют дальнейший рост рынка в текущем году, хотя и более медленный. В соответствии с прогнозами Национальной Ассоциацией агентов недвижимости Франции (ЕКЛХМ), рост цен на жилье во Франции составит 6% в 2011 году. Это будет дальнейший рост рынка недвижимости страны после достижения своего ценового пика в прошлом году. Средняя стоимость французского «квадрата» составила 2600 евро против рекордных и докризисных 2549 евро в 2008 году. Как сообщают нотариусы, цены в 7-8 тыс. евро за квадратный метр стали уже нормой в Париже. По сравнению с 2009 годом, в 2010 году рост цен на жилье во Франции составил 8,69% [38].

Такой стремительный рост цен подпитывается быстрым падением ставок по ипотечным кредитам - с октября 2008 по октябрь 2010 года они упали с 5,40% до 3,30% годовых. По мнению французских риелторов, росту цен на жилье в текущем году будет способствовать правительственная программа по предоставлению беспроцентных кредитов малоимущим гражданам и молодым семьям, проживающим в районах с острой нехваткой жилья [14].

2.4. Цены на жилую недвижимость в Германии Описание популярных регионов Земли Бавария и Баден-Вюртемберг (Южная Германия) - экономически развитый и популярный туристический регион. Мюнхен (Бавария) - один из самых надежных городов в Германии для вложения средств. Это крупный промышленный город, а также в нем расположены крупные учебные заведения страны. С туристической точки зрения земли славятся своими бальнеологическими (Баден-Баден) и горнолыжными (Гармиш-Партенкирхен) курортами. Недвижимость на юге страны достаточно дорогая. Саксония, как и большинство районов Восточной Германии, привлекательна прежде всего демократичными ценами на жилье. Правда, этот регион уступает Западу страны состоянием недвижимости на вторичном рынке. Пожалуй, на Востоке наибольшую стабильность вложений гарантирует Берлин - в столице реально выгодно сдавать недвижимость в аренду. Западная Германия характеризуется более высоким качеством жилья, зато и цены выше. Популярностью пользуется прежде всего земля Северный Рейн - Вестфалия с ее крупнейшими городами Дюссельдорф, Кльн и Дортмунд, а также другие крупные города региона - Франкфурт-на-Майне, Ганновер и др. Если цель покупки - сохранение сбережений или ведение бизнеса, ориентироваться следует именно на эту землю как на экономически развитый и плотно заселенный регион.

Здесь располагаются 24 из 50 крупнейших компаний Германии (Metro, DeutscheTelekom, E.ON, RWE, ThyssenKrupp и др.) и проживает примерно четверть населения всей Германии. В Германии лучшими городами для проживания признаны Дюссельдорф, Франкфурт, Мюнхен, Берлин, Нюрнберг.

Количество инвестиций в недвижимость Берлина со стороны иностранных инвесторов неуклонно растет. Это объясняется не только стабильностью и экономической привлекательностью Германии, но и рядом других факторов. Первый фактор сравнительно низкие цены. Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Берлине, выше, чем, например, в странах Восточной Европы, но по оценке различных аналитиков, все равно является недооцененной. Второй фактор - гарантия чистоты сделки.

Все объекты недвижимости в Германии внесены в реестры собственности, где аккумулированы все данные, касающиеся всех операций с ними и их владельцев. Поэтому при совершении сделок купли-продажи любая вероятность недобросовестности продавца отсекается на первом же этапе. Третий важный фактор - простота покупки. Иностранцу не нужно регистрировать фирму в Германии, чтобы стать владельцем квартиры или дома.

Законодательство Германии достаточно бережно относится к правам арендаторов и обязывает арендодателей идти им на уступки. Вследствие кризиса арендная ставка за жилье тоже стала снижаться, что уменьшило доходы собственников. Нерентабельный бизнес пытались продать, усугубляя тем самым ситуацию на рынке. Сегодня можно сказать, что кризис остался в прошлом. Нынешняя Германия - экономически стабильная страна с постоянным приростом ВВП и снижающимся уровнем инфляции. Недвижимость здесь продают по самым низким ценам, и, по мнению многих экспертов, инвестировать в нее сейчас выгодно. Потребители руководствуются следующей логикой: на протяжении последних десяти лет рынок недвижимости падал или был стабильным, теперь же он будет расти, значит, нужно покупать.

Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную положительную особенность - децентрализованность. Поскольку страна делится на 16 земель, то темпы роста цен на жилье задают главные города каждого региона (в отличие от, скажем, Франции, где моду диктует Париж). Диверсификация в целом положительно сказывается на немецком рынке. Так, перенос столицы из Бонна в Берлин никак не повлиял на недвижимость в Мюнхене. Кроме того, кризисный опыт Германии выявил наиболее проблемные категории недвижимости, на которые цены идут вниз в первую очередь.

Самым неликвидным товаром оказались старые квартиры и дома. Жилье, построенное в коммунистической Германии, не отвечает современным стандартам.

Наиболее перспективными объектами являются новостройки или реконструированные здания довоенных времен — качество и престиж вновь стали актуальными. К самым богатым и перспективным городам Германии относят Мюнхен, Кельн, Штутгарт, Франкфурт, Гамбург, Дюссельдорф, Бонн, Берлин. Здесь жилье приобретают не только немцы, но и иностранцы (чаще всего те, кто намерен работать или учиться в этой стране).

Растет и число инвесторов, приобретающих квартиры в целях сдачи их в аренду. Данный вид бизнеса популярен как в крупных деловых центрах, так и на курортах. Одним из самых привлекательных городов для иностранцев является Баден-Баден - курортный и лечебный центр, прославленный целебными источниками, оперой, казино и светской жизнью. Здесь покупают жилье для личного пользования. При этом в последнее время оно активно дорожает, что дает капиталовложениям гарантированную прибыль. К этой же категории относят недвижимость в Гармиш-Партенкирхене - первоклассном горнолыжном курорте, по уровню элитарности сопоставимом с Куршевелем [51]. У россиян наибольшим спросом пользуются недвижимость в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Фрайбурге и Баден-Бадене, несмотря на то, что цены на недвижимость в этих городах выше, чем на территории остальной Германии. Особым спросом у иностранцев пользуются квартиры, расположенные в историческом и курортном центре Баден-Бадена. Стоимость недвижимости в этих престижных районах составляет от 300 тыс. евро.

В последнее время растет спрос россиян на покупку уже сданных в аренду квартир их стоимость от 100 тыс. евро. Причм возможно получение кредита от немецких банков под низкие "европейские" проценты (5 -6 % годовых) на сумму, составляющую 50-60 процентов от стоимости сдаваемых в аренду объектов. Юг Германии, практически центр Европы, имеет целый ряд преимуществ: горнолыжный спорт в горах Шварцвальда и Альп, возможность быстро добраться до любой точки Европы, экологически чистые места, натуральные виноградные вина, мягкий климат и немецкий порядок. Наравне с БаденБаденом, большой популярностью также пользуются курорты Бад-Кроцинген, БаденВайлер и другие. Термальные минеральные источники применяются в лечении целого ряда заболеваний. В зависимости от расположения и площади объекта цены варьируются от 100 тыс. евро и выше.

Виды жилой недвижимости в Германии Дом на одну семью - Einfamilienhaus (EFH). Это отдельно стоящее здание, принадлежащее одной семье. Этот вид сооружения наиболее вариативен и в плане планировки, и в плане достройки или переделки в будущем. В таком доме при желании можно запланировать небольшую отдельную квартиру - Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Однако, это самый дорогой из всех видов жилья.

Дом на две семьи - Doppelhaus (DH). Так как каждая часть дома имеет только три внешние стены, то он обходится заказчику дешевле и при постройке, и при оплате коммунальных услуг. При этом фактически клиент приобретает только полдома Doppelhaushaelfte (DHH), а значит, живет с соседом.

Дома, стоящие в ряд, - Reienhaeuser (RH). Это одна из самых доступных по цене форм частного жилья. Экономия достигается за счет стоимости земельного участка, постройки и подключения к городским коммунальным сетям.

Частная квартира - Eigentums-wohnung (EW). Тем, кто предпочитает жить в черте города или даже в центре, тяжело найти подходящий по цене земельный участок для постройки (Grundstueck) или готовый дом. Поэтому Eigentumswohnung - это нередко единственно возможный вариант личного жилья. Квартира является частной собственностью, но лестничная площадка, фасад, инженерные коммуникации - это особая или общая собственность (Sondereigentum und/oder Gemeinschaftseigentum). Именно эта особенность часто мешает уживаться с владельцами других квартир дома.

Цены на недвижимость в 2010 году Арендные ставки зависят от типа и местоположения жилья. К примеру, апартаменты в 70 кв. м в Берлине можно снять примерно за €790 в месяц, квартиру площадью 50 "квадратов" в Мюнхене - €670. Рентный доход колеблется в диапазоне 3,9-5,1% годовых. В то же время интерес к многосемейным домам со стороны россиян несколько специфичный и позволяет оценить широту русской души. Нередко наши соотечественники изначально ориентируются на дешевую недвижимость - отчужденное банками жилье [54]. Как правило, его цена ниже рыночной процентов на двадцать. Сейчас в Германии небольшую качественную квартиру можно приобрести по цене от €15-20 тыс.

Недвижимость реально приобрести в кредит, однако условия его предоставления в связи с кризисом ужесточены. Нередко банки, помимо обеспечения, требуют наличия доходов в Европе. Ставка составляет примерно 3,95% годовых. Размер первоначального взноса зависит от типа приобретаемой недвижимости. Для жилья он составляет минимум 60%. Правда, существует возможность увеличить сумму кредита для жилой недвижимости. Такое жилье изначально нужно заявить в качестве доходной недвижимости, для этого нужно просто подтвердить банку, что объект сдан на момент покупки. В дальнейшем кредитор не проявляет интереса к тому, как используется недвижимость.

Стоимость качественных апартаментов в Берлине начинается от 70 000-80 000 евро, можно найти небольшие квартиры и за 50 000 евро. Приобретение недвижимости в немецкой столице - выгодное вложение средств по ряду причин: Берлин стал столицей относительно недавно и демонстрирует неплохую динамику; он не только популярен среди туристов, но и имеет статус города науки - в нм расположены четыре крупнейших университета страны; кроме того, 60-80% трудоспособного населения Германии предпочитает жиль арендовать, а не покупать. Все эти факторы влияют на популярность рынка аренды.

В Германии ценовая ситуация очень разная. Объект в Берлине, например, вторичную студию не в самом престижном районе, можно купить за 40 000 евро, а такого же рода объект в Мюнхене обойдется уже не менее чем в 150 000 евро. Достаточно хороший, ликвидный объект в Германии можно купить по цене не менее 120 000 евро. В Германии вряд ли стоит ожидать интенсивного роста, но не стоит и ожидать снижения стоимости недвижимости. Это достаточно стабильный регион, недвижимость которого не подвержена сильным колебаниям, и остается достаточно ликвидной. В Берлине средние цены на квартиру площадью 30 м2 составляют 60 000 евро, 60 м2 - 107 000 евро, 90 м2 -208 000 евро, во Франкфурте - 61 000, 146 000, 208 000, в Мюнхене - 85 000, 180 000, 312 000 соответственно.

У многих немцев есть свои собственные семейные дома. Типичный немецкий особняк имеет площадь 125 м2, включая площадь гаража. Стоит такой дом в западных землях около 255 000 евро, в восточных — 225 000 евро, в северных — 185 000 евро, в южн^1х — приблизительно 310 000 евро. В больших городах особняки стоят дороже, чем в малых и сельской местности. В Мюнхене, к примеру, то же самый дом будет уже стоить 635 000 евро.

Следует иметь в виду, что приобретение жилья в Германии для спекулятивных целей нецелесообразно, поскольку, по оценке экспертов, значительного удорожания недвижимости не предвидится. Зато это хорошо для тех, кто покупает жилье для проживания. Вообще, по сравнению с рядом других стран мира, в Германии цены на недвижимость не раздулись до немыслимого пузыря, поэтому, собственно, когда грянул кризис, лопаться было нечему. Цены на жилье в принципе остаются неизменными с некоторыми незначительными колебаниями.

Итог То, что нынешний кризис мало задел Германию, вовсе не говорит о том, что рынок недвижимости этой страны всегда был стабильным. Падение Берлинской стены в 1989 году и воссоединение страны привели к перекосу на рынке. Многие переезжали в другие регионы страны, часто продавая свое жилье за бесценок. В первую очередь это коснулось Восточной Германии. В некоторых частях региона средние цены упали на 30%.

С середины 1990-х до середины 2000-х годов, в то время как недвижимость ряда других европейских стран неуклонно росла в цене, успехи Германии в сфере недвижимости были более чем скромными. В наиболее выгодных для вложений Франкфурте-на-Майне и Дюссельдорфе цены с 1995 года по 2003-й подросли на 7%. Для сравнения: в Великобритании каждые семь лет цены увеличивались вдвое. В Берлине за аналогичный период средние цены на квартиры снизились на 7,75%. Зато когда в 2008 году цены у европейских соседей после головокружительного взлета также головокружительно начали падать, Германия твердо стояла на ногах. За 2008 год стоимость квартир снизилась с учетом инфляции всего на 1,3%, домов - на 2,6%. Если сравнить стоимость жилья в третьем квартале 2008 года и соответствующем периоде 2009-го, получится, что цены в Германии либо остались практически на прежнем уровне, либо повысились. Стоимость квадратного метра составила в Дюссельдорфе €2 379 и €2 447 соответственно, в Мюнхене €3 397 и €3 586, в Берлине - €2 148 и €2 218. Снижение в основном коснулось Восточной Германии. Например, в Лейпциге эти значения составили €1 623 и €1 600. Среди причин такой устойчивости - недостаточное количество объектов. Если в 1997 году в стране было возведено 700 тысяч новых квартир, то в 2007-м это значение снизилось до рекордно низких 230 тысяч. С одной стороны, перспективы разворачиваются сами собой. То, насколько уверенно Германия прошла кризис, а также недостаточное количество жилых объектов позволяют рассчитывать на надежность вложений средств и в будущем. С другой стороны, для развития рынка существует серьезное препятствие -демографическая ситуация. С 2002 года численность населения убывает в среднем со скоростью 50 тысяч человек ежегодно. Одновременно население становится старше, и этот процесс, по прогнозам, остановится не раньше 2030 года. Пенсионеров, даже в стабильной Германии, трудно назвать самой активной категорией покупателей недвижимости. Поэтому во многом развитие рынка зависит от иностранцев. Пожалуй, главное, чему следует уделить наибольшее внимание при покупке, - это регион. Если цель покупки - качественное и интересное с инвестиционной точки зрения жилье, не стоит рассматривать Восточную Германию. Восток все-таки еще не достиг западноевропейского уровня и неизвестно, сколько времени потребуется на его развитие. А вот на Западе, в частности в Северном Рейне - Вестфалии, в ближайшие годы ожидается рост цен, а также повышение арендных ставок. На это вполне можно рассчитывать, поскольку за последний год аренда в регионе выросла на 6%.

Резюмируя ситуацию с недвижимостью за последний год и мнения экспертов, можно только подтвердить сложившуюся репутацию рынка Германии:

стабильность и надежность.

2.5. Цены на жилую недвижимость в Великобритании Описание популярных регионов О растущей инвестиционной привлекательности английской «глубинки» говорят уже много лет. В 2008 г. газета Times опубликовала список 20 городов Великобритании, покупка недвижимости в которых считалась наиболее «безопасной инвестицией». Рейтинг был составлен на основе показателей роста цен на недвижимость за последние 5-10 лет. Возглавили список Кембридж (Cambridge), северный город Йорк (York) и Оксфорд (Oxford). Главный недостаток рейтинга - в него включены города, которые и сами англичане не считают "престижными", и которые тем более не представляют интереса для иностранных покупателей. К примеру, Кембридж маленький студенческий город, где отсутствуют базовые элементы городской инфраструктуры, а все варианты трудоустройства так или иначе связаны с университетской жизнью. Переезжать туда иностранцам и обеспеченным британцам просто нет смысла. То же самое можно сказать и о многих других городах двадцатки, таких, как Рединг (Reading), Милтон Кинс (MiltonKeynes), Бат (Bath) и Брайтон (Brighton). Основной объем предложения недвижимости в этих городах находится в ценовых категориях до 500 тыс. и от 500 тыс. до 1 млн. Именно эти категории больше всего пострадали во время кризиса, упав в цене на 15-17%, и именно настолько подешевела недвижимость в большинстве городов двадцатки TheTimes. Этот пример показал, что при определении лучших мест для жизни вне Лондона классическими критериями такими, как уровень заработка и безработицы, роста населения и цен, - не обойтись.

Недостаточно и традиционных британских FivePs (Пяти «П»): пабы (pub), общественный транспорт (public transport), приходская церковь (parishchurch), начальная школа (primaryschool) и почта (postoffice). Для привлечения иностранных инвесторов и состоятельных англичан (а именно эти две группы сегодня тянут на себе рост цен и спроса) необходимо учитывать такие факторы, как климат, культурные и светские развлечения, престижность региона. Большинству покупателей очень важна близость к Лондону, позволяющая сочетать жизнь на природе с работой в столице: мало кто готов каждое утро и каждый вечер тратить на поездку более часа (на машине) или часа с небольшим (на поезде). Кроме того, многих привлекает тихая прелесть английской провинции, ведь жить в окружении бетонно-стеклянных блоков можно и во многих других странах мира.

Проведя отбор по этим критериям, можно определить наиболее интересные для русских покупателей графства и города. Что же касается знаменитого консерватизма и настороженного отношения к "чужакам", характерных для жителей английской глубинки, то можно смело сказать: русских уже давно не принимают в штыки, во всяком случае, не более чем других приезжих. Особенно легко вписывается в окружающую среду второе поколение иммигрантов. Но все-таки для многих именно социальная адаптация в провинции становится существенным психологическим препятствием. В Лондоне уже сложилось русское общество со своими газетами, магазинами и другими заведениями, в провинции этого нет, каждый "сам за себя". Одно из важных преимуществ жизни в любом из пяти вышеупомянутых графств - близость к лучшим начальным (для детей от 8 до 13 лет) и средним (от 11 до 18 лет) школам. Несмотря на несомненно высокий уровень лондонских учебных заведений, многие родители предпочитают отправлять детей в более традиционные школы английской "глубинки", желая хотя бы на время уберечь их от соблазнов мегаполиса. Таким образом, для тех, кто хочет видеть свое чадо каждые выходные, важно, чтобы поблизости был хороший колледж; зачастую это один из главных критериев при выборе уездной резиденции. Следует отметить несколько мест, сочетающих комфортные условия жизни для старшего поколения и высокий уровень частного образования для младшего. Города Гилфорд (Guildford, графство Суррей), Тонбридж (Tonbridge, графство Кент) и Винчестер (Winchester, графство Хэмпшир) отличаются высоким уровнем жизни, а также близостью к Лондону - в пределах часа езды на поезде. В каждом из этих городов можно найти сразу несколько школ из первой-второй двадцатки по общебританскому рейтингу газеты TheTimes. В их число входят Winchester College и Tonbridge School для мальчиков, и St Catherine's Prep School (Guildford) для девочек. В графстве Хэмпшир, в Саутгемтоне (Southampton), также находится один из двадцати лучших университетов страны - номер 15 по рейтингу The Times. Лидирует в этой категории, конечно же, Оксфорд (Oxford, графство Оксфордшир). В 10 минутах от лучшего университета страны есть целый набор подготовительных и начальных школ, как обычных, так и с полным пансионом. Самые известные и престижные - MagdalenCollege (в первой пятерке по стране), Headington (для девочек), DragonSchool и StEdward'sSchool.

Купив дом в одном из престижных районов Оксфорда, можно поселиться в 5-10 минутах езды и от оживленного городского центра с его магазинами, кинотеатрами и ресторанами, и от большинства колледжей. Возможен также вариант школы с полупансионом, позволяющий ребенку каждый вечер возвращаться домой.

Среди русскоязычного населения Великобритании относительно немного людей пенсионного возраста. Но даже самым молодым, а также тем, кто собирается вскоре переехать в Англию на постоянное место жительства, риэлторы советуют строить планы на старость заблаговременно. Впервые за всю историю Соединенного Королевства количество жителей старше 65 лет превышает число тех, кому еще не исполнилось 16 лет.

В результате этой демографической аномалии в стране остро не хватает жилья в традиционных "пенсионных" городах-курортах. Сказывается также повышение уровня благосостояния сегодняшних пенсионеров - дивиденды от "бумов" недвижимости за последнее десятилетие предоставляют многим из них возможность переехать в более престижные районы. Самые счастливые пенсионеры - это те, кто уехал из крупных городов и обосновался в провинции. На сегодняшний день почти половина людей старше 50 лет планирует после ухода на пенсию перебраться в «глубинку». И только 0,5% от общего числа опрошенных считают британскую столицу подходящим для людей их возраста местом. Уже много лет подряд самыми привлекательными для пенсионеров считаются приморские курортные графства на юго-западе и юго-востоке: Корнуолл (Cornwall), Дорсет (Dorset), Сомерсет (Somerset), Сассекс (Sussex) и Норфолк (Norfolk).

Исторически в этих регионах самый высокий процент населения старше 50 лет: 27-30% (в Лондоне этот показатель один из самых низких в стране—25,5%). Самые обеспеченные пенсионеры, которые могут позволить себе отдых на гораздо более теплых курортах Европы, перебираются в центральные и северные регионы Англии. В последние годы большой популярностью пользуются графства Хэмпшир (Hampshire), Беркшир (Berkshire) и Оксфордшир (Oxfordshire). Следует также отметить "город-SPA" Челтнем (Cheltenham) в графстве Глостершир (Gloucestershire), признанный в 2006 г. лучшим местом для жизни в Великобритании; в 2009 г. количество покупателей недвижимости здесь выросло на целых 45%.

Выводы Экономисты могут сколько угодно спорить о том, будет вторая волна кризиса или нет, но одно можно сказать точно: мировой рынок недвижимости ожил. В отдельных странах цены на качественную недвижимость вплотную подошли к докризисным. А некоторые страны и вовсе доказали, что их недвижимость может успешно служить защитным активом.

Наиболее устойчивыми в кризис оказались, как и можно было предположить, страны со стабильной экономикой. Среди них: Великобритания, Франция, Германия. Цены на элитную недвижимость в этих странах показали минимальную отрицательную динамику.

Причина в том, что в этих странах не было переизбытка предложения на рынке недвижимости. К тому же у них приемлемый уровень государственного долга - не зря им присвоены наивысшие рейтинги кредитоспособности на уровне ААА.

Наиболее устойчивы в кризис города, спрос на которые стабилен и где предложение ограниченно. Например, Лондон: во время кризиса 2008 года объекты в хороших дорогих районах были попросту сняты с рынка или цены на них совсем не корректировались и остались на прежнем уровне. Другой пример - Париж, где цены на элитную недвижимость в хороших районах не падали даже в кризис. Предложение там крайне ограниченно, конкурентная среда минимальна. Аналогов нет. Поэтому основной рецепт стабильности ограниченное предложение и минимальная конкурентная среда.

Лондон считают образцом идеальной инвестиции в недвижимость - но в основном в элитном сегменте, прежде всего в Центральном Лондоне. Этот рынок продолжает уверенно расти. Лондон и сегодня является практически гарантом стабильности для тех, кто хочет сохранить и преумножить капитал.

Впрочем, стабильность это для консервативных покупателей, которые предпочитают в кризис свои деньги сохранить, а не приумножить. Для более рисковых инвесторов, твердящих, что "китайский иероглиф "кризис" означает также "возможность", интерес представляют те страны, где рынок недвижимости демонстрирует наиболее впечатляющие темпы роста. Даже если он сильно просел в кризис - не беда, рассуждают они. Значит, можно войти пусть не на "дне", но по низким пока ценам.

Хотя сложно говорить о низких ценах в случае, например, тех же Великобритании или Германии. В настоящий момент цены на недвижимость Великобритании и Германии почти достигли докризисных. Такая динамика достигнута не только благодаря уже упоминавшейся экономической стабильности, но и в связи с тем, что недвижимость в этих странах выступила защитным активом в сложных экономических условиях.

Элитная недвижимость в Лондоне демонстрирует хорошую динамику. На недвижимость, расположенную в наиболее привлекательных и престижных районах, существует стабильный платежеспособный спрос. Плюс мест для строительства нового жилья становится все меньше.

Основная причина хорошей динамики цен - эксклюзивность и наличие спроса.

Сейчас очень востребованы Лондон, Париж, многие города в Тоскане. Спрос на недвижимость в этих городах всегда будет высок, несмотря на цены.

В Нью-Йорке вначале цены сильно упали, но потом быстро восстановились, несмотря на то что этот город был в центре мирового кризиса. Причина быстрого восстановления все та же: предложение крайне ограниченно. Манхэттен всегда будет в цене.

В топ-10 (IntermarkSavills) крупных городов мира, где рынок недвижимости растет быстрее всех на протяжении длительного времени, вошли (в порядке убывания индекса относительной полной стоимости) Лондон, Париж, Нью-Йорк.

Исследуемые города становятся ближе друг к другу, чем к внутренним рынкам стран, где они расположены. Их отличают три характерные особенности. Во-первых, крупные объемы сделок по аренде и продажам, как со стороны местных, так и зарубежных покупателей и арендаторов. Во-вторых, растущий интерес к этим рынкам - опять же как зарубежных инвесторов, так и местных жителей. В-третьих, эти города часто служат местом для развития бизнеса и релокации сотрудников большого количества международных компаний.

Нынешние лидеры мирового рынка недвижимости вряд ли сменятся, ведь речь идет о фундаментальных показателях, которые складываются на протяжении длительного времени. При этом бессмысленно ждать второй коррекции из-за очередной волны кризиса.

Чем эксклюзивнее вещь, тем дороже она становится с годами. Эксклюзивная недвижимость ограничена в количестве, и она будет только дорожать в востребованных местах. Поэтому в этом плане коррекция вряд ли возникнет без весомых на то причин.

Итак, можно резюмировать, что самыми устойчивыми к кризису оказываются те рынки недвижимости, где экономика демонстрирует стабильность, сам рынок недвижимости достаточно ограничен, а предложения отличаются уникальностью в мировом масштабе. Ограниченность предложения, а еще лучше - сокращение его при растущем спросе, его эксклюзивность и высокие характеристики дают импульс росту цен.

Рынки с массовыми инвестициями, особенно с помощью ипотечных кредитов, - самые рискованные. А мегаполисы, куда стремятся финансовые мировые потоки, становятся отдельным классом недвижимости, живущим по собственным законам.

Был составлен рейтинг стран, которые наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций в недвижимость. Лидерами рейтинга стали Германия и Великобритания. На третьем месте оказались объекты в США. Также в ТОП-10 инвестиционно привлекательных для россиян стран вошла Италия.

На инвестиционные предпочтения и активность российских граждан с точки зрения покупки недвижимости за границей в прошлом году влияли несколько факторов, среди которых была волантильность на валютном рынке. С августа прошлого года курс рубля сильно ослаб, а с января текущего года опять начал расти. Кроме того, имеет большое значение кризис, процветающий в европейской зоне. Неоднозначное положение Греции, в результате дефолта страны, негативные последствия могут повлиять на экономики других членов Евросоюза - Португалии, Италии, Италии и Кипра. Не придают уверенности в завтрашнем дне и опасения "второй волны" мирового экономического кризиса. Кроме того, в предвыборные годы у россиян растет интерес к покупке недвижимости за рубежом. И в прошлом году многие сделки были заключены под предвыборным "эффектом".

Сегодня больше всего российские инвесторы опасаются за будущее евровалюты.

Именно поэтому в новом рейтинге в десятку лидеров вошли страны с наиболее сильной экономикой, где инвесторы могут диверсифицировать свои валютные риски.

График 2.1.

Рейтинг стран по привлекательности инвестиций в недвижимость.

Зарубежная недвижимость стала интересовать россиян не только в качестве временного пристанища, но и как объект сдачи в аренду. Аренда недвижимости за рубежом до последнего времени интересовала россиян в основном с одной стороны - "как снять". Однако увеличение инвестиций наших соотечественников в зарубежную недвижимость, в том числе и долгосрочных, делают актуальным и другой вопрос: как выгоднее сдать. А еще точнее: где и что лучше купить, чтобы получить максимальную прибыль на аренде.

Два наиболее интересных направления для арендного бизнеса - это курорты и крупные столичные центры. По поводу курортной недвижимости эксперты отмечают три главных фактора, которые делают инвестиции эффективными: это широкая международная известность, максимально длинный, в идеале круглогодичный туристический сезон и ограниченность предложения. Однако найти идеал - сочетание всех трех факторов одновременно - довольно сложно. Например, у владельцев шале на горнолыжных курортах основной доход в зимнее время, в то время как виллы в теплых странах остаются популярными круглый год, и владельцы могут рассчитывать на постоянный приток денежных средств.

Довольно разумны вложения и в городскую недвижимость. Ниже приведены несколько точек, покупка недвижимости в которых обеспечивает стабильный доход.

Лидирует в рейтинге Нью-Йорк, там за последний год уровень арендной платы вырос почти в два раза. Доходность от сдачи здесь составляет около 10% годовых. На втором месте - Лондон с доходностью в среднем 5,1% годовых. Замыкает тройку лидеров Париж с доходностью от сдачи недвижимости в аренду в среднем 4.6%.

График 2.2.

Факторы, обуславливающие интерес россиян к недвижимости за рубежом (результаты опроса, проведенные порталом Prian.ru в марте 2009г.)

3. Транзакционные издержки Зарубежная недвижимость - хорошее вложение денег, но редко приносит большие доходы. Дело в том, что это очень сложный инвестиционный рынок. Финансовые провалы происходят из-за приобретения недвижимости непрофессионалами. В целом же вложения в зарубежную недвижимость с целью получение прибыли от последующей сдачи жилья в аренду традиционно приносят не более 4-5% годовых. Курортная недвижимость может приносить еще больше прибыли от сдачи в аренду. Прибыль от сдачи в аренду в Германии и Франции с учетом всех расходов может доходить до 4-5% годовых от стоимости объекта. Жилье в курортных районах может приносить и больший доход. Покупатель зарубежной недвижимости должен понимать: затраты на приобретении квадратных метров стоимостью жилья не ограничатся. В статью расходов придется заложить деньги, необходимые на процедуру заключения самой сделки, юридическое сопровождение, уплату налогов. Стоит помнить и о том, что впоследствии приобретенное жилье придется содержать.

3.1. Транзакционные издержки при покупке, владении и перепродаже объектов жилой недвижимости в США Процедура покупки недвижимости Любой иностранец, как физическое, так и юридическое лицо, может без всяких помех приобрести недвижимость на всей территории США. Нерезидент может рассчитывать на получение ипотеки только в том случае, если он имеет стабильный доход на территории Соединенных Штатов [13].

Оформление кредита потребует полного раскрытия финансовой информации, которая проверяется службой безопасности банка и налоговой администрацией.

Американские банки кредитуют иностранцев только под покупку жилых объектов.

Иностранцам, планирующим купить недвижимость в США, следует обратить внимание на жесткую визовую и миграционную политику. Наличие собственного жилья не гарантирует получение права на въезд в страну, однако является фактором, который принимается к рассмотрению. Каждый покупатель обязан уплатить налог при покупке имущества, который составляет от 1% до 1,5% в зависимости от штата.

Порядок приобретения недвижимости в США: заключается договор с агентством, которое будет подбирать устраивающие покупателя варианты; заключается договор с профессиональным юристом, если нужно — с консультантом по налоговым вопросом, ипотечным консультантом; предварительный выбор объекта, торг; покупатель и продавец договариваются, юрист продавца отправляет юристу покупателя договор; при заключении договора покупатель переводит взнос 10% на счет своего юриста. Если покупка расстроилась по вине покупателя, эти деньги не возвращаются. Разумеется, необходимо убедиться, что покупка безопасна. Для этого юристы обеих сторон проводят так называемую процедуру именного поиска, заключают специальный страховой договор.

При закрытии сделки оплачивается полная стоимость покупки, юрист совершает требуемые платежи и регистрирует недвижимость в регистре того города, где приобретается собственность. Дополнительные расходы. При покупке существуют дополнительные расходы, которые различаются в разных городах и штатах. Разумеется, приходится платить налоги. К примеру, в Нью-Йорке существуют такие налоги на передачу недвижимости: если цена больше 500 000 долларов — 1,425%, если цена меньше 500 000 долларов — 1%. А, скажем, налог штата Нью-Йорк составляет 0,4%. Владение недвижимостью не влияет напрямую на получение визы в США, однако, при получении въездной визы наличие собственного жилья в США будет являться плюсом, как гарантия финансовой стабильности. Наличие недвижимости в Америке облегчает получение виз в страны Шенгенского соглашения. Риски. Эксперты считают основными системными рисками нестабильные цены на недвижимость в США, высокий уровень безработицы и большое количество конфискованного имущества. Так, собственники апартаментов в кондоминиумах обязаны самостоятельно оплачивать обслуживание технических коммуникаций дома. Если одна или несколько семей не могут выплачивать ипотеку, они возвращают апартаменты банку. Стоимость оплаты технического обслуживания равномерно распределяется между оставшимися жильцами, пока банкиры не находят новых владельцев для пустующего помещения.

Иностранные граждане должны обратить внимание на финансовое законодательство. Рекомендуется обратиться к консультанту по налоговому планированию, чтобы избежать крупных штрафов и неприятностей с законом. Продажа недвижимости в США находится под особым мониторингом специальных служб, поэтому необходимо регистрировать каждую сделку в соответствии с законом Есть небольшие ограничения на иностранное право собственности на недвижимость в Америке, но они незначительны на покупку-аренду с целью инвестирования. На федеральном уровне есть только несколько ограничений для нерезидентов, являющихся владельцами или инвестирующих в недвижимость (Сельскохозяйственный Закон о внешнем инвестиционном раскрытии 1978г.; Международный закон об инвестиционном обзоре 1976г.). Для практических целей эти ограничения не существенны. В Оклахоме иностранцам не разрешено покупать землю, но они могут купить кондоминиумы или квартиры.

Транзакционные издержки включают в себя все расходы на покупку, а затем перепродажу имущества - сборы нотариусам и адвокатам, регистрационные сборы, налоги, комиссию агентам и т.д. В США покупка дома включает в себя некоторые затраты, обычно уплачиваемые при закрытии договора купли-продажи. Хотя некоторые из затрат, включаемых в заключение, рассматриваются как операционные затраты.

Некоторые из затрат, включаемых при закрытии, но не в нашем списке, это сборы на оценку, страхование жилья, ипотека и банковские сборы, инспекционные сборы и налоги на недвижимость.

Сборы на титульное страхование Сборы на титульное страхование варьируются в зависимости от места нахождения объекта недвижимости. Это обычная практика для получения титульного страхования от одной из компаний-конкурентов по титульному страхованию. Титульное страхование может быть приобретено только после закрытия сделки, которая была завершена между покупателем и продавцом, а стоимость была уплачена. Титульный отчет, хотя и не обязателен, является необходимым условием для обеспечения титульного страхования.

Компании, выдающие право на владение, не предоставляют титульное страхование без главного отчета, прослеживающего историю дела и четко формулирующего право удержания имущества, договоров и других ограничений на титул. Общая стоимость титульного страхования сильно различается в зависимости от размера и стоимости имущества, расположения, охвата и сложности поиска и страхования.

Тарифы на регистрацию Сборы за регистрацию взимаются правительством для заключения официальной записи о праве собственности на имущество. Это может быть оплачено сопровождающим лицом, но, как правило, оплачивает покупатель. Тарифы на регистрацию это, как правило, фиксированные суммы, и они являются минимальными.

Комиссия юристу Комиссия юристу может различаться в зависимости от месторасположения и сложности сделки. Большинство адвокатов взимают проценты от цены продажи, примерно от 0,5% до 1%, в то время как некоторые адвокаты взимают фиксированную плату или плату на почасовой основе. Каждая сторона платит за своего адвоката.

Налоги при передаче собственности Налог при передаче меняется в зависимости от места нахождения имущества, в пределах от 0,01% в Колорадо до 2% в штате Делавэр. Пять штатов не используют налоги при передаче собственности (Миссисипи, Миссури, Нью-Мексико, Северная Дакота и Вайоминг). Национальная ассоциация риэлторов имеет список налогов при передаче собственности, введенными различными штатами.

Комиссия брокеру Комиссия агенту по недвижимости или брокеру, как правило, является предметом переговоров. Хотя стандартная ставка составляет 6%, некоторые агенты готовы снизить свою ставку, чтобы только закрыть сделку. Некоторые агенты налагают более высокую плату, включающую другие функции, такие как поиск права на имущество. Как правило, это оплачивает продавец.

3.2. Транзакционные издержки при покупке, владении и перепродаже объектов жилой недвижимости в Италии Процедура покупки недвижимости Покупатель в момент покупки должен законно находиться на территории Италии, должен иметь налоговый код (codice fiscale - аналог российского ИНН, который видается по запросу нотариуса в налоговых органах или в итальянском консульстве за рубежом).

Недвижимость может быть куплена и в инвестиционных целях (для последующей сдачи в аренду).

Процедура покупки недвижимости в Италии, как правило, включает в себя три стадии:

1. Предложение о покупке (Proposta d'acquisto).

после принятия решения покупателем о покупке, от его имени составляется документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и сроки оплаты. Одновременно вносится задаток, который обычно составляет не менее 5% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя продавца.

Агент предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек. В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумал, то по общему правилу о задатке, деньги ему не возвращаются.

Услуги агента оплачиваются в момент принятия продавцом составления предложения о покупке. Как правило, стоимость агентских услуг начинается от 3% и оплачивается покупателем.

2. Предварительный контракт (Preliminare di compravendita).

Через несколько дней после принятия предложения о покупке (по итальянской традиции - это может быть и достаточно долгий срок) заключается предварительный контракт купли-продажи. При этом покупатель уплачивает продавцу около 20% от стоимости объекта. С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот время Покупатель переводит оставшуюся часть суммы с учетом всех дополнительных расходов на оформление недвижимости на свой счет в итальянском банке или решает вопрос с кредитами, а нотариус, принявший дело проверяет все права продавца и готовит документы.

3. Договор купли-продажи недвижимости (Atto notarile di compravendita)/ После подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агента (агентов) встречаются у нотариуса для подписания акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю.

Покупатель оплачивает чеком оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости. Важная особенность - у покупателя на руках имеется только копия договора купли-продажи. Оригинал хранится у нотариуса.

Дополнительные расходы (стоимость сделки) Нотариус Заключительный контракт обязательно (Contratto notarile di compravendita) подписывается в присутствии нотариуса, стоимость услуг нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше процент). В среднем, стоимость услуг нотариуса составляет не больше 3% (1.5 % -услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников).

Налоговые платежи при оформлении недвижимости:

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает:

1. НДС = 10% от кадастровой стоимости (она как правило ниже рыночной)

2. фиксированный ипотечный налог 168 Евро (за перезапись имущества в Регистре)

3. фиксированный кадастровый налог 168 Евро

4. гербовый сбор 168 Евро Итого: 10% от цены продажи + 500 Евро (Если покупатель имеет вид на жительство в Италии и покупаемая недвижимость будет первым домом, в котором он пропишется, то НДС составит 4%) В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается на вторичном рынке, покупатель уплачивает:

1. гербовый сбор - 7%

2. ипотечный налог - 2% (за перезапись имущества в Регистре)

3. кадастровый налог - 1% Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости Всего дополнительного платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от кадастровой стоимости + комиссия агентства недвижимости.

Ежегодные расходы собственника:

Налог на имущество ICI. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий в среднем 0,7% кадастровой стоимости имущества (налог муниципальный и сильно зависит не только от города, но даже от наличия цветов на балконе - возможны поблажки). В случае если имущество сдается в аренду, уплачивается налог на доходы физических лиц (IRPEF) на доход от аренды. В случае если имущество не сдается в аренду и в нем никто не прописан - налог на доходы физических лиц (IRPEF) уплачивается со вмененного дохода.

Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры:

• электричество - в среднем 15 евро/месяц + расход по счетчику (тариф около 18 евроцентов + дополнительные платежи - отличается в зависимости от поставщика энергии);

• вода - около 200 Евро/год;

муниципальный взнос на вывоз мусора около 100 Евро в год; содержание дома (либо расходы кондоминиума) - уточняется при покупке; расходы на подготовку деклараций по налогам - в среднем 50 Евро в год. Затраты по сделке остаются высокими в Италии Нет никаких ограничений на покупку иностранной собственности в Италии. Любые деньги, которые переводятся из-за пределов Италии с целью приобретения недвижимости, должны быть официально зарегистрированы.

Транзакционные издержки включают в себя все расходы на покупку и последующую перепродажу имущества - гонорары юристам, нотариусам, регистрационные сборы, налоги, комиссия агенту и т.д.

Налог на регистрацию Для старых объектов недвижимости налог на регистрацию составляет 3% для тех, кто покупает свой основной дом, в соответствии с законом 1089/39. Дом должен быть расположен в настоящем или будущем месте проживания (или месте, где вы имеете или планируете иметь свое основное место для ведения бизнеса), и он не должен быть классифицирован как "роскошный" дом. Регистрационный налог для нерезидентов и тех, кто покупает второй дом, составляет 7%, так что если вы планируете стать резидентом в Италии, делайте это за 18 месяцев до покупки дома. Налог рассчитывается от заявленной стоимости объекта недвижимости, а не от цены покупки. Налог с покупки земли под застройку составляет 8%. Налог с покупки сельскохозяйственных земель составляет 15%.

Сбор в земельный реестр2%, или фиксированный сбор в размере € 168 для новых объектов. Фиксированная плата в размере € 168 также применяется, если собственность является основным или единственным местом проживания.

Кадастровый налог1%, или фиксированный сбор в размере € 168 для новых объектов. Фиксированная плата в размере € 168 также применяется, если собственность является основным или единственным местом проживания.

НДС Покупатели новой недвижимости не платят 3% или 7% пропорционально налоговому сбору. Вместо этого они платят фиксированный налог на регистрацию в размере € 168 (плюс Сбор в земельный реестр и кадастровый налог), кроме того НДС, который составляет от 4% до 20%. НДС взимается в размере 4% для первых покупателей жилья и резидентов, в размере 10% для второго дома и покупателей-нерезидентов, и в размере 20% для роскошных домов с рейтингом А1 по реестру собственности.

Нотариальные сборы Затраты на нотариуса основаны на списке цен на недвижимость, подготовленном ассоциацией адвокатов, и варьируются согласно городскому совету (и облагаются 20% НДС). Услуги нотариуса оплачиваются при подписании окончательного договора.

Юридические услуги Предварительный договор, или составляется продавцом, его Compromesso, адвокатом или агентом по недвижимости. Таким образом, покупатель может отказаться от оплаты юридических услуг. Покупатель в любом случае защищен государственным нотариусом. Нотариус является гораздо более важным, чем принято считать, он обязан тщательно проверить все документы.

Взнос агенту Стандартный взнос агентству, независимо от формы собственности (коммерческой, жилой или продажи земельных участков), составляет от 4% до 6% и, как правило, распределяется между покупателем и продавцом. Агентское вознаграждение выплачивается при подписании предварительного договора.

3.3. Транзакционные издержки при покупке, владении и перепродаже объектов жилой недвижимости во Франции Процедура покупки недвижимости Иностранцы могут беспрепятственно приобретать любую французскую недвижимость. Во Франции, если недвижимость продатся официально и через профессиональные агентства недвижимости, то за все конструктивные дефекты, которые вскроются в течение десяти лет после заключения сделки, отвечает продавец. После выбора недвижимости и согласия с условиями сделки стороны в присутствии нотариуса подписывают предварительное соглашение. Покупатель перечисляет в пользу продавца залог, чаще всего, 5-10% от цены недвижимости. Залог хранится у нотариуса (залог можно перечислить в режиме on-line на специальный счт нотариуса/нотариальной конторы в Банке Франции). В течение семи дней покупатель имеет право отказаться от сделки по любой причине, и нотариус обязан вернуть ему залог полностью. От услуг агента покупатель может отказаться (во Франции только 30% всех сделок совершается с помощью посредников), но участие нотариуса в сделке — обязательно. При этом расценки на некоторые услуги тврдые, поскольку устанавливаются Нотариальной палатой. За правильность оформления сделки нотариус отвечает перед законом, поэтому он в течение месяца изучает все документы, касающиеся недвижимости, делая запросы в соответствующие инстанции. По французским законам, если в течение последних 30 лет у недвижимости не было отягощений (или были, но благополучно решены), то она «чистая», безотносительно от того, что было в более отдалнный период. Закон требует, чтобы покупатель приложил к предварительному соглашению документ, выданный местной экологической службой. Название сертификата — DDT (DossierdeDiagnosticTechnique — Свидетельство технического состояния недвижимости). Данный документ подтверждает, что в материалах, которые использовались при возведении или реконструкции дома, нет вредных для здоровья человека веществ, включая асбест и свинец, а также подтверждает, что в доме нет утечки газа, повреждений электропроводки, вероятности подтопления и прочее. За получение этого документа продавец платит около 800 евро.

После проверки всех документов и наведения справок стороны также в присутствии нотариуса заключают договор купли-продажи. Иногда такой договор оформляется сразу, чтобы сэкономить время, и когда покупатель уверен в себе. Нотариус на этом этапе проверяет правильность и своевременность всех платежей. Если вс в порядке, нотариус передат запрос в регистрационное ведомство с просьбой внести имя нового собственника в реестр. Сделка оформляется в течение двух с половиной - шести месяцев. При оформлении сделки покупатель нест следующие расходы: госпошлина - 200-500 евро, услуги нотариуса - 1-3% плюс 19,6% налог на добавленную стоимость - НДС, регистрация земельного участка (если таковой приобретается) - 0,1%, оплата разных услуг при регистрации, включая секретарские услуги - 0,2-1%, комиссионные агенту - 2-5% плюс 19,6% НДС (столько же платит продавец). Приобретая недвижимость на вторичном рынке, покупатель облагается налогом на передачу титула в размере 6,89%, но зато с него не взимается НДС. А при покупке недвижимости на первичном рынке будущий собственник платит незначительный налог на передачу титула - 0,8%, однако НДС с него взимается большой - 19,6%. В дальнейшем покупателю надо будет платить налоги: на место проживания и на землю (если с домом приобретался участок). В год в совокупности получается 200-2 000 евро в зависимости от географического расположения и размеров владения. Продавец-россиянин должен платить налог на сделку/капитал в размере 33,3%.

Этот налог платится полностью в течение пяти лет после покупки. Затем каждый год налог снижается на 10%, пока совсем не прекращает сво действие.

В контексте разговора о Франции тема исторической недвижимости - одна из самых интересных. В этой стране, впитавшей лучшие веяния европейской культуры, сохранилось богатейшее архитектурное наследие. Это живописные замки, частные владения знаменитых людей прошлого, исторические виллы с садами и виноградниками.

Конечно, Франция - не единственная страна, где культурные памятники сохранились и периодически выставляются на продажу. Однако, по мнению специалистов, наиболее привлекательны для россиян именно французские замки. Причина такого пристрастия не исчерпывается одной лишь симпатией к этой стране. Наших состоятельных соотечественников привлекают и права, которые получают собственники. Как известно, Франция предлагает гарантию полной вековой собственности на недвижимость. Так, в Великобритании подобная сделка оформляется как долгосрочная аренда. Это обстоятельство часто настораживает наших соотечественников, хотя не пугает законопослушных иностранцев. Но некоторые ограничения при владении замками и другими эксклюзивными объектами во Франции все-таки существуют. Например, ни один владелец исторического здания не вправе провести реконструкцию без множества согласований. При совершении сделки на покупателя возлагается обязанность восстановить архитектурный памятник, если того требует его состояние, и поддерживать в должном виде в дальнейшем; также владельцу могут предписать прокладку или замену коммуникаций и пр. Выполнение принятых обязательств строго контролируется. При этом существуют и законы, защищающие права туристов. Каким бы ни был статус владельца, он не имеет права отказать желающим в посещении.

Если объект выгодно расположен, например, в столице крупного европейского города или близлежащих окрестностях, его доходность очень велика.



Pages:   || 2 |


Похожие работы:

«Электронный журнал «Труды МАИ». Выпуск № 58 www.mai.ru/science/trudy/ УДК 519.854.2 Автоматизированный программный комплекс для формирования графиков оборота воздушных судов А. О. Махорин, М. Н. Мусолов, Д. Н. Чуркин Аннотация Рассмотрены основные функции и структура автоматизированного программного комплекса, предназн...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АЭРОКОСМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ имени академика С.П. КОРОЛЕВА»АВ...»

««Тайна происхождения жизни» Чему равна вероятность случайного возникновения жизни? Как произошла жизнь на нашей планете? И что вообще такое жизнь? Доминирующей в современной науке является абиогенетическая гипотеза, согласно которой жизнь...»

«Управление логистикой в системе Галактика ERP: точно в срок с минимальными затратами •.Закупочная и распределительная логистика •.Управление запасами •.Управление складскими операциями •.Ведение договоров •.Планиров...»

«Об аффекте, или «Интенсивная глубина слов»1 Я—сообщу вам три хорошие новости. бессознательного, потому что Аффект находится в центре открытия всего важнее в открытии Фрейда новое обоснование метафизических категорий,...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Казанский государственный университет имени В.И. Ульянова-Ленина» КРАТКОСРОЧНЫЕ МЕТЕОРОЛОГИЧЕСКИЕ П...»

«УДК 502.55 В.В. Бирюков, А.А. Петров ФГБУН Горный институт Кольского научного центра РАН ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАЗРАБОТКИ И ОПТИМИЗАЦИИ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ СОХРАНЕНИЯ И ОСВОЕНИЯ РУДНЫХ * И ТЕХНОГЕННЫХ МЕСТОРОЖДЕНИЙ Аннотация Для информационного обеспечения комплекса исследований, проводимых при разработке т...»

«Проект подготовлен Управлением анализа и обобщения судебной практики ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРОЕКТ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № Москва _ 2009 г. О некоторых в...»

«АНАЛИЗ ЦВЕТОЧНОГО ОФОРМЛЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ МОТОВИЛИХИНСКОГО РАЙОНА Г.ПЕРМИ Збруева И.И., Давлятчина М.И. (ФГБОУ ВПО «Пермская ГСХА», г.Пермь, РФ) Zbrueva I.I., Davlyatchina M.I. (FGBOU...»

«УТВЕРЖДЕНЫ Приказом Минтопэнерго России от «29» июня 1999г. № 213 НОРМАТИВЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ ЭЛЕКТРИЧЕСКИХ НАГРУЗОК ЗДАНИЙ (КВАРТИР), КОТТЕДЖЕЙ, МИКРОРАЙОНОВ (КВАРТАЛОВ) ЗАСТРОЙКИ И ЭЛЕМЕНТОВ ГОРОДСКОЙ РАСПРЕДЕЛИТЕЛЬНОЙ СЕТИ ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕН...»

«МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №1/2016 ISSN 2410-6070 Использование данного подхода на практике позволит повысить эффективность формирования учебных планов и компетентностного подхода в целом.Список использованной литературы: 1. Зимняя И. А. Ключевые компетенции как результативно-целев...»

«УДК 595.762.12 В. В. Бригадиренко ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ТОПОЛОГИЧЕСКИХ СПЕКТРОВ В ЗООЛОГИЧЕСКОЙ ДИАГНОСТИКЕ ПОЧВ НА ПРИМЕРЕ СЕМЕЙСТВА ЖУЖЕЛИЦ (COLEOPTERA, CARABIDAE) В.В. Бригадиренко Дніпропетровський національни...»

«Institute for globalization and social movements (IGSO) http://www.igso.ru Доклад Института глобализации и социальных движений (ИГСО) ДЕВАЛЬВАЦИЯ ЕВРО: смягчитель долгового кризиса Экспертная группа ИГСО: Василий Колташов, руководитель Борис Кагарлицкий Валерий...»

«Номер карты: 1 Название: Двалин Тип: Герой Сфера: Дух Величина угрозы: 9 Параметры: 1 2 2 Очки жизни: 4 Черты: Гном. Игровой текст: Реакция После того как Двалин атакует и уничтожает Орка, понизьте свой уровень угрозы на 2. : «Это был гном с седой, отливавшей синевой бородой, заправленной в золотой кушак и с очень яркими глаз...»

«Системы алюминиевых профилей для применения в рекламной отрасли TS 360 Закладная конструкция. Силовой каркас стелы состоит из труб прямоугольного сечения 180х125 мм с толщиной стенок 6мм и собирается путем электросварки (Приложение, Рис....»

«Сью Таунсенд Адриан Моул и оружие массового поражения Серия «Адриан Моул», книга 6 Текст предоставлен изд-вом http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=169373 Адриан Моул и оружие массового поражения: Фантом Пресс; ISBN 5-86471-403-8 Аннотация Адриан Моул возвращается! Фаны знаменит...»

«ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ Открытое акционерное общество Магнит Код эмитента: 60525-Р за: 1 квартал 2007 года Место нахождения эмитента: Россия, город Краснодар, улица Леваневского, дом 185 Информация, содержащаяся в настоящем ежеква...»

«Секретные технологии организации труда у мировых гигантов розничной торговли Carrefour и Auchan Пиликов Николай Петрович www.mnogosmenka.ru 27 мая 2014 г. Аннотация Впервые в русскоязычном издании с помощью аналитического метода раскрыты и подробно описываю...»

«Количественные методы в социологических исследованиях Паниотто Владимир Ильич, Максименко В.С. Киев, 2003 Монография посвящена описанию логики мер статистического анализа социологической информации, выводу и детальному рассмотрению коэффициентов и статистических показателей, использующихся в социологии. Рассмотре...»

«Аномалии пола и половых органов Зав. кафедрой акушерства и гинекологии ИПДО Ст.ГМА, д.м.н., проф. В.В.Рыжков Аномалии пола и половых органов Аномалии развития половых органов женщины возникают в процессе эмбрионального развития. Частота их составляет 2,5-3% Хромосомная и генная патологияпричина 1/3 всех...»

«Xilinx ISE 10.1 краткое пособие для начинающих 1. ВВЕДЕНИЕ Программный пакет Xilinx ISE используется для проектирования и реализации FPGA и CPLD логики на физических устройствах. В контексте ТТУ он используется (или использовался) для решения первой лабораторной работы...»

«Глава 4 Настройка операционной системы Windows Операционная система Windows 7 обладает широкими возможностями настрой­ ки. Цель настройки состоит в создании условий для эффективной работы путем автоматизации операций и создания комфортной рабочей среды. Основные настраиваемые объекты — средства управления и офор...»

««УТВЕРЖДЕНО» Советом директоров АКБ «ХОВАНСКИЙ» (АО) Протокол № 1003/16 от «10» марта 2016г. Председатель Совета директоров Орлов А.К. РЕГЛАМЕНТ предоставления потребительских кредитов в АКБ «ХОВАНСКИЙ» (АО) 1. Общие положения 1.1. Настоящий Регламент определяет требовани...»

«Отчет о денежно-кредитной политике за 2012 год Принят постановлением Правления НБКР №5/1 от 27 февраля 2013 года Основные тенденции в денежно-кредитной политике Инфляционное давление в 2012 году сохранилось, его основными факторами были неустойчивость ситуации на мировых товарно-сырьевых рынках и рост бюджетного дефицита. Среднедн...»

«Приложение № 4 к Условиям открытия и обслуживания расчетного счета Перечень тарифов и услуг, оказываемых клиентам подразделений Западно-Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» на территории Ямало-Ненецкого автономного округа (кроме г. Салехард) (дейст...»

«Муниципальное казенное общеобразовательное учреждение «Вершинская начальная школа-детский сад» «Рассмотрено» «Утверждено» Руководитель МО Директор МКОУ «Вершинская начальная МКОУ «Вершинс...»








 
2017 www.pdf.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - разные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.