WWW.PDF.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Разные материалы
 


«Институт экономики и управления Кафедра экономики кино и телевидения ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Методическое пособие к практическим занятиям для студентов, ...»

МИНИСТЕРСТВО КУЛЬТУРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ КИНО И ТЕЛЕВИДЕНИЯ»

Институт экономики и управления

Кафедра экономики кино и телевидения

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методическое пособие к практическим занятиям для студентов, обучающихся по специальности 080502.65 "Экономика и управление на предприятии (СКС)" всех форм обучения Санкт-Петербург Автор-составитель: Барсуков Д.П., д.э.н., профессор Рецензент: Янсон Э.Ж.., д.э.н., профессор Методическое пособие содержит перечень типовых задач по оценке недвижимости, а также методические рекомендации к их решению, которые могут быть использованы на практических занятиях для самостоятельного решения студентами под руководством преподавателя. Задачи разработаны в соответствии с учебной программой дисциплины "Экономика недвижимости".

Рекомендовано к изданию в качестве методического пособия к практическим занятиям кафедрой экономики кино и телевидения.

Протокол № 6 от 15.04.2011 г.

© ФГБОУ ВПО «СПбГУКиТ», 2010

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность пособия обусловлена необходимостью формирования у будущих экономистов-менеджеров знаний и навыков применения методов оценки доходности и стоимости недвижимости.

Задания, представленные в данном методическом пособии, выполняются студентами на практических занятиях под руководством преподавателя, ведущего практические занятия.

Задания, выполняемые студентами в аудитории на практических занятиях, определяются преподавателем, ведущим практические занятия, исходя из формы обучения и количества часов, выделенных для изучения соответствующих тем в рабочей учебной программе дисциплины "Экономика недвижимости".

1. ТИПОВЫЕ ЗАДАЧИ К САМОСТОЯТЕЛЬНОМУ РЕШЕНИЮ

ПОД РУКОВОДСТВОМ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ

К теме 7 «Рынок недвижимости: сущность, субъекты, классификация и объекты сделок»

Задача 1. Определение доходности операций с недвижимостью.

Инвестор за счет собственных средств и ипотечного кредита, выданного на 5 лет, приобрел здание, пригодное для использования его в качестве павильона для съемок, по цене 2 300 тыс. руб. Сумма кредита составляет 1 200 тыс.

руб. Согласно кредитному договору, процентная ставка по кредиту составляет 12 % в год. Проценты начисляются ежемесячно в конце месяца. Сдав на пять лет в аренду киностудии приобретенное здание, инвестор получает ежегодно 500 тыс. руб. арендных платежей, а по истечении срока пользования здания предполагает его продать за 3 500 тыс. руб. (за счет прироста рыночной стоимости офисного помещения). Определить текущую доходность, доходность от реализации и совокупную доходность.

–  –  –

Задача 3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации.

Задача 3.1.

Определение чистого операционного дохода (ЧОД).

Определить показатель чистого операционного дохода (ЧОД) объекта недвижимости – складского комплекса, сдаваемого в аренду кинокомпанией при следующих исходных данных (табл. 1.2).

Таблица 1.2 Исходная информация по объекту оценки Площадь оцениваемого помещения склада, кв.

м 5 000 Доля неиспользуемой площади, % 15 Ставка аренды за месяц, руб./ кв.м 16 Задача 3.2.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости посредством использования техник, учитывающих возмещение.

Киностудия – собственник складского комплекса собирается передать его в доверительное управление сроком на 5 лет. Определить рыночную стоимость данного объекта недвижимости с применением доходного подхода, если планируемые к поступлению доходы ожидаются равновеликими (равномерными по годам) в течение всего прогнозного периода. При этом собственник рассматривает два варианта использования объекта: без реинвестирования вложенных средств, т.е. без повторного вложения, наращивания ранее произведенных инвестиций за счет полученных от них доходов, во-вторых, с реинвестированием возвращенных средств. ЧОД по данному объекту недвижимости за год, ближайший к оценке, предполагается в сумме 8 200 000 руб.

Задача 3.3.

Оценка прогнозируемых доходов и суммы возмещения первоначальных инвестиций на основе учета размера инвестиций в недвижимость и полезного срока использования объекта недвижимости применением техники Ринга.

Определить с использованием техники Ринга будущие ежегодные суммы возмещения инвестиций, вложенные кинокомпанией в объект недвижимости – павильон для съемок, дохода от инвестиций и общую сумму возмещения, учитывая следующие условия инвестирования: сумма инвестиций – 8 000 тыс. руб., срок полезного использования объекта недвижимости – 4 года, ставка доходности на инвестиции (отдачи на капитал) – 15 %. Возмещение осуществляется в конце года.

Задача 3.4.

Оценка прогнозируемых доходов и суммы возмещения первоначальных инвестиций на основе учета размера инвестиций в недвижимость и полезного срока использования объекта недвижимости применением техники Инвуда.

Определить с использованием техники Инвуда будущие ежегодные суммы возмещения инвестиций (инвестированного капитала) в объект недвижимости – павильон для съемок, дохода от инвестиций и общую сумму возмещения, учитывая следующие условия инвестирования: сумма инвестиций – 8 000 тыс.

руб., срок полезного использования объекта недвижимости – 4 года, ставка доходности на инвестиции (отдачи на капитал) – 15 %. Возмещение осуществляется в конце года.

Задача 3.5.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости посредством использования техник, не учитывающих возмещение.

Задача 3.5.

1. Техника сравнительного анализа.

Определить стоимость объекта недвижимости, если определен ЧОД объекта в размере 1 050 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы сделки с объектами-аналогами по следующим показателям (табл. 1.3).

–  –  –

Задача 3.5.

2 Техника компонентов собственности.

Определить стоимость объекта недвижимости – жилого здания, если известно (по анализу местного рынка недвижимости), что: аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно приобрести за 600 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки, составляет 1 400 тыс. руб.; величина коэффициента капитализации для земли – 0,3; величина коэффициента капитализации для зданий – 0,25; ЧОД объекта оценки определен в размере 1050 тыс. руб.

Задача 3.5.

3. Техника коэффициента операционных расходов.

Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, что цена объекта-аналога составляет 8 000 тыс. руб., действительный валовой доход объекта-аналога (ДВД) составляет 1 800 тыс.руб., операционные расходы – 750 тыс. руб.

Задача 3.5.

4. Техника инвестиционной группы (связанных инвестиций, группы компонентов капитала).

Определить стоимость объекта недвижимости, если известно: сумма ипотечного кредита – 2 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 400 тыс.

руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости, – 3 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 750 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 6400 тыс. руб.

Задача 3.5.

5. Техника коэффициента покрытия долга.

Определить стоимость объекта недвижимости, если известно: сумма ипотечного кредита – 1500 тыс. руб.; стоимость годового обслуживания долга – 300 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости, – 2 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 900 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4000 тыс. руб.

–  –  –

Задача 4.2.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Задача 4.2.

1. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа (техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием).

Определить стоимость объекта недвижимости, если чистый операционный доход (ЧОД) от объекта оценки определен в размере 200 тыс. руб. за каждый год владения объектом. На приобретение объекта был получен кредит в размере 3 000 тыс. руб. под 12 % годовых на 10 лет (N = 10) с ежемесячным начислением процентов (ежемесячным погашением). Собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях (прогнозный, планируемый период использования объекта) 5 лет (n = 5), после чего перепродать его за 7 000 тыс.

руб. Норма отдачи на собственный капитал определена инвестором в размере 15 %.

4.2.2. Техника оценки недвижимости, обремененной ранее полученным кредитом.

Определить стоимость объекта недвижимости, если оценка объекта проводится через три года после его приобретения. На приобретение объекта был получен кредит в размере 3 000 тыс. руб. под 12 % годовых на 10 лет с ежемесячным начислением процентов. Собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет, после чего перепродать его за 7 000 тыс. руб.;

чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 200 тыс.

руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на собственный капитал определена инвестором в размере 15 %.

Задача 4.2.

3. Модельная техника Элвуда.

Определить стоимость недвижимости, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1 000 тыс. руб. Коэффициент ипотечной задолженности 60 %. Кредит выдан на 10 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет увеличится на 10 %. Ставка дохода отдачи на собственный капитал определена инвестором в размере 15 %.

Задача 4.2.

4. Ипотека в жилищной сфере.

Семья К. приобретает квартиру стоимостью 4 000 тыс.руб. Для ее приобретения семья планирует взять на 20 лет ипотечный кредит в размере 70 % от стоимости квартиры под 12 % годовых. Число членов семьи – 4 человека, прожиточный минимум, предположительно, составляет 5 тыс. руб. на человека.

Выплаты – аннуитетные (равновеликие, равномерные), начисление процентов ежемесячно с начислением в конце периода. Годовые выплаты страховой компании составляют 3,5 % стоимости ипотечного кредита. Согласно условиям кредитования нельзя расходовать на погашение кредита более 35 % ежемесячного дохода семьи, а сумма оставшихся средств должна быть размером, не менее чем прожиточный минимум для семьи. Определить размер ежемесячного платежа, амортизирующего ипотечный кредит, минимальный уровень доходов семьи, позволяющий получить кредит, и остаток долга через 10 и 15 лет выплат.

Задача 5. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом остатка.

Определить стоимость единого объекта недвижимости, если известно, что стоимость земли, входящей в состав единого объекта недвижимости, составляет 450 тыс. руб., чистый операционный доход ЧОД от использования единого объекта недвижимости составляет 200 тыс. руб., коэффициент капитализации земли Кзем = 0,10, а коэффициент капитализации здания Кзд = 0,15.

К теме 16 «Сравнительный подход к оценке недвижимости»

–  –  –

Задача 7. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Определить стоимость единого объекта недвижимости (земельный участок + улучшения), для которого наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство складского комплекса. На земельном участке имеется склад сельскохозяйственного назначения, одноэтажный, отапливаемый, с водопроводом и отоплением, 1976 года постройки, площадью 1 000 м2.

В ходе сбора информации и осмотра объекта оценщик установил, что в оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ, а современные стандарты требуют установки в здании дополнительного оборудования – системы кондиционирования.

Кроме того, установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Также в рассматриваемом офисном здании имеется офисное помещение. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время, данное помещение целесообразно использовать не как офисное, а как складское, т.е. позиции, которые функционально присущи офисному помещению, можно рассматривать как "сверхулучшения".

В ходе осмотра объекта и сбора информации оценщиком определены следующие экономические и технико-экономические характеристики улучшения (склада):

коэффициент капитализации для земли – 8 %;

коэффициент капитализации для здания – 10 %;

строительный объем здания – 4 000 м3;

действительный возраст долгоживущих элементов – 10 лет;

срок физической жизни долгоживущих элементов – 75 лет;

стоимость недостатков, требующих добавления (установки системы кондиционирования) в существующем здании – 180 000 руб.;

стоимость установки системы кондиционирования в этом здании при его строительстве – 120 000 руб.;

стоимость демонтажа недостатков (существующей электроарматуры) требующих замены или модернизации – 130 000 руб.;

износ электроарматуры – 20 000 руб.;

стоимость монтажа новой электроарматуры – 20 000 руб.;

текущая восстановительная стоимость исправимого "сверхулучшения" (офисной площади) в складском помещении – 95 000 руб.;

физический износ офисного помещения – 8 000 руб.;

стоимость ликвидации офисного помещения – 15 000 руб.;

чистая потеря дохода за счет недостатков – 25 000 руб.;

стоимость устройства системы пожарной сигнализации при строительстве нового здания (в существующем здании ее нет) – 170 000 руб.;

чистый операционный доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа по прогнозу – 1 350 000 руб.;

чистый операционный доход с учетом внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа – 1 200 000 руб.;

стоимостные характеристики короткоживущих и долгоживущих элементов (табл. 1.6 и 1.7 соответственно).

–  –  –

Задача 8. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Определить стоимость земельного участка, расположенного в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство офисного здания. Для сравнения выбрано 4 участка-аналога, проданных на местном рынке с таким же целевым назначением. Характеристики участков-аналогов приведены в табл. 1.8.

–  –  –

Задача 9. Определение стоимости земельного участка методом предполагаемого использования (методом развития).

Требуется определить стоимость незастроенного массива земли общей 15 000 м2 (150 соток), который застройщик планирует разделить площадью на 10 одинаковых участков, площадью 15 соток каждый, построить на них коттеджи и продать, получив при этом прибыль в размере 25 %. Прямые затраты определены в размере 20 000 тыс. руб., косвенные – 4 000 тыс. руб. Предполагаемая цена продажи одного участка 6 150 тыс. руб. Предполагается продать все участки с улучшениями в течение года в следующих объемах: в течение первого квартала – 1 участок, в течение второго квартала – 2 участка, в течение третьего квартала – 3 участка, в течение четвертого квартала – 4 участка. Ставка дисконтирования составляет 24 %.

–  –  –

Задача. 11. Определение величины накопленного износа методом сравнения продаж.

Определить накопленный износ объекта недвижимости, фактический (эффективный) возраст которого составляет 10 лет, а полная восстановительная стоимость – 2 650 00 руб., при наличии следующих данных о рыночных продажах объектов-аналогов и стоимости участков земли (табл. 1.9).

–  –  –

Задача 12. Определение величины накопленного износа методом срока службы.

Определить стоимость объекта недвижимости – коттеджа. Оцениваемое здание имеет полную восстановительную стоимость 1 200 тыс. руб. Фактический срок жизни здания составляет 20 лет. Нормативный срок жизни – 60 лет.

Стоимость земельного участка составляет 220 тыс. руб. Техническое состояние здания является надлежащим, и его техническая эксплуатация осуществляется по соответствующим нормам и правилам.

К теме 18 «Согласование результатов оценки недвижимости»

–  –  –

где ИП – ипотечная постоянная; ст.б.пр лет % – функция денег № 6 «взнос на N 5 амортизацию кредита», выбранная из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 «взнос на амортизацию единицы» с ежемесячным начислением в конце месяца заданного банком банковского процента (12 %) за период, который отражает срок кредитования (5 лет); 12 – число месяцев в году.

–  –  –

Сн = ДВДоц · Кдвд ан, (2) где ПВДоц, ДВДоц – валовой доход, соответственно, потенциальный или действительный, оцениваемого объекта; Кпвд ан, Кдвд ан – мультипликаторы, соответственно, потенциального и действительного валового дохода объектааналога.

Мультипликаторы валового дохода объектов-аналогов (Кпвд ан или Кдвд ан ) определяются на основании рыночных данных о ценах продаж Цан и

–  –  –

Задача 3.2.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости посредством использования техник, учитывающих возмещение.

Методические рекомендации к решению.

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется доходным подходом, поскольку речь идет о доходности инвестиций, и методом прямой капитализации, поскольку возвратные платежи (поступающий доход) являются равномерными (аннуитетными). Стоимость объекта недвижимости при ее определении методом прямой капитализации осуществляется по формуле

–  –  –

5. Исходя из рассчитанных нормы доходности инвестиций Rинв и нормы возврата капитала Rвоз, определим для разных вариантов использования объекта недвижимости общий коэффициент капитализации К как сумму двух норм (ставок) Rинв и Rвоз. Соответственно:

если использование данного объекта недвижимости осуществляется без реинвестирования вложенных средств, то по методу Ринга:

К = 0, 12 + 0,20 = 0,32 (или 32 %);

если использование данного объекта недвижимости осуществляется с реинвестированием вложенных средств по рисковой ставке – норме (ставке) дохода на инвестиции Rинв, то по методу Инвуда:

К = 0, 12 + 0,16 = 0,28 (или 28 %);

если использование данного объекта недвижимости осуществляется с реинвестированием вложенных средств по безрисковой ставке Rбзр, то по методу Хоскольда:

К = 0, 12 + 0,17 = 0,29 (или 29 %).

–  –  –

4. Рассчитываем будущий (прогнозный) доход от инвестиций Дпр по каждому году t срока полезного использования объекта недвижимости Т путем умножения ставки дохода на инвестиции Rинв на оставшуюся часть невозвращенных инвестиций ИНост.возвр. t по каждому году t периода полезного использования объекта Т:

Дпр t = Rинв · ИНост.возвр t. (14)

5. Определяем возмещенные (возвращенные с учетом дохода) суммы ИНвозм t по каждому году t срока (периода) полезного использования объекта недвижимости Т как сумму возврата первоначальных инвестиций в конце года

ИНвозвр.кг. t и будущего (прогнозного) дохода от инвестиций Дпр t (т.е. возмещение + доход на инвестиции):

ИНвозм t = ИНвозвр.кг. t + Дпр t. (15)

6. Определяем общую сумму возмещения инвестиций (с учетом доходности) ИНвозм за весь срок полезного использования объекта недвижимости (4 года) как сумму возмещенных сумм по каждом году t срока (периода) полезного использования объекта ИНвозвр t:

–  –  –

4. Определяем общую сумму возмещения ИНвозм за период полезного использования объекта недвижимости (4 года) как сумму годовых возмещений инвестиций ИНвозм t:

–  –  –

где /PМТ/ н.о.с.к – фактор взноса на амортизацию, который выбирается студенn том из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию" (шестая функция денег) с ежегодным начислением за анализируемый период (4 года) заданного процента согласно норме отдачи на собственный капитал (н.о.с. к), требуемой инвестором (15 %).

2. Рассчитываем будущий (прогнозный) доход от инвестиций Дпр по каждому году t срока полезного использования объекта недвижимости Т путем умножения ставки дохода на инвестиции Rинв на оставшуюся часть невозмещенных инвестиций:

Дпр t = Rинв · ИНост.возм t. (18)

3. Определяем суммы возмещения первоначальных инвестиций ИНвозм t за год по каждому году t срока (периода) полезного использования Т объекта недвижимости как произведение суммы первоначальных инвестиций ИН на норму возмещения капитала (общую норму или коэффициент капитализации)

К:

ИНвозм t = ИН · К. (19)

4. Определяем сумму возврата первоначальных инвестиций (возврата основного долга) ИНвозвр t за год по каждому году t срока полезного использования Т объекта недвижимости как разницу между суммой возврата первоначальных инвестиций за год ИНвозм t по каждому году t срока полезного использования объекта и доходом от инвестиций Дпр t по каждому году t срока полезного использования объекта:

ИНвозвр t = ИНвозм t – Дпр t. (20)

5. Определяем суммы оставшихся к возмещению (невозмещенных к концу года) инвестиций ИНост.возм t по каждому году t срока полезного использования Т объекта недвижимости как разницу между суммой оставшихся к возмещению инвестиций на начало t-го года ИНвозм.нг t и суммой годичного возмещения ИНвозм t:

–  –  –

6. Определяем сумму оставшихся к возврату (невозвращенных к концу года t) инвестиций Иост.возвр t как разницу между суммой оставшихся к возврату инвестиций на начало t-го года ИНвозвр.нг t и суммой возврата ИНвозвр t:

–  –  –

7. Определяем общую сумму возмещения ИНвозм за период полезного использования объекта недвижимости (4 года) как произведение годового возмещения инвестиций ИНвозм t на 4 (4 года):

–  –  –

ИНвозм t = ИН · К = 8 000 · 0,35027 = 2 802 тыс. руб.

3. Определяем стоимостные показатели инвестиций: годовую сумму возврата первоначальных инвестиций (возврата основного долга); годовые суммы оставшихся к возмещению (невозмещенных к концу года) инвестиций ИНост.возм t; будущий (прогнозный) доход от инвестиций Дпр по годам t;

ИНвозвр t; размер оставшихся к возврату (невозвращенных к концу года

t) инвестиций Иост.возвр t. Результаты расчетов представлены в табл 2.4.

–  –  –

Таким образом, расчет по методу Инвуда и методу Ринга (см. задачу 3.3) показывает, что общая сумма к возмещению, рассчитанная по методу Ринга (11 000 тыс. руб.), меньше чем общая сумма к возмещению, рассчитанная по методу Инвуда (11 200 тыс. руб.) вследствие больших рисков,

–  –  –

Задача 3.5.

4. Техника инвестиционной группы (связанных инвестиций, группы компонентов капитала).

Методические рекомендации к решению.

Коэффициент К определим по данным о величине инвестированных заемных средств. Соответственно расчетная формула выглядит следующим образом:

<

–  –  –

2. Определение стоимости реверсии.

По условию задачи ставка дисконтирования равна 20 % (или 0,2). Соответственно, текущая стоимость продажи (реверсии) равна:

Спр = 28 000 000 / (1+0,2)5 = 11 252 572 руб.

3. Определение рыночной стоимости складского комплекса.

–  –  –

+ 9414145 / (1 +0,2)3 + 8962488 / (1+0,2)4 + 11 252 572 = 6 252 569 + 5 742 226 + + 5 448 000 + 4 322 604 + 11 252 572 = 33 017 971 руб.

Задача 4.2.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа.

4.2.1. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа.

Методические рекомендации к решению.

Определение стоимости объекта недвижимости Сн при использовании традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа осуществляется путем сложения суммы ипотечного кредита с текущей стоимостью будущих денежных доходов и выручки от перепродажи актива, дисконтированных по норме отдачи дохода на собственный капитал, требуемой инвестором:

Сн = ИК + ЧВД ·/PVA/ н.о.с.к + (ДПО – ОПКок)· /PV/ н.о.с.к = n n = ИК + (ЧОД – РОД) ·/PVA/ н.о.с.к + (ДПО – ОПКок)· /PV/ н.о.с.к. (37) n n где ИК – сумма ипотечного кредита; ЧВД – величина чистого валового дохода (определяет величину дохода на собственный капитал); ЧОД – чистый операционный доход, полученный за анализируемый период; РОД – расходы на оплату (обслуживание) долга; – планируемый (анализируемый) или прогнозный период; /PVA/ н.о.с.к – фактор текущей стоимости единичного аннуитета (анn нуитетных выплат), который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" (пятая функция денег) с ежегодным начислением за планируемый (прогнозный) период владения недвижимостью (n) заданного процента согласно норме отдачи на собственный капитал, требуемой инвестором (н.о.с.к); ДПО – доход от продажи (перепродажи) объекта на конец прогнозного (планируемого) периода владения недвижимостью; ОПКок – величина остатка платежей по кредиту на момент окончания анализируемого периода (периода владения, продажи); /PV/ н.о.с.к – фактор текущей стоимости реверсии, который n также выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 4 "Текущая стоимость единицы денежных средств" (четвертая функция денег) с ежегодным начислением за анализируемый период заданного процента согласно норме отдачи на собственный капитал, требуемой инвестором.

Расходы на оплату (обслуживание) долга по кредиту РОД определяются следующим образом:

ст.б.пр ст.б.пр РОД = ИК · ИП = ИК · /PМТ/ N · 12 = ИК · /колонка № 6/ N / · 12 = = ЕПЛ · 12, (38) где ИП – ипотечная постоянная, определяющая величину (размер) обязательст.б.пр ных выплат на единицу полученного ипотечного кредита; /PМТ/ N – фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N; ЕПЛ – ежемесячные платежи по кредиту (ежемесячный взнос); 12 – количество месяцев.

Исходя из формулы (38) величина ежемесячных выплат ЕПЛ по кредиту определяется по следующей формуле:

ст.б.пр ст.б.пр ЕПЛ = ИК · /PМТ/ N = ИК · /колонка № 6/ N. (39) Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как текущая (настоящая) стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации (выплаты кредита). Соответственно, величина остатка платежей по кредиту на момент окончания прогнозируемого (планируемого) периода использования недвижимости ОПКок определяется следующим образом:

ст.б.пр ст.б.пр ОПКок = ЕПЛ · /PVA/ N n = ЕПЛ · /колонка № 5/ N n, (40) ст.б.пр где /PVA/ N n – фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и прогнозным(планируемым) периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N – n).

Решение.

1. Ежемесячный платеж по кредиту при сроке кредитования 10 лет:

ст.б.пр ст.б.пр 12 % ЕПЛ = ИК · /колонка № 6/ N = 3 000 · /колонка № 6/ N 10 лет = = 3 000 · 0,01435 = 43 050 руб. 43 тыс. руб.

2. Остаток платежей по кредиту на момент окончания планируемого периода владения недвижимостью (5 лет):

–  –  –

= 3 000 + 4 112 = 7 112 тыс. руб.

4.2.2. Техника оценки недвижимости, обремененной ранее полученным кредитом.

Методические рекомендации к решению.

Поскольку оценка производится по объекту недвижимости, уже обремененному кредитом (через три года после предоставления кредита), то используем формулу традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа для недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом:

–  –  –

= 30,828 · 44,95504 = 1 385 874 руб.

Таким образом, в случае продажи квартиры семьей К. через 10 лет, семье из полученных от продажи доходов придется внести в банк или перевести на покупателя сумму в размере 2 148 728 руб. Если такое решение будет через 15 лет, то эта сумма составит 1 385 874 руб. Как видно, за половину срока кредитования (10 лет) семьей будет выплачено только 30 % долга (100 – 69,702 = 30,298 30), а за срока (15 лет) только 55 % (100 – 44,95504 = 55,045 55).

Это связано с тем, что при аннуитетных (равновеликих, равномерных) выплатах в начале кредитного срока основная доля выплат приходится на проценты, и только в конце срока проценты по долгу незначительны, а выплачивается, в основном, основное «тело» кредита.

–  –  –

ДПО = Сн · (1 ± а), (54) где КИЗ – коэффициент ипотечной задолженности (отношение величины ипотечного долга к стоимости объекта недвижимости); ИП – ипотечная постоянная; N – срок кредитования; а – изменение стоимости недвижимости,

–  –  –

– Сн· 0,6 · 0,01435 · 44,95504) · /PV/ 15% = Сн· 0,6 + (1 000 – Сн· 0,103) 3,35216 + (Сн · 1,10 – Сн· 0,387) · 0,29832 = Сн· 0,6 + (3 352 – Сн· 0,345) + + (Сн · 0,713) · 0,29832 = Сн· 0,255 + 3 352 + Сн· 0,213 = 3 352 + Сн· 0,468.

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

Сн = 3 352 + Сн· 0,468; Сн – Сн· 0,468 = 3 352; Сн · (1 – 0,468) = 3 352;

–  –  –

ОС ЧОД (С из К из ), (57) где К из – ставка капитализации известного компонента объекта недвижимости (известна его стоимость).

Тогда ЧОД (С из К из ), (58) С н С из К неиз Если в качестве неизвестного компонента выступают улучшения (здания, сооружения), т.е. когда отсутствует информация о стоимости зданий, сооружений, находящихся на земле, но известна стоимость земли, то используется техника остатка улучшений (зданий, сооружений).

При применении данной техники формула (55) примет вид:

ЧОД (С зем К зем ) С н С зем, (59) К ул где С зем – стоимость известного элемента объекта недвижимости – земельного участка; К зем и К ул – ставки капитализации, соответственно, известного элемента объекта недвижимости – земельного участка и неизвестного компонент объекта недвижимости – улучшений (для нашего случая – здания).

Исходя из формулы (55), может быть применен следующий порядок расчетов при использовании методов остатка.

1. Стоимость известного компонента С из умножается на соответствующую ставку капитализации К из, в результате чего определяется ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент с известной стоимостью.

2. Полученный в п.1 доход, приходящийся на компонент с известной стоимостью, вычитается из чистого операционного дохода (ЧОД) от использования объекта недвижимости. Результатом будет остаточный доход, т.е. доход, приходящийся на неизвестный компонент недвижимости (или доход, необходимый в качестве капитала для его вложения в неизвестный по стоимости компонент).

3. Полученный в п. 2 остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.

4. Стоимость известного компонента добавляется к стоимости остаточного компонента, результатом будет общая стоимость объекта.

Решение.

1. Определяем ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент с известной стоимостью, т.е. определяем доход, приходящийся на известный компонент – землю):

Сзем · Кзем = 450 · 0,10 = 45 тыс. руб.

2. Определяем остаточный доход, т.е. доход, приходящийся на неизвестный компонент недвижимости – здание:

ЧОД – (Сзем ·Кзем ) = 200 – 45 = 155 тыс. руб.

3. Определяем стоимость компонента с неизвестной стоимостью, т.е.

стоимость здания:

–  –  –

К теме 16 «Сравнительный подход к оценке недвижимости»

Задача 6. Метод сравнения продаж (техника парных продаж).

Методические рекомендации к решению.

В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 м2 объекта недвижимости. Корректировки по следующему правилу.

Если объект-аналог хуже объекта оценки, то стоимость объекта оценки будет больше, соответственно цена объекта-аналога корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог лучше объекта оценки, то стоимость объекта оценки будет меньше, соответственно цена объекта-аналога корректируется в сторону уменьшения.

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);

последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта заново не пересчитывается.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов могут совпадать.

Тогда стоимость оцениваемого объекта определяется как произведение площади оцениваемого объекта недвижимости (S) на итоговое значение скорректированных цен (Цск) продаж сравниваемых объектов (поскольку они совпадают):

Сн = S · Цск.

Однако возможны случаи, когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются. Тогда осуществляется согласование полученных результатов (итоговых скорректированных цен объектов-аналогов) для определения итоговой стоимости недвижимости. Для согласования каждому значению итоговой скорректированной цены присваивается весовое значение (вес показателя). Наибольший вес присваивается тому объекту-аналогу, по которому вводились меньшее количество корректировок или который имеет наименьшую величину корректировок. Таким образом, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будет иметь тот аналог, который наиболее сопоставим с оцениваемым объектом. Веса объектов-аналогов могут быть и одинаковыми, в случаях, когда по ним внесено одинаковое количество корректировок на примерно одинаковую величину. Согласование скорректированных величин сопоставимых продаж проводится путем расчета средневзвешенной величины итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектов (итоговые значения скорректированных цен умножаются на веса).

Далее средневзвешенные (согласованные) цены складываются по каждому объекту-аналогу, в результате чего определяется стоимость элемента сравнения объекта оценки (1 м2 для помещений, 1 га (или сотки) для земельного участка и т.д.). Для получения стоимости объекта оценки (оцениваемого объекта недвижимости) Сн определенная стоимость элемента сравнения объекта оценки умножается на выбранную характеристику объекта (общую площадь).

Решение.

1. Определим цену продажи одного м2, тыс. руб. /м.кв. по формуле Стоимость сделки (цена продажи).

Площадь Тогда Объект- Объект- Объект- Объект- Объектаналог 1 аналог 2 аналог 3 аналог 4 аналог 5 (6 500 / 70) (5 800 / 65) (4 600 / 45) (7100 / 75) (4700 / 50) Далее проводятся корректировки, при этом, корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются в очередности и после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

2. Корректировка на качество прав собственности Поскольку только у объекта 4 имеются обременения, то корректировка на наличие обременения права собственности производится для объекта 4. Она определяется путем деления величины занижения цены продажи объектааналога относительно объекта оценки (– 40) на площадь (выбранную единицу сравнения) объекта 4. Поскольку элемент объекта-аналога уступает по качеству тому же элементу в оцениваемом объекте, то делается плюсовая корректировка (она отражает увеличение стоимости объекта оценки). Проведем соответствующую корректировку цен продаж по элементу сравнения (1 м2):

5,333 тыс. руб./ м2.

Тогда скорректированная цена продажи одного м2, тыс. руб. /м.кв.:

Объект- Объект- Объект- Объект- Объектаналог 1 аналог 2 аналог 3 аналог 4 аналог 5 92,857 89,230 102,222 100,000 94,000 (94,667 + 5,333)

–  –  –

Последующие корректировки (после корректировки по четвертому элементу сравнения) могут быть выполнены в любом порядке и после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта заново не пересчитывается.

–  –  –

19. Определим стоимость объекта оценки Сн.

Поскольку скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам имеет одинаковое значение (за исключением пятого объекта, но разница по нему очень незначительна), то Сн = S · Цск = 60 · 108,297 = 6 497 тыс.руб.

–  –  –

7.2. Определение стоимости земельного участка (методом остатка для земли).

Методические рекомендации для решения.

Поскольку известна полная восстановительная стоимость улучшений единого объекта недвижимости – складского комплекса, которая определена в 7.1 (составляет 8 975 825 руб.) и известен чистый операционный доход от использования единого объекта по анализу рынка, а также коэффициенты капитализации для зданий и земельного участка, то для определения стоимости земельного участка используем метод остатка для земли, который предполагает следующую последовательность действий:

расчет ЧОД, приходящегося на улучшения (складского комплекса), как произведения стоимости их нового строительства на коэффициент капитализации доходов для улучшений (0,1);

расчет ЧОД, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого операционного дохода и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения;

расчет стоимости земельного участка путем деления ЧОД, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации для земли (0,08).

–  –  –

7.3. Определение накопленного износа (методом разбивки).

Методические рекомендации.

Методом разбивки отдельно оцениваются физический, функциональный и внешний износы, а полученные величины затем складываются.

В рамках оценки физического износа отдельно оценивается устранимый и неустранимый износ, которые затем также складываются.

Элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на:

короткоживущие элементы – это элементы сооружения, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, полы, проемы, сантехническое оборудование и т.п.);

долгоживущие элементы – это элементы сооружения, срок жизни которых сопоставим со сроком жизни всего сооружения и которые не подлежат замене в течение всего срока использования объекта (фундамент, несущие стены, перекрытия). Поскольку они имеют одинаковый срок службы, то оцениваются комплексно.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий (УПВС).

Устранимый физический износ определяется по каждому i-ому короткоживущему элементу и каждому j-ому долгоживущему элементу. Величина стоимости устранимого физического износа определяется стоимостью устранения дефектов и повреждений, т.е. стоимостью ремонтно-восстановительных работ по каждому элементу с учетом работ по демонтажу элементов (при необходимости их замены), которые отсутствуют в чисто строительных работах.

Общая стоимость устранимого физического износа определяется как сумма устранения физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов.

Неустранимый физический износ соответствует элементам, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина данного вида износа определяется как разность между восстановительной стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для оценки неустранимого физического износа короткоживущих элементов разность между восстановительной стоимостью короткоживущего элемента и величиной устранимого износа короткоживущего элемента умножают на отношение эффективного (действительного) возраста к нормативному сроку жизни (службы) элемента.

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов оценивается как произведение разницы между стоимостью нового строительства всего объекта и величинами устранимого и неустранимого износа его короткоживущих элементов на отношение эффективного (действительного, фактического) возраста объекта к нормативному (или ожидаемому) сроку его жизни (службы).

Стоимость общего физического износа определяется как сумма устранимого и неустранимого физического износа объекта.

В рамках оценки функционального износа также отдельно оценивается устранимый и неустранимый износы, а полученные величины затем складываются.

Устранимый функциональный износ, вызванный отсутствием необходимых элементов у существующего объекта, устраняется путем добавления необходимого элемента. Функциональный износ, возникающий за счет элементов, требующих добавления, определяется как сумма стоимости установки элемента (выполнения требуемых добавлений) в существующем объекте на момент оценки и стоимости установки элемента в этом объекте, если бы установка была выполнена при строительстве данного объекта, когда он создавался.

Устранимый функциональный износ, вызванный элементами, требующими замены или модернизации элементов, определяется как стоимость восстановления (воспроизводства) существующих элементов, требующих замены или модернизации, за минусом их физического износа, плюс стоимость демонтажа (ликвидации) существующих элементов, плюс стоимость монтажа новых элементов, минус стоимость возврата материалов, которая определяется как остаточная стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

Устранимый функциональный износ, вызванный сверхулучшениями, определяется как восстановительная стоимость элементов-сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа или ликвидации, если это возможно, и минус возврат материалов. При этом восстановительная стоимость элементов-сверхулучшений обычно определяется как разница между стоимостью воспроизводства оцениваемого здания (здания с улучшениями) и стоимостью воспроизводства без улучшения, т.е. здания с типичным соотношением жилой и технической площади, типичной этажностью.

Неустранимый функциональный износ возникает за счет элементов:

не включенных в стоимость нового объекта, но которые должны быть;

включенных в стоимость нового объекта, но которых быть не должно;

сверхулучшений.

Неустранимый функциональный износ, возникший за счет элементов, не включенных в стоимость нового строительства, определяется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому элементу, капитализированная по норме капитализации для зданий, минус стоимость установки этих элементов, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Неустранимый функциональный износ, возникший за счет элементов, включенных в стоимость нового строительства, определяется как текущая стоимость установки элемента при осуществлении нового строительства, минус, относящийся к элементу физический износ, минус стоимость дополнительных расходов по данным элементам, например, дополнительные издержки, связанные с большей высотностью здания (дополнительные затраты на отопление, водоснабжение и т.д.).

Неустранимый функциональный износ за счет сверхулучшений определяется как восстановительная стоимость элементов-сверхулучшений, минус их физический износ, плюс приведенная (капитализированная через коэффициент капитализации зданий) стоимость дополнительных издержек, связанных с наличием сверхулучшений, минус любые дополнительные доходы, также связанные с наличием сверхулучшений.

Стоимость общего функционального износа определяется как сумма устранимого и неустранимого износа.

Внешний износ определяется методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия. При его использовании вычисляются рентные потери, приходящиеся на здание (если объект совокупный, включающий землю и здание), умножением доли здания в совокупном оцениваемом объекте на величину выявленных рентных потерь всего объекта. Далее определяется доля потерь, приходящаяся на оцениваемое здание. Затем эта доля капитализируется по норме капитализации для зданий. Капитализированные потери дохода, выявленные при сравнении двух объектов, и характеризуют величину внешнего износа.

Стоимость накопленного износа объекта недвижимости (складского комплекса) определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки (суммы физического, функционального, внешнего износа).

Решение.

1. Определение стоимости физического износа.

1.1. Стоимость устранимого физического износа.

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Величина устранимого физического износа определяется стоимостью устранения дефектов и повреждений короткоживущих элементов, т.е. стоимостью их ремонтно-восстановительных работ (табл. 2.8).

–  –  –

шений, включенных в стоимость нового объекта, но которых быть не должно, отсутствует.

2.2.4. Стоимость неустранимого функционального износа.

Снеу.фун = 80 000 + 0 + 0 = 80 000 тыс. руб.

2.3. Стоимость функционального износа.

Сфун = Снеу.фун + Снеу.фун = 202 000 + 80 000 = 282 000 руб.

–  –  –

Задача 8. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Методические рекомендации к решению.

Определим вносимые корректировки. Если элемент объекта-аналога превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая корректировка, если же уступает, то вносится плюсовая корректировка.

1. Право собственности. По объему передаваемых прав расхождений не выявлено (все объекты-аналоги имеют одинаковые условия). Таким образом, корректировки на право собственности не требуется.

2. Условия финансирования. Четвертый объект-аналог приобретен с условием оплаты 40 % по факту свершившейся сделки, а 60 % в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5 % в месяц. Тогда разница в финансировании (между собственным и заемным финансированием) определяется суммой процентов, которая составляет: 13 333 · 0,6 · 0,135 = 1080 руб., где 0,6 – доля заемных средств; 0,135 – ставка процента = 1,5 % · 9 месяцев). Соответственно, поправка, вносимая в цену продажи аналога 4, составляет – 1 080 руб.

3. Особые условия продажи:

В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Анализ рынка выявил, что сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10 %. Поэтому вносится повышающая поправка + 10 %.

4. Время продажи. Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке. Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину года на 2 % в месяц, за третий квартал – 1 % в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен. Соответственно, поправка для аналога 1 составит 0 % (отсутствие роста цен), для аналога 2 составит + 2 %, для аналога 3 составит + 7 %, для аналога 4 составит + 3 %.

5. Местоположение. Участки 1 и 4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок 2, расположенный в административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение – 5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%). Участок 3 имеет худшее расположение (промышленный район города). Экспертно величина корректировки для участка 3 определена в + 10 %.

6. Физические характеристики. Рельеф поверхности земельного участка № 3 неровный, что ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка составляет +1 % (из анализа прошлых парных продаж).

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов могут не совпадать. Поэтому осуществляется согласование полученных результатов (итоговых скорректированных цен объектов-аналогов) для определения итоговой стоимости недвижимости.

Для согласования каждому значению итоговой скорректированной цены присваивается весовое значение (вес показателя). Наибольший вес присваивается тому объекту-аналогу, по которому вводилось меньшее количество корректировок или который имеет наименьшую величину корректировок, поскольку данный объект-аналог наиболее сопоставим с оцениваемым объектом.

Веса объектов-аналогов могут быть и одинаковыми, в случаях, когда по ним внесено одинаковое количество корректировок на примерно одинаковую величину.

Согласование скорректированных величин проводится путем расчета средневзвешенной величины итоговых значений скорректированных цен (итоговые значения скорректированных цен умножаются на веса). Далее средневзвешенные (согласованные) цены складываются по каждому объекту-аналогу, в результате чего определяется стоимость элемента сравнения объекта оценки (1 м2 для помещений, 1 га (или сотки) для земельного участка и т.д.). Для получения окончательной (согласованной) стоимости оцениваемого объекта недвижимости Сн определенная стоимость элемента сравнения объекта (1 м2, 1 га и т.д.) умножается на выбранную характеристику объекта (для нашего примера – на общую площадь объекта).

Решение. Расчеты проводятся в табличной форме (табл. 2.16).

Таблица 2.16 Земельные участки Элементы сравнения Участок 1 Участок 2 Участок 3 Участок 4 Цена продажи, руб.

29 500 30 800 33 400 24 000 Размер участка, га 0,20 0,25 0,28 0,18 Цена за 0,10 га, руб. 14 750 12 320 11 929 13 333 Корректировка на право – – – – собственности Корректировка на условия 0,00 0,00 0,00 – 1 080 финансирования, руб.

Скорректированная цена, 14 750 12 320 11 929 12 253 руб.

Корректировка на особые 0 + 10 % 0 0 условия продажи Скорректированная цена, 14 750 13 552 11 929 12 253 руб.

Корректировка на время +0% +2% +7% +3 % продажи Скорректированная цена, 14 750 13 823 12 764 12 620 руб.

Корректировка на местопо- + 0% -5% + 10 % +0% ложение Скорректированная цена, 14 750 13 132 14 040 12 620 руб.

Корректировка на физиче- +0 % +0 % +2 % +0 % ские (геологические) условия Скорректированная цена, 14 750 13 132 14 321 12 620 руб.

–  –  –

Решение.

1. Определяется текущий (дисконтированный) валовой доход от сдачи в аренду (или продажи) подготовленных участков:

1.1. Валовой доход: 20 · 2 500 = 50 000 тыс. руб.

1.2. Текущий (дисконтированный) валовой доход с учетом равномерного поступления валового дохода в течение 5 лет и норме отдачи (норме дохода на инвестиции) 15 %:

(50 000/5) · /PVA/ н.о.к = 10 000 · /PVA/ 15 % = 10 000 · 3,35216 = 33 527 тыс. руб.

n 5 лет

2. Определение затрат на устройство земельных участков (освоение земли):

–  –  –

Поскольку техническое состояние здания является надлежащим и его техническая эксплуатация осуществляется по соответствующим нормам и правилам, то эффективный (действительный) возраст объекта недвижимости принимается равным его фактическому возрасту (20 лет), а экономический срок жизни принимается равным нормативному сроку жизни (50 лет).

2. Остаточная восстановительная стоимость здания определяется как разница между стоимостью нового строительства Снс (полной восстановительной стоимостью) и величиной накопленного износа Сиз:

–  –  –

Матрица сравнения критериев согласования строится для выявления приоритетности критериев согласования исходя из рассчитываемых весов критериев. Данная матрица является обратно симметричной матрицей, т.е. при сравнении каждого i-го и j-го критерия (элементов сравнения ij) каждый элемент матрицы иерархии aji является обратно симметричным элементу аij. Например, если при сравнении критериев А и Б (элемент сравнения АБ) получится, что элемент матрицы сравнения aАБ = 3, то элемент матрицы сравнения aБА = 1/3.

Парные сравнения элементов проводятся в терминах детерминирования одного элемента над другим. Поэтому для экспертного проведения парных

–  –  –

2. Выявляется приоритетность имеющихся стоимостных оценок, полученных при применении разных подходов оценки, и определяются значения весов каждого подхода к оценке по каждому критерию (таблицы 2.26-2.29).

–  –  –

Задача 14. Согласование частных результатов оценки методом взвешивания, разработанного компанией D&T.

Методические рекомендации к решению. Согласование при использовании данного метода проводится в несколько этапов.

На первом этапе осуществляется заполнение экспертами анкеты с присвоением соответствующих баллов критериям (факторам) согласования:

"да", присваивается +1 балл, "нет", присваивается –1 балл, затруднение в оценке, присваивается "0".

На втором этапе осуществляется обработка полученной информации и расчет параметров согласования, таких как:

смещение среднего, которое рассчитывается как половина числа факторов в i-ом подходе (Фi), округленная в большую сторону;

весовая доля подхода, которая рассчитывается как отношение суммы смещения среднего и экспертной оценки к произведению числа факторов в i-ом подходе (Фi) на число подходов к оценке, фактически использованных при оценке данного объекта недвижимости.

Затем весовая доля, полученная как отношение (обычная дробь), переводится в десятичную дробь.

На третьем этапе рассчитывается удельный вес стоимостных результатов использования подходов как отношение весовой доли подхода к сумме весовых долей по всем подходам.

Решение.

1. Присвоение соответствующих баллов критериям (факторам) согласования по каждому подходу оценки (табл. 2.32).

–  –  –



Похожие работы:

«Обзор прессы (НАПФ) 06.02.2009 Печатные и электронные СМИ НПФ смогут размещаться по-новому: инициатива ФСФР и НАПФ НАПФ подготовила изменения (есть в распоряжении ИА РосФинКом) в правила размещения средств пенсионных резервов НПФ (утвержденные постановлением Правительства РФ № 63 от 1.02.2007 г.), которые стали одной из пе...»

«1. Цели освоения дисциплины Дисциплина «ERP-системы» направлена на углубленное изучение современных корпоративных систем управления предприятием.Целями освоения курса являются: изучение управление компанией во всем комплексе его проблем, связанных с внешней средой, экономикой, производством, организацией, человеком;...»

«СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ И ГУМАНИТАРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ Материалы международной научно-практической конференции 22 декабря 2016 года Екатеринбург «ИМПРУВ»...»

«ЦЕЛЬ И МЕТОДЫ ФИНАНСОВОГО АНАЛИЗА Значение финансового анализа 1. Цели и задачи финансового анализа 2. Роль финансового анализа в принятии управленческих решений 3. Взаимосвязь финансового и управленческого анализа 4. Методы финансового анализа 5.1. Значение финансового анализа Фина...»

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ БАНК КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕНЕЖНО-КРЕДИТНОЙ ПОЛИТИКИ НА 2013-2015 ГОДЫ Бишкек ВВЕДЕНИЕ 1. ОБЗОР РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ И ТЕКУЩАЯ ДЕНЕЖНО-КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКА...4 1.1. Обзор развития экономических ус...»

«Gold Segregated Portfolio Fund Инвестиционная стратегия Идея Золотой фонд – инструмент, позволяющий различным категориям инвесторов входить в золотодобывающий бизнес, который при самостоятельном инвестировании потребует крупных капитальных за...»

«Основная образовательная программа по направлению подготовки 080500.62 Бизнес-информатика профиль: Архитектура предприятий Философия 1. Цели и задачи дисциплины Целью курса является овладение основами философских знаний, формирование философскологической культуры мышления.Основные задачи...»

«Принят постановлением Правления НБКР №48/3 от 12 декабря 2012 года НАЦИОНАЛЬНЫЙ БАНК КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕНЕЖНО-КРЕДИТНОЙ ПОЛИТИКИ НА 2013-2015 ГОДЫ Бишкек ВВЕДЕНИ...»

«ИВАНОВ МИХАИЛ ВАЛЕРЬЕВИЧ РАЗВИТИЕ ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЕГИОНА: ФАКТОРЫ, НАПРАВЛЕНИЯ, ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОЦЕНКИ Специальность: 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством» (региональная экономик...»

«АКАДЕМИЯ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА г.АЛМАТЫ МАТЕРИАЛЫ МЕЖДУНАРОДНОЙ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКОЙ КОНФЕРЕНЦИИ Академии экономики и права и Евразийской ассоциации полиграфологов «Первые итоги и основные направления использования полиграфа в Казахстане» 17 марта 2014 года Алм...»








 
2017 www.pdf.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - разные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.