WWW.PDF.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Разные материалы
 

«Построение регрессионно-корреляционной модели для определения корректировки стоимости доли в квартире. Определение стоимости доли в квартире, как ...»

Построение регрессионно-корреляционной модели для

определения корректировки стоимости доли в квартире.

Определение стоимости доли в квартире, как правило, является для оценщика не менее

трудной задачей, чем её продажа для собственника. Как правило, доля в квартире стоит

значительно меньше соответствующей части от стоимости всей квартиры. Это вызвано тем

фактом, что квартира по своей сути не является свободно делимым объектом и не предназначена

для совместного использования посторонними людьми. Таким образом, доля в квартире не может полностью удовлетворить потребность человека в собственном жилье, для чего предназначена сама квартира в целом. Всё это приводит к тому, что продать долю в квартире возможно только по значительно более низкой цене относительно цены квартиры в целом. При этом, если собственник доли, как правило, может выйти из положения и найти пути примирения с остальными собственниками для того, чтобы продать всю квартиру в целом, то у оценщика такой возможности нет и необходимо определить рыночную стоимость именно доли в квартире.

Наибольшую трудность в определении рыночной стоимости долевой собственности является неформализованность, переменчивость и неоднозначность взаимоотношений сособственников. Так сегодня квартира может простаивать пустой и никому не нужной, а уже завтра один или сразу несколько собственников выступят с инициативой совместной продажи квартиры или проживания в ней на каких-то условиях.

Особое значение играет фактор оформления порядка пользования квартирой, то есть то, какое помещение какому собственнику предоставляется в пользование, если такое разделение вообще возможно. Таким образом, привлекательность, а значит и рыночная стоимость, доли в квартире может сильно колебаться под влиянием факторов, учесть которые невозможно. И само явление низкой стоимости доли является следствием неопределенности в отношении будущего поведения сособственников квартиры, что идет в разрез с принципами оценки.

Изучение вопроса рыночной стоимости доли в квартире следует начать с того, чтобы понять, кто же обычно становится покупателем долей в квартирах. Здесь и далее мы будем активно использовать информацию на сайте агентства недвижимости «Август»(http://www.bestavgust.ru/), специализирующегося на сделках с долями в квартирах.

В общем и целом следует выделить две цели покупки доли, которые преследуют покупатели:

1) Проживание и прописка. Покупка доли для многих людей, в основном иногородних, является единственной возможностью найти жильё в Москве и получить прописку.

Владение долей в квартире, как правило, позволяет пользоваться одной из жилых комнат и, соответственно, общими помещениями: кухней, коридором и санузлом, что во многом напоминает коммунальную квартиру. Такой режим пользования неприемлем для изначального собственника, что, в общем-то, понятно, но приемлемо для людей, не имеющих достаточных средств для покупки отдельной квартиры. Следует также добавить, что в современной Москве следует выделить отдельный сегмент покупателей долей – это люди приобретающие долю в квартире для проживания и/или получения регистрации для большого количества иммигрантов из стран ближнего зарубежья. Стесненные условия проживания едва ли видятся серьезным недостатком для тех, кому необходима официальная регистрация и хоть какая-то крыша над головой.

2) Инвестирование. Продажа доли в квартире и заниженной цене для собственника – это следствие невозможности договориться с другими собственниками, вызванной, как правило, серьезными семейными конфликтами. При этом покупатель, будучи посторонним человеком, зачастую может найти общий язык с сособственниками гораздо быстрее и без особых проблем, так как продажа квартиры по долям невыгодна для всех собственников и только желание «насолить», вызванное какой-либо личной обидой заставляет людей быть принципиальными в этих вопросах вопреки собственной выгоде.

Таким образом, покупатель рассчитывает в будущем либо договориться с сособственниками о совместной продаже квартиры, либо выкупить их долю, став единоличным обладателем всей квартиры. В обоих случаях покупатель оказывается в значительном плюсе, извлекая выгоду из сложившейся ситуации в размере нескольких миллионов рублей. При этом покупатель принимает значительный риск, связанный с тем, что договориться с сособственниками не удастся и квартира окажется в подвешенном состоянии, не подлежащего эксплуатации балласта. Также широко известно, что среди таких покупателей встречаются люди, относимые к криминальной категории, использующие для достижения своей цели не только законные методы.

Таким образом, существует две основные группы потенциальных покупателей, ориентируясь на которые следует определять рыночную стоимость доли в квартире. При этом для обеих групп важным фактором при покупке квартиры является сложившаяся ситуация, то есть количество сособственников, их взаимоотношения между собой, порядок использования квартиры ими и их видение будущего квартиры, отношение к продаже совместной продаже оной. Для первых это важно с точки зрения возможности проживания, а для вторых – с точки зрения возможности извлечь выгоду из покупки. При этом понятно, что состояние всех этих вопросов крайне переменчиво и изначально субъективно и, таким образом, не может быть учтено при проведении оценки. Для получения более или менее точных оценок величины корректировки на долю в праве мы применим регрессионно-корреляционный анализ, базируясь на тех факторах, которые допускают формализацию, и информация о которых доступна при проведении как данного исследования, так и оценки в будущем.

Постановка задачи исследования и формирование массива исходной информации Целью исследования является выявление основных закономерностей и факторов формирования стоимости доли и построение в результате расчетной модели, позволяющей определить стоимость доли в конкретной квартире, зная рыночную стоимость самой квартиры.

Наиболее удобной величиной для исследования является отношение стоимости доли к приходящейся на неё стоимости всей квартиры в целом, то есть:

В качестве факторов, которые могут влиять на искомую величину следует предположить следующие:

1. Количество собственников. Этот фактор должен оказывать значимое влияние на искомую величину, так как всегда проще договориться с одним сособственником, чем с тремя. И в то же время, чем больше сособственников, тем больше вероятность изменения позиции одного из них, что может повлечь новые конфликты или проблемы в использовании квартиры.

2. Количество комнат. Данный фактор должен быть важен для первой категории покупателей, так как он является важным при определении порядка использования квартиры. В однокомнатной квартире такой порядок определить невозможно, а если количество комнат не меньше числа собственников, то за каждым из них может быть закреплена одна или несколько из них.

3. Размер доли. Данный фактор, вероятно, является значимым, однако неизвестно в каком направлении распространяется его влияние. С одной стороны большая доля даёт больше прав в использовании квартиры и позволяет претендовать на большую часть площади. С другой стороны владение даже малой долей в квартире, зачастую, позволяет получить право использования отдельной комнаты, а также позволяет участвовать в совместной продаже квартиры, а, значит, и извлечь из неё выгоду.

На основании данных критериев была составлена выборка предложений по продаже долей в квартирах. При этом помимо уже указанных выше факторов зафиксирована информация об общей площади квартиры, общей стоимости квартиры и о цене доли предлагаемой к продаже.

Таблица 1

–  –  –

Данная выборка состоит из 51-го предложения по продаже доли в квартире с указанием стоимости как доли, так и всей квартиры в целом.

Спецификация модели На данном этапе нам предстоит выяснить насколько тесно связана результирующая величина с каждым из факторов, какие из них стоит оставить в модели, а какие следует исключить из рассмотрения.

На данном этапе было обнаружено следующее: среди объектов в выборке присутствует ряд предложений с указанием того, что квартира никем не эксплуатируется, и при покупке доли возможно будет использовать всю квартиру целиком. С одной стороны, данная информация может быть не вполне достоверна, а также ситуация может измениться в скором будущем, но в то же время для этой группы предложений характерна более высокая цена доли, и значение искомого коэффициента в среднем выше (0,68 против 0,51 для остальной выборки).

Постольку поскольку подобная информация не может быть никак доступна при проведении оценки и на неё в любом случае нельзя полагаться, мы не можем включить данный фактор в модель, так как тогда полученная модель будет неприменима на практике. В связи с этим было принято решение исключить данные объекты (10 шт.) из выборки. Дальнейшее рассмотрение и изучение проводится для оставшихся 41-го объекта.

Таблица 2

–  –  –

1. Количество сособственников В первую очередь приведем диаграмму рассеивания, которая показывает распределение значений коэффициента стоимости доли для объектов выборки по количеству сособственников.

По диаграмме видно, что для объектов с числом сособственников 2 и более характерны в среднем более низкие значения исследуемого коэффициента. При этом стоит отметить, что различия весьма несущественны.

Коэффициент корреляции, отражающий взаимосвязь двух величин, между количеством сособственников и величиной коэффициента стоимости доли для исследуемой выборки равен

-0,0825. Для сравнения приведем количественные критерии тесноты связи1:

Таблица 3

–  –  –

«Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества», С.В. Грибовский, С.А. Сивец, «Финансы и статистика», 2008 год.

Таким образом, взаимосвязь между количеством сособственников и коэффициентом стоимости доли – слабая. Это, вероятно, вызвано тем, что существует множество других факторов, совокупное влияние которых значительно сильнее влияние количества сособственников, а также тем, что реальная ситуация во взаимоотношениях с сособственниками не всегда очевидным образом зависит от их количества, один сособственник может, порой, доставить больше проблем, чем 2-3 других.

2. Количество комнат

Диаграмма рассеивания для количества комнат выглядит следующим образом:

Судя по диаграмме, коэффициент стоимости доли для 3-х комнатных квартир в среднем немного меньше, чем для 2-х комнатных квартир. Однокомнатные и четырехкомнатные квартиры представлены в недостаточном для построения выводов количестве. Хотя можно предположить, что доля в однокомнатных квартирах стоит меньше, так как их совместное использование почти невозможно.

Коэффициент корреляции между количеством комнат и коэффициентом стоимости доли равен 0,06015, что означает, что связь между этими двумя величинами также недостаточно сильна.

3. Размер доли

Диаграмма рассеивания для размера доли выглядит следующим образом:

В соответствии с диаграммой связь между размером доли и коэффициентом стоимости доли отсутствует, так как объекты выборки распределены хаотично, без особой закономерности.

Коэффициент корреляции для размера доли равняется 0,098421, что также ниже минимального значимого уровня, что говорит о том, что размер доли оказывает весьма опосредованное влияние на коэффициент стоимости доли.

4. Стоимость квартиры

Диаграмма рассеивания для стоимости квартиры выглядит следующим образом:

Судя по диаграмме, имеется некоторая тенденция к снижению коэффициента стоимости доли по мере роста стоимости квартиры, однако тенденция выражена неявно.

Коэффициент корреляции для общей стоимости квартиры равен -0,32837, что означает, что общая стоимость квартиры заметно влияет на коэффициент стоимости доли, при этом зависимость обратная – рост стоимости квартиры приводит к уменьшению коэффициента стоимости доли.

5. Общая площадь квартиры

Диаграмма рассеивания для общей площади квартиры представлена ниже:

По диаграмме можно увидеть незначительную тенденцию к снижению коэффициента стоимости доли по мере роста общей площади квартиры.

Коэффициент корреляции для общей площади квартиры равен -0,11776, что означает, что присутствует довольно слабая обратная зависимость двух величин.

Выводы по результатам анализа взаимосвязи Проведенный анализ выявил, что исследуемый показатель не зависит значимо и явным образом ни от одного из факторов, доступных для анализа. Это говорит о высокой степени недетерминированности модели и высокой роли случайности и тех факторов, которые учесть невозможно, такие как стесненность продавца во времени или внутренняя ситуация во взаимоотношениях сособственников.

Заключение Исследование взаимосвязи факторов с результирующей величиной привело к выводу, что ни один из факторов, доступных для анализа и предположительно влияющих на коэффициент стоимости доли, не оказывает влияния на него более сильного, чем элемент случайности и неучтенные факторы, такие как особые обстоятельства, связанные с квартирой и её собственниками. В связи с этим построение корреляционно-регрессионной модели невозможно, так как она может быть построена только в случае наличия четкой взаимосвязи всех факторов с результирующей величиной.

При этом полученные результаты позволяют сделать такой вывод, что коэффициент стоимости доли больше всего зависит именно от тех факторов, учесть которые при проведении оценки невозможно. Это означает, что наиболее разумным будет использовать среднюю величину коэффициента для всех объектов, так как невозможно выявить факторы, учитывая которые можно было бы принять решение об уменьшении или увеличении оного. Среднее значение не дает точной оценки стоимости доли, но в условиях неопределенности и неизвестности значимых факторов это значение является единственным применимым на практике.

В то же время исследование показало наличие слабых по силе связей между коэффициентом стоимости доли и различными известными факторами, что может быть использовано при экспертном анализе стоимости доли и незначительном изменении коэффициента стоимости доли для конкретного объекта по сравнению со средним значением. Так можно говорить о том, что для больших и дорогих квартир, а также квартир с большим числом собственников характерно снижение коэффициента стоимости доли, хоть и незначительное.

Таким образом, на основании данного исследования можно считать рекомендуемым значение коэффициента стоимости доли при определении рыночной стоимости долей в квартирах в г. Москве равным 0,5123, что является средним значением для квартир, о которых нет какой-либо особой информации, значительно повышающей рыночную стоимость доли в них. При этом допустимым является незначительное экспертное уменьшение данной величины в связи с

Похожие работы:

«ЦЕНТР СИТУАЦИОННОГО АНАЛИЗА РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАУК Турция: новая роль в современном мире МОСКВА ЦСА РАН УДК 332.14(56) 32(56) ББК 65.5(5 Туц) 66.2(5Туц)’7 Турц 889 Научное руководство – академик Е.М.Примаков Научны...»

«Инструкция по монтажу и обслуживанию MC 99B Код Nr. 99 97 0985 Издание 06 97 M 985 RUS Nr.: 604742 Версия: 1.00 Big Dutchman International GmbH. Calveslage. Auf der Lage 2. 49377 Vechta 04447/801-0. Fax 04447/801-237 Большое спасибо за Ваше доверие! Мы поздравляем Вас с покупкой оборудования фирмы Big Dutchm...»

«Федеральное государственное учреждение «Научный центр акушерства, гинекологии и перинатологии имени академика РАМН В.И. Кулакова» Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации Базовый пр...»

«Дополнения к Красной книге Алтайского края ББК 28.585(2Рос-4Алт) УДК 581.9(571.150) Н. А. Усик Дополнения к Красной книге Алтайского края N. A. Usik Addition to the Red Book the Altai Territory Приводятся данные о новых местонах...»

«А.Ю. Маевская Национальный минерально сырьевой университет «Горный», г. Санкт-Петербург A.Yu. Maevskaya National mineral raw University Mountain, St. Petersburg КОНТЕНТ МЕДИАТЕКСТА В ГЛЯН...»

«BAXI Testlr/2515#01#Y14#01qiyabi (menecment)/2515#02#Y14#01qiyabi (menecment)/Bax TEST: 2515#02#Y14#01QIYABI (MENECMENT) 2515#02#Y14#01qiyabi Test (menecment) 2515 Mssis iqtisadiyyat v Fnn menecment Tsviri [Tsviri] Mllif Administrator P.V. Testlrin vaxt 80 dqiq Suala vaxt 0 Saniy Nv mtaha...»

«Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет Институт «Высшая школа менеджмента» Современная политика Российской Федерации в области регулирования валютного курса Выпускная квалификационная работа студентки 4 курса бакалаврской...»

«СЕКРЕТЫ ПСИХИАТРИИ PSYCHIATRIC SECRETS Second Edition JAMES L. JACOBSON, MD Associate Professor Department of Psychiatry University of Vermont Medical School Burlington, Vermont ALAN M. JACOBSON, MD Professor Department of Psychiatry Harvard Medical School Senior Vice President Strategic Initiatives Jos...»





















 
2017 www.pdf.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - разные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.